廣州這個(gè)網(wǎng)紅板塊，失敗得很徹底

我是紫沐，這是我第364篇日記。

前段時(shí)間，長(zhǎng)嶺居拍地，無(wú)人問(wèn)津，只能靠國(guó)企兜底。

回想兩年前，同樣是長(zhǎng)嶺居。

開(kāi)發(fā)商扎堆買(mǎi)地，甚至誕生了地王。

內(nèi)部新出的改善盤(pán)，也驕傲地吹風(fēng)要賣(mài)6萬(wàn)/平。

從一個(gè)冉冉升起的高端改善板塊，到開(kāi)發(fā)商不親買(mǎi)家不愛(ài)的偏僻地方。

長(zhǎng)嶺居由盛轉(zhuǎn)衰，僅僅用了兩年。

很多人不明白，為什么自己持有的房子，越來(lái)越不受市場(chǎng)待見(jiàn)。

如果你能看懂長(zhǎng)嶺居沒(méi)落的原因，也許就找到了問(wèn)題的答案。

長(zhǎng)嶺居的沒(méi)落，和時(shí)代背景有關(guān)。

時(shí)代變了。

放在前兩年，開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)家，還會(huì)聽(tīng)信你說(shuō)的詩(shī)和遠(yuǎn)方。

但現(xiàn)在的市場(chǎng)，已經(jīng)不流行理想主義。

只能吹規(guī)劃的板塊，注定是Bad Ending。

因?yàn)榈浆F(xiàn)在還活著的開(kāi)發(fā)商，拿地思路只有一個(gè)，就是守正出奇。

產(chǎn)業(yè)、配套、人口，不是現(xiàn)成的，短期難發(fā)展起來(lái)的，統(tǒng)統(tǒng)不要。

個(gè)人買(mǎi)家就更不用說(shuō)了。

過(guò)去兩年市場(chǎng)上流通性強(qiáng)的產(chǎn)品，只有兩種。

一種，是大資金的蓄水池，比如珠城內(nèi)部的頂級(jí)產(chǎn)品。

另一種，則是地段不錯(cuò)，并且住起來(lái)舒服、配套齊全的產(chǎn)品。

不管是開(kāi)發(fā)商，還是個(gè)人買(mǎi)家，都在求穩(wěn)。

而長(zhǎng)嶺居，明顯不是穩(wěn)重型。

看回一年前對(duì)長(zhǎng)嶺居的判斷（長(zhǎng)嶺居不可能值6萬(wàn)），是無(wú)比正確的。

幫不少朋友，避開(kāi)了一個(gè)大坑。

很多人不明白，為什么自己的房子看上去啥都好，但就是漲不起來(lái)。

遇上市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，還一個(gè)勁猛跌。

我覺(jué)得大半年只賣(mài)了5套房的長(zhǎng)嶺雅居，就是很好的案例。

從產(chǎn)品角度看，長(zhǎng)嶺雅居是OK的。

戶(hù)型、外立面、園林，都很有改善的感覺(jué)。

從內(nèi)部業(yè)主或者銷(xiāo)售人員的角度，板塊優(yōu)點(diǎn)也很多。

地廣人稀不擁擠，山清水秀空氣好，學(xué)位也過(guò)得去。

也就形成了所謂的，“看上去啥都好”。

但在這些優(yōu)點(diǎn)背后，長(zhǎng)嶺居在外部條件上面，有三個(gè)大坑。

第一個(gè)坑，是遠(yuǎn)離主城區(qū)。

為什么靠近珠金琶的板塊，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。

很大一個(gè)原因，就是能吃到這些核心板塊的外溢流量。

比如老黃埔，目前舊改進(jìn)度和環(huán)境面貌都比較一般。

但里面的好房子還是有人買(mǎi)，價(jià)格還能穩(wěn)住。

一個(gè)很重要的原因，就是離天河近。

它能吃到那些在天河工作，但又買(mǎi)不起天河的購(gòu)買(mǎi)力。

而長(zhǎng)嶺居的位置，明顯和主城區(qū)沒(méi)什么聯(lián)系。

沒(méi)有外部流量進(jìn)來(lái)，意味著長(zhǎng)嶺居的購(gòu)房需求，需要內(nèi)部孵化。

這時(shí)候它第二個(gè)坑就出來(lái)了，長(zhǎng)嶺居沒(méi)有產(chǎn)業(yè)。

產(chǎn)業(yè)對(duì)板塊價(jià)值的影響非常大，能直接影響價(jià)值上限和下限。

有完善的高規(guī)格產(chǎn)業(yè)布局，就能給板塊孵化高凈值購(gòu)買(mǎi)力。

這群購(gòu)買(mǎi)力，能把板塊的價(jià)值下限和價(jià)值基礎(chǔ)，打牢靠。

說(shuō)人話(huà)就是，遇上行情不好，內(nèi)部的標(biāo)桿盤(pán)價(jià)格也會(huì)比較穩(wěn)。

而且這些高凈值人群，還會(huì)帶動(dòng)板塊的配套提升。

比如商業(yè)配套。

一個(gè)商業(yè)綜合體，是走高端路線，還是走平價(jià)路線。

綜合體周邊聚集的都是什么人，凈值高不高，起決定性因素。

高凈值人群帶動(dòng)高端商業(yè)配套，而完善的配套帶動(dòng)板塊上限提升。

這就是一個(gè)向上的循環(huán)。

長(zhǎng)嶺居既吃不到主城區(qū)的外溢流量，又沒(méi)有孵化購(gòu)買(mǎi)力的能力。

論配套，又沒(méi)法吸引高端商業(yè)進(jìn)駐，完善居住體驗(yàn)。

沒(méi)有購(gòu)房需求，內(nèi)部產(chǎn)品的流通性自然是死水一潭。

而讓長(zhǎng)嶺居市場(chǎng)持續(xù)冰封的原因，還有一個(gè)。

就是第三個(gè)坑，謎一般的定價(jià)。

長(zhǎng)嶺居想走改善定位，但配套明顯沒(méi)跟上，咋辦。

想了個(gè)招，從產(chǎn)品入手。

把產(chǎn)品高端化，定一個(gè)高價(jià)。

用大量的改善型產(chǎn)品，去營(yíng)造板塊的改善氛圍。

和幾年前的天河?xùn)|莞莊板塊，現(xiàn)在的天河梅花園板塊，異曲同工。

但前幾年的樓市背景和現(xiàn)在不一樣，就像開(kāi)頭說(shuō)的，時(shí)代變了。

割韭菜，沒(méi)那么好割。

而且長(zhǎng)嶺居旁邊，就是科學(xué)城。

科學(xué)城的住房供應(yīng)，既有優(yōu)質(zhì)的剛需產(chǎn)品，又有優(yōu)質(zhì)的改善產(chǎn)品，結(jié)構(gòu)非常全面。

內(nèi)部產(chǎn)業(yè)孵化的購(gòu)買(mǎi)力，基本內(nèi)部就消化完了。

長(zhǎng)嶺居走高價(jià)低配的路線，更是把科學(xué)城有可能外溢的流量，給拒之門(mén)外。

一邊新房持續(xù)供應(yīng)，一邊需求寥寥無(wú)幾。

嚴(yán)重的供需失衡，就是長(zhǎng)嶺居這個(gè)曾經(jīng)的網(wǎng)紅板塊，走向沒(méi)落的主要原因。

所以你想搞明白，自己的房子為啥變得不值錢(qián)，就考慮幾個(gè)問(wèn)題。

1.配套完善度是不是不夠，而且短期很難改善。

2.未來(lái)住房供應(yīng)是不是源源不斷，稀釋了房子的稀缺性。

3.周邊是不是有性?xún)r(jià)比和潛力更高的板塊，在持續(xù)分流你的接盤(pán)俠。

如果三點(diǎn)全中，別想了，早置換早脫坑。