優(yōu)質(zhì)民企融資再發(fā)力，促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)正向循環(huán)

今年以來，從供應(yīng)端、需求端到金融端，房地產(chǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)陸續(xù)回正，開啟復(fù)蘇之旅。

為“錢”所困的開發(fā)商，因融資閘口重開，終于走出“至暗時(shí)刻”，外部持續(xù)輸血疊加內(nèi)部造血回升，進(jìn)一步推動(dòng)樓市恢復(fù)正向循環(huán)。

剛進(jìn)入5月，上市房企融資接連迎來好消息，第一周先后有中南建設(shè)、三湘印象、大名城、西藏城投等企業(yè)公告融資計(jì)劃；5月8日，碧桂園地產(chǎn)2023年度第一期、第二期中期票據(jù)完成發(fā)行，規(guī)模分別為8億元和9億元，又一次展現(xiàn)了監(jiān)管層對(duì)優(yōu)質(zhì)民企較高的市場(chǎng)認(rèn)可度。

房企融資見成效，優(yōu)質(zhì)民企接連發(fā)債促信心

自2022年11月三支箭落地后，房企融資環(huán)境確實(shí)有回暖向好的勢(shì)頭，特別是境內(nèi)信用債，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023一季度信用債月度發(fā)行額同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，累計(jì)發(fā)行額1297.3億元，同比增長(zhǎng)11.6%。

東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)也顯示，截至5月8日，年內(nèi)上市房企擬直接融資規(guī)模合計(jì)達(dá)2173.7億元，碧桂園、金茂等房企單筆融資規(guī)模甚至超百億元。

其中，股權(quán)融資和發(fā)債融資的規(guī)模，均超去年同期；前者因融資成本相對(duì)較低，廣受房企青睞，在年內(nèi)融資總規(guī)模中占比59%。

自2022年底該政策恢復(fù)以來，碧桂園等頭部企業(yè)已完成多輪股權(quán)融資；招商蛇口、華發(fā)股份、保利發(fā)展、萬科、越秀地產(chǎn)也陸續(xù)公布股權(quán)融資計(jì)劃，擬募資金額均超過了50億元。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明表示，房企再融資能力的恢復(fù)能提振購房者信心，促進(jìn)行業(yè)基本面修復(fù)，拓展房企資金來源，形成良性循環(huán)。另外，持續(xù)向好的融資環(huán)境有助于支持房企向新發(fā)展模式過渡，推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型與穩(wěn)定發(fā)展，夯實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)“壓艙石”地位。

然而，在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)尚未出清之時(shí)，民營(yíng)企業(yè)的融資環(huán)境，仍然難于央國(guó)企。Wind數(shù)據(jù)顯示，一季度房地產(chǎn)業(yè)發(fā)行債券149只，規(guī)模1563.78億元，僅有9只、75億元來自民企。

為解決投資人信心不足的發(fā)債難點(diǎn)，中債信用增進(jìn)公司以全額擔(dān)保發(fā)債的方式，給民營(yíng)房企融資開了一個(gè)閘口，從去年8月碧桂園、龍湖、新城控股等首批示范房企試水，到今年4月，惠及范圍已擴(kuò)大至12家優(yōu)質(zhì)民企，比如新希望地產(chǎn)10億元中票、卓越商管4億元中票。

5月8日，中債增再次為碧桂園提供“全額擔(dān)保”，展現(xiàn)出監(jiān)管層對(duì)優(yōu)質(zhì)民企堅(jiān)定的支持，同時(shí)也認(rèn)可了碧桂園作為行業(yè)標(biāo)桿的企業(yè)基本面。

中票規(guī)模雖不大，但獲得機(jī)構(gòu)增信支持的意義更深遠(yuǎn)，意味著企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)健良好，有暢通的流動(dòng)性支持。

2022年以來，碧桂園是迄今為止行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多的仍然能夠進(jìn)行全品種融資的民營(yíng)房企，先后成功發(fā)行公司債、中票、ABS、可轉(zhuǎn)債等直接融資產(chǎn)品，同時(shí)還獲得多家銀行超3000億元意向性綜合授信支持。

作為春節(jié)后獲批儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行的首家房企，碧桂園的優(yōu)質(zhì)信用，屢獲金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可。3月14日，碧桂園2023年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券獲上交所受理，該筆小公募債券，擬發(fā)行金額186億元。同月31日，碧桂園獲大豐銀行提供9.5億港元3年期貸款融資。

銷售融資環(huán)環(huán)相扣，需求端繼續(xù)釋放利好

金融機(jī)構(gòu)輸血房企，是為了恢復(fù)其自身的造血能力。

“三支箭”發(fā)出半年后，房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)收斂，疊加開年拼經(jīng)濟(jì)的火熱勢(shì)頭，積壓的購買力加速釋放。

中指院數(shù)據(jù)顯示，前4月，百強(qiáng)房企銷售總額達(dá)到23934.6億元，同比增長(zhǎng)12.8%，繼續(xù)保持增長(zhǎng)；而“千億房企”和“百億房企”數(shù)量，對(duì)比去年同期，分別增加3家和2家。

單就4月而言，市場(chǎng)雖然有所降溫，但龍頭房企銷售面已企穩(wěn)，比如碧桂園，實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約226.9億元，權(quán)益合同銷售面積278萬平方米，與上年同期相比均有微增。

克而瑞研究中心認(rèn)為，目前地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)下，央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企憑借熱點(diǎn)城市布局以及積極的推盤去化，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性，這類房企的發(fā)展韌性較強(qiáng)，而中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足。

銷售企穩(wěn)回升，金融機(jī)構(gòu)才更有信心支持房企融資。不論中央還是地方，從需求側(cè)支持剛需和改善性購房需求的政策，還在持續(xù)邊界突破。

即使“守門”最嚴(yán)的一線城市，也開始出現(xiàn)松動(dòng)跡象，比如房山試點(diǎn)“一區(qū)一策”、廣州多孩家庭買房最高多貸30萬，甚至深圳也傳聞取消二手指導(dǎo)價(jià)。

更為重磅的是，南昌、南京、廈門、無錫、昆明等多個(gè)城市，近日發(fā)布了關(guān)于推行房屋征收房票安置的政策，引發(fā)關(guān)于“棚改貨幣化回歸”的猜想。今年4月，中央政治局會(huì)議上關(guān)于房地產(chǎn)的表述，也罕見提到了“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造”。

顯然，房地產(chǎn)作為支柱行業(yè)，依然是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要抓手。

市場(chǎng)危與機(jī)并存，穩(wěn)健民企多管齊下促發(fā)展

過去近兩年時(shí)間，房企思考的都是如何活下去的問題。

隨著融資破局，銷售逐步企穩(wěn)，站在黎明前的房企，趁著一縷微光，穩(wěn)步向前邁進(jìn)。優(yōu)質(zhì)民企率先出擊，重回闊別已久的土拍現(xiàn)場(chǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，截至4月份，全國(guó)主要地級(jí)市土地溢價(jià)率實(shí)現(xiàn)“四連升”；前4月，百強(qiáng)房企拿地總額為3150.1億元，雖未追平去年同期數(shù)據(jù)，但降幅繼續(xù)收窄，以碧桂園、龍湖、濱江在內(nèi)的優(yōu)質(zhì)房企，頻繁現(xiàn)身核心城市拿地。

值得注意的是，時(shí)隔9個(gè)月，碧桂園首次在集中供地拿地，通過搖號(hào)競(jìng)得杭州濱江浦沿地塊，總價(jià)28.3億元，也是4月杭州土拍成交價(jià)最高的地塊。

在碧桂園看來，銷售端雖然回暖，但市場(chǎng)挑戰(zhàn)依然艱巨，集團(tuán)管理層曾多次強(qiáng)調(diào)，在投資方向上，要更加努力地做確定性的市場(chǎng)、確定性客戶的確定性項(xiàng)目。

此次深入杭州拿地，正是為了鞏固其在核心城市的優(yōu)勢(shì)，逐步提升一二線城市投資額和土地儲(chǔ)備占比，計(jì)劃在未來3-5年內(nèi)將公司一二線城市貨值比例提升到50%左右。

應(yīng)對(duì)不斷迭代的人居市場(chǎng)，碧桂園連續(xù)多年實(shí)施“強(qiáng)基行動(dòng)”，開展工程師文化季活動(dòng)，以“工匠精神”的精益求精和創(chuàng)新思維，全面提升產(chǎn)品力，追求完美交付力。同時(shí)，堅(jiān)持走科技建造之路，為房企開辟第二賽道，完成了一次又一次成功的實(shí)踐。

這一切只不過是因?yàn)椋瑑?yōu)質(zhì)民企往往都比其他企業(yè)，更具危機(jī)意識(shí)。