東榕發，西建總，綠城殺回福州，土拍怎么看？

周末福州舉行了四區今年的首次土拍，結果與以往沒有太大差別，核心地塊外來房企爭搶，剩余地塊國企兜底，整個過程開始即巔峰，下面聊聊。

土拍匯總

成功拍出：14幅地塊，（8幅純商、1幅安商、1幅公租、3幅商服、1幅工業），取消3幅。

成交金額：98.54億，面積515畝。

成交房企：綠城拿下狀元地塊，新榕2幅、建總3幅、左海2幅。

分析：在土拍前，大家也看到了各種版本的報名情況，最終誰真誰假，已經一目了然。

從預期來看，沒有太大出入，核心地塊依然做到一定的溢價出讓，剩余地塊全部都是底價成交。

其中不乏光明港，樓面價1.8W的純商地塊。

這樣的表現，對于市場的預期，依然還是偏利空。

面對這樣的土地市場，近期的寧化舊改等，預計不用多久也會正式發布對外，外圍目前已經全面淪陷，甚至可以說二環外，都已經淪陷。

對于有意向的購房者，無非看看購房區域的土拍樓面價，對于后續的購房就相對明朗了。

綠城能破局嗎？

從最終成交情況來看，雖然多幅純商，但是真正算的上土地吸金的只有一幅，即臺江的狀元地塊，吸引了國貿、建發、綠城，三家房企爭奪。

最終綠城堅持到最后，以樓面價2.77W拿下，低于此前建發拿下的汽車南站地塊，2.87W。

這也是今天土拍關注度最高的一幅，跟以往一樣，放在第一場進行。

當時接連叫價，從群友的反應來看，期望綠城拿地的占了多數。

可能這幾年福州被保建國，壟斷改善市場后，大家是審美也有點疲勞。

對于綠城，入榕多年，表現并不理想，柳岸曉風高價拿地，進場即套牢。

隨后拿下榕心映月，多家房企聯發開發，雖然搞出日光網紅盤，但是操盤的是陽光城，最終交房互相甩鍋，維權的時候市場記住了綠城。

后來運氣極佳拿下五四北的海棠映月，同樣做到熱銷，不過地塊面積太小，也沒有搞出加價等操作，回血能力有限。

跟風改善，進入東區拿下桂語映月，開盤加價賣4W+，最后同期的建發養云、保利天悅二期，都做到清盤交房，項目依然還有不少庫存在賣，目前價格也比巔峰最少跌了5K+。

除此之外，房企在長樂也有項目，同樣被維權減配投訴，總而言之，綠城在福州這幾年，給大家的主要記憶點：減配、不保值、虧本、賣得差。

對于綠城，這2年也基本沒有在福州有什么動靜，在土拍前群友還在說，福州綠城已經準備撤離。

最終房企在臺江狀元地塊，非常強勢的競拍拿地，至少表明房企對福州市場依然還有信心。

不同于此前的項目，區位都在二環外，這一次面對相對核心的純商地塊，就看最終房企能否給出真正不一樣的產品，扭轉這幾年市場的負面。

對于購房者，面對單一的改善市場，有了新晉房企，不管最終表現如何，至少有競爭就有進步，對于福州樓市都是積極的信號。

國企壓力多大？

對于剩余地塊的出讓，與此前以往，本土國企分工明確的下場拿地，這也就印證了土拍前臨時下架的三幅地塊，應該是無人認領。

這樣的過程，也保障了沒有地塊出現流拍的尷尬局面。

這一次的土拍，建總、左海、新榕成為主力。

此前拿地最兇猛的榕發，這一次沒有出場。

就如同群友調侃，從金地哥變成榕發哥，就“不舉”了？

從拿地情況來看：

建總拿下3幅，全部位于高宅舊改純商，面積151畝，金額33億。
新榕拿下光明港、高宅，合計2幅純商，面積93畝，金額21億。
左海拿下金山北、北園，合計2幅純商，面積50畝，金額15億。

分析：對于2021年底最后一場土拍開始，面對樓市遇冷，福州本土國企開始全面進場。

這里面，榕發、建總、左海、新榕、新區等成為代表。

當然從最終的拿地分布來看，還是有一定差異。

以2023年拿地情況為例，雖然都有拿地，但是真正承擔壓力的只有一家，即榕發。

房企拿下了6幅地塊，5幅純商，面積合計450畝，可售面積高達84萬方。

簡單對比，兄弟企業的建總，去年拿下4幅地塊，可售面積是0。

當初國企已經進場南二環，開發四大金剛，面對壓力，天量的三遠、南湖，全部都給榕發操盤。

近期南二環的銷量，建總也是一馬當先，房企2022年的地塊，也都是袖珍地塊，整體的庫存壓力反而很低。

面對土地財政，又要兼顧壓力均分，這一次高宅，跟三遠一樣，都給了建總。

從此以后，城投的兩大子公司，東榕發、西建總，也不存在所謂的內部客源競爭。

對于新榕簡單分析，兜底光明港，預計因為在三遠有一幅福厝遠山拾里，就近原則，當初三遠分了一幅純商，這一次高宅也分一幅，不做差別對待。

左海集團，拿下金山北純商，房企的金山總部大樓距離不遠，西園的偏遠地帶，新榕去年兜底2幅，這一次留給它。

至此，純商地塊分配完畢。

對于近期的外圍舊改，西園還有不少地塊下架后未出讓，只有三遠和高宅，土拍是最順利的。

簡單做個分析：兩個區域都存在地鐵規劃線路，很明顯3、8號線，有了國企的土地背書，落地的不敢說100%，也有90%，至于是看好地鐵的預期，還是因為有土地開發，地鐵更好落地，這個就不得而知。

盤點總結

對于福州的土拍，可以看的點都非常鮮明，已經連續2年多，都是這樣的極端成交情況。

經過高宅這一役后，福州本土國企的土儲，大部分也都已經比較飽和。

后續如何讓新地塊上市，避免出現四大金剛的低迷表現，這是一個擺在國企面前的現實問題。

面對外圍已經拿不動地，土地財政如何延續的問題，很明顯市中心舊改只能繼續。

對于這一次綠城的強勢殺回，此前的保利、首開等，這次都沒有出現，鼓臺改善的市場氛圍，個人感受依然不算太樂觀。

房企拿地，依然還是相對小心，畢竟后續難免出現更多的核心地塊，屆時一旦客源遇阻，高地價的壓力就不言而喻。

綜上，第一場土拍，除了綠城回歸之外，沒有過多亮點，對于市場的信號依然不太理想。