廣州樓市啞火

我是紫沐，這是我第402篇日記。

樓市多空博弈徹底進入白熱化。

而且不是口嗨，雙方都有論據支撐。

空方打出的牌，是最新的金融統計數據和房地產數據。

先看金融，開局就是王炸。

5月份M1增速-4.2%，創歷史新低。

5月份M2增速7%，繼續下滑。

M2下滑，可以理解。

畢竟之前一直高增速，經濟卻起不來，導致錢只在金融系統空轉。

那降低增速，擠擠水分，穩一手沒問題。

但M1超預期（預期-1.7%）大跌，就有點細思極恐。

過去30年，M1負增長的次數，只有3次。

一次是22年1月，口罩時期。

另外兩次，是今年，剛剛過去的4月和5月。

再往前，M1出現負增長，得追溯到1989年。

那已經是35年前的事了。

M1和M2的剪刀差，達到創紀錄的11.2%，意味著什么？

用通俗一點的語言。

M2可以理解為官方投入的錢，是政策意志。

M1可以理解為社會上流通的錢，反映實際需求。

兩者的剪刀差擴大，也就意味著，操盤手想刺激消費，但大家卻越來越不敢花錢了。

所以現在的經濟環境有多差，大家對未來經濟增長的信心有多弱，可見一斑。

社融數據，同樣不好看。

5月社融新增20648億，環比多增21306億元。

看起來很牛。

但別忘了，上個月的社融，是繼2005年10月以來，第二次出現的負增長。

對標對象，太弱了。

而且從結構上分析，這波社融回暖，更是有注水的嫌疑。

因為5月新增人民幣貸款為8157億，同比少增4062億。

而5月政府債券凈融資，增加了1.23萬億，同比多增6682億。

也就是說，給5月社融數據撐排面的，主要還是政府債。

和企業、居民的融資需求回暖，沒半毛錢關系。

社融需求有沒有真回暖，金融機構口徑的信貸數據，表現得更真實。

5月新增人民幣貸款9500億，同比少增4100億。

其中新增企業貸款7400億，同比少增1158億。

新增居民貸款757億，同比少增2915億。

企業和居民的貸款意愿到底有沒有反轉，對后市的信心是否回歸。

這冷冰冰的數據，早已說明一切。

而且這僅僅是空方打出的第一張牌。

新鮮出爐的房地產數據，更是殺招。

今年前5月，新建商品房銷售面積和銷售金額，同比下跌20.3%和27.9%。

單看5月份，數據則更揪心。

70個大中城市，新房整體跌幅從4月的2.96%，擴大到5月的4.3%。

其中68個城市，環比下跌。

二手整體跌幅從4月的6.79%，擴大到5月的7.49%。

70個城市，無一例外，全部環比下跌。

這一波，叫全軍覆沒。

具體到四大一線城市，數據也不容樂觀。

廣州，更是領跌。

新房同比跌了8.3%，二手同比跌了11.4%。

所以為什么，明明很多媒體都說市場火，樓市空軍的底氣，卻越來越足。

因為數據，站在他們那邊。

當然，多軍也有自己的武器。

前5月的數據不好看，不代表后續數據也不好看。

以廣州為例，5.28史詩級救市后，市場明顯回暖。

新政后兩周，帶客量上漲了40%，成交量更是暴漲71%。

而且二手市場成交周期也在縮短。

從最高峰的296天，縮短到174天。

所以多軍的觀點也很硬。

5月，就是底部。

6月，迎來新生。

樓市到底能不能浴火重生？

說實話，我覺得現在說上漲，有點太早了。

具體原因，在上周的文章，已經闡述過：現在信了吧，漲價才能去庫存

而且有些客觀事實，是不能忽視的。

比如天河公園東逸四期，最近掛牌了一套125㎡主套三房。

單價只有7.6萬。

雖然是二樓，但對比同戶型巔峰期最高11.7萬的單價，跌了近35%。

實際成交價，可能還更低。

東逸四期125㎡，放在整個天河公園，都是標桿級別的產品。

這種程度的跌幅，固然有分化的原因。

但也和市場缺乏信心，脫不開關系。

而且不單是購房者缺乏信心，開發商也缺乏信心。

看看今年的土拍，只能用凄慘來形容。

過去兩個月，已經有10宗地塊中止出讓或延期出讓。

其中還包括設計之都三期，這種地段還不錯的地塊。

如果開發商真覺得樓市馬上漲，還會像現在這樣消極躺平么？

另外廣州5.28新政后，我寫了篇文章。

在一片叫好聲中，分析了新政的不合理之處：深度文，客觀解讀廣州5.28救市政策

比如取消限售，短期只會加劇踩踏效應。

很多人不信。

但可惜這些推測，現在都應驗了。

老黃埔網紅盤富頤華庭，這兩天就上演了一出砸盤。

106㎡主套三房，剛拿到證就掛賣，只賣490萬，單價4.6萬。

最終成交價更是低至441萬，單價4.2萬。

你說富頤的在售產品和二手掛盤，還能怎么玩？

樓市錯過去年小陽春的反轉機會，拖沓到現在，其實很尷尬。

因為要刺激樓市，最核心的策略。

是獎勵看多者，懲罰看空者。

在操盤手需要的時候接盤，獲得房價上漲的獎勵。

在操盤手需要的時候躺平，就得接受踏空的懲罰。

漲價去庫存，才符合人性。

但現在呢。

看多者反而是被懲罰的一方。

不僅要背負更高的利率，還要看著持有的資產凈值下跌，輸得一敗涂地。

看空者，卻獲得了獎勵。

可以享受極低的利率，以更低的成本入場抄底，吃多軍的血籌碼。

這等于用真金白銀誘惑大家做等等黨，還怎么刺激樓市？

如何逃脫這個惡性循環，如何破掉樓市困局。

屬于操盤手的挑戰，才剛剛開始呢。