庫存大，租金下跌，空置率高，海口三亞商辦項目面臨“大考” | 焦點

海南房地產(chǎn)市場。陳標(biāo)志/攝

海口、三亞兩城商辦物業(yè)市場去化壓力較大，租金價格呈現(xiàn)低迷，空置率水平仍在結(jié)構(gòu)性高位徘徊。

中房報記者 陳標(biāo)志 海南報道

“2024年，海口市預(yù)計有20個寫字樓新項目交付，總存量預(yù)計同比擴張37%，面積超過279萬平方米；三亞預(yù)計有8個寫字樓新項目入市，總存量預(yù)計同比擴張61%，面積約64萬平方米。”

近日，第一太平戴維斯在三亞發(fā)布《海口和三亞商用物業(yè)市場2023年回顧與2024年展望報告》。該報告從寫字樓、零售商業(yè)等方面深入剖析了2023年海口和三亞商用物業(yè)市場動態(tài)，并展望了未來市場發(fā)展趨勢。

第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇表示，去年，在海南自貿(mào)港建設(shè)成型起勢的帶動下，海口、三亞宏觀經(jīng)濟運行回升向好，兩城經(jīng)濟增速均超9%，這在一定程度上為本地商用物業(yè)市場注入積極增長動能。

但他同時認(rèn)為，隨著兩城寫字樓市場租賃競爭均有加劇，項目去化進程放緩，空置水平仍在結(jié)構(gòu)性高位徘徊；存量零售商業(yè)項目亦普遍面臨嚴(yán)峻的同質(zhì)化競爭壓力。

海口：商辦項目面臨庫存壓力

上述報告稱，海口寫字樓存量兩年翻倍，使得該市去化壓力增大，寫字樓資產(chǎn)表現(xiàn)全年 承壓 。

中房報資料圖 陳標(biāo)志/攝

據(jù)介紹，去年，海口寫字樓市場有 15個新項目交付入市，共帶來67.3萬平方米新增供應(yīng)。 截至去年年末，海口寫字樓物業(yè)市場總存量同比擴容41.7%，至204萬平方米。

近兩年，隨著合計逾100萬平方米的大體量供應(yīng)入市，市場寫字樓總存量擴張近一倍。

去年內(nèi)，新項目實現(xiàn)一定預(yù)租去化，并推動年度凈吸納量升至16.4萬平方米的5年高峰。但整體而言，新增需求遠未及供應(yīng)規(guī)模，加之部分存量物業(yè)亦有退租現(xiàn)象出現(xiàn)，市場去化壓力隨之增大。

截至2023年年末，海口寫字樓平均空置率同比結(jié)構(gòu)性上升11.8個百分點，至52.4%。

報告顯示，去年，市場新設(shè)需求較為有限，搬遷為主要租賃成交類型。基于所達成的交易分析，信息技術(shù)及專業(yè)服務(wù)行業(yè)需求表現(xiàn)相對活躍，以交易數(shù)量與面積計，上述兩行業(yè)需求表現(xiàn)均居前兩位。

去年，供應(yīng)的集中放量在相當(dāng)程度上加劇了租賃市場競爭，業(yè)主的租金預(yù)期受到顯著沖擊，并普遍選擇降租。因此，海口寫字樓租金指數(shù)同比下降4.3%，年末錄得的平均租金價格為102.6元/平方米·月。

報告預(yù)測，2024年，海口寫字樓市場將繼續(xù)迎來較大規(guī)模的集中入市供應(yīng)。全年，預(yù)計有20個新項目交付，合計帶來75.6萬平方米供應(yīng)面積。屆時，全海口寫字樓總存量預(yù)計同比擴張37%，至279.6萬平方米 。

未來3年，因應(yīng)自貿(mào)港建設(shè)而落地的首批重點項目將陸續(xù)完工交付，將為本地市場注入更多優(yōu)質(zhì)供應(yīng)，并帶動整體樓宇品質(zhì)實現(xiàn)顯著提升。對于租戶方而言，這將為其提供更多元化的辦公空間選擇；但于業(yè)主方而言，大規(guī)模供應(yīng)的集中放量無疑將加劇市場競爭。因此，中短期內(nèi)，市場平均空置水平料維持在結(jié)構(gòu)性高位。

對于零售市場而言，消費市場復(fù)蘇帶動租賃活動增長，但項目同質(zhì)化競爭嚴(yán)重仍致資產(chǎn)表現(xiàn)承壓。

2023年，零售市場共3個購物中心開業(yè)，合計帶來18.8萬平方米供應(yīng)面積。截至年末，海口總存量面積同比擴容4.7%，至約195.1萬平方米。

去年，得益于消費需求的回升，零售商租賃活動有所恢復(fù)。盡管如此，多數(shù)項目仍普遍面臨嚴(yán)峻的同質(zhì)化競爭壓力，項目運營及入駐表現(xiàn)亟待提升。受此影響，全市平均空置率仍同比微升0.7個百分點，至23%。

去年，海口部分零售商業(yè)項目出現(xiàn)降租應(yīng)對市場競爭，全市租金指數(shù)同比下降7.7%。至年末，全市錄得平均租金為282.6元/平方米·月。

據(jù)報告預(yù)測，2024年，海口預(yù)計有5個零售項目入市，共計帶來47.8萬平方米供應(yīng)面積。截至年底，海口零售商業(yè)總存量預(yù)計同比擴張24.5%，達243萬平方米。

三亞：寫字樓空置率超69%

2023年，三亞寫字樓市場共有2個新項目入市，合計10.5萬平方米供應(yīng)面積。截至年末，全市甲級寫字樓總存量同比擴張36.3%，至39.6萬平方米。

中房報資料圖 陳標(biāo)志/攝

去年，三亞新項目陸續(xù)引入 數(shù)個優(yōu)質(zhì)企業(yè)進駐并實現(xiàn)小規(guī)模去化，推動全市年度凈吸納量轉(zhuǎn)正回升至5.2萬平方米，系近5年年均水平的2.5倍。

報告分析認(rèn)為，盡管如此，但三亞寫字樓市場因相對較大體量供應(yīng)的集中入市，新項目的去化進程略受沖擊。因此，至去年年末，三亞寫字樓平均空置率仍停留在69.3%的結(jié)構(gòu)性高位。

去年，綜合三亞寫字樓租賃成交的數(shù)量及面積計算，金融、專業(yè)服務(wù)、消費者服務(wù)等行業(yè)的需求表現(xiàn)相對活躍。

上述報告錄得數(shù)據(jù)顯示，三亞去年寫字樓租賃市場租金指數(shù)同比下降0.5%，平均租金為109.2元/平方米·月。

據(jù)預(yù)測，2024年，三亞預(yù)計有8個新項目入市，合計帶來24.1萬平方米新增供應(yīng)。屆時，市場寫字樓總存量預(yù)計同比擴張61%，至63.7萬平方米。

報告分析，短期內(nèi)，三亞市場將繼續(xù)迎來較大規(guī)模供應(yīng)交付入市，且新項目相對集中于迎賓路片區(qū)，該片區(qū)寫字樓市場租賃競爭預(yù)計更趨激烈，項目去化進程將會放緩。

在三亞零售商業(yè)方面，2023年，三亞共有4個零售商業(yè)新項目開業(yè)，帶來35.1萬平方米新增供應(yīng)。其中，有3個購物中心及一個免稅商業(yè)項目，供應(yīng)面積占比分別為77.8%及22.2%。

去年，逾半數(shù)免稅租賃需源自配飾及化妝品業(yè)態(tài)。其中，美妝品牌表現(xiàn)尤為活躍。傳統(tǒng)完稅商業(yè)方面，餐飲及時尚業(yè)態(tài)租賃需求最為活躍，年內(nèi)逾半數(shù)成交均源自上述兩業(yè)態(tài)。

據(jù)報告分析，2024年，三亞預(yù)計有4個新項目開業(yè)，合計帶來18.5萬平方米新增供應(yīng)。未來，預(yù)計有更多知名開發(fā)商及零售運營商進駐并布局三亞市場。

鑒于海口、三亞兩城商辦物業(yè)市場的去化壓力較大，項目去化進程放緩，空置率水平仍在結(jié)構(gòu)性高位徘徊，以及租金價格呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，謝靖宇建議， 從中短期看，兩城商用物業(yè)市場業(yè)主在充分運用自貿(mào)港建設(shè)利好政策的基礎(chǔ)上，順應(yīng)市場新格局，提升資產(chǎn)管理水平，合理調(diào)整租金預(yù)期，積極優(yōu)化租賃及招商策略至關(guān)重要。

編輯：溫紅妹未經(jīng)授權(quán)不得轉(zhuǎn)載

來源：中國房地產(chǎn)報-中國房地產(chǎn)網(wǎng)

原標(biāo)題：存量增大，租金低位，空置率較高，海口三亞商辦項目面臨考驗