喚醒農村百萬億沉睡土地資產，會是另一種超級大基建

文 | 周天

周天財經 原創出品

最近，醞釀多年的《農村集體經濟組織法》終于出爐。

有一個條文值得注意：第三十九條 對符合國家規定的集體經營性建設用地，農村集體經濟組織應當優先用于保障鄉村產業發展和鄉村建設，也可以依法通過出讓、出租等方式交由單位或者個人有償使用。

法律里面很正式把出讓二字寫了進去。意味著，集體經營性建設用地全面放開入市的信號，非常強烈。

作為十年前報道土地改革的記者，我長期關注這個領域的變動，也為十多年來的小步試水而感到有些著急。最近我也在和朋友的交流中提到，盡早放開農村產權交易，激活大量的沉睡資產，讓農民獲得財產性收入的原始積累，非常有利于挽救低迷的經濟形勢。

我找到了農業農村產權流轉領域的中國龍頭企業土流網的CEO伍勇，還找了若干行業人士，和他們交流看法。其中，伍勇同樣判斷新法意義重大，并談到了他的樂觀預期，他認為有三個大招接下來會釋放出來：第一就是農村土地可抵押融資，第二是集體經營性建設用地使用權同價同權直接入市全面放開，第三就是耕地指標和糧食指標在全國范圍內進行交易。

在伍勇看來，“這三個大招會釋放巨大的流動性，量級在100萬億，能解決我們現在的問題”。

一位投資人士也告訴我，這是無中生有的貨幣創造過程，對于扭轉當前緊縮局面，意義重大。「存量更大的農村土地的抵押和入市交易 可能成為新一輪信用擴張的發動機 新的抵押品入市 就相當于新的貨幣創造」。

商品房產權明晰，加入WTO融入世界產業鏈分工體系乃至移動互聯網與科技浪潮，是普通人能獲益的三波浪潮，現在的農業沉睡資產全面放開入市，能擔得起第四波產業浪潮。

目前農村的各類土地都屬于「沉睡的資產」，農民無法把自己的農地變現或是抵押、融資，無法湊到進城生活的原始積累，只能淪為閑置資產，沉睡在村里，無人問津。同樣是占有土地和房產，因為種種原因，農民的地和房，不能獲得城市商品房同等權利。

不能賣的祖產，主打一個「老家有塊地」的心理安慰作用，但不能變為鼓鼓囊囊的錢包。

激活農村產權，放開流通交易是大勢所趨，也是決策層一直在探索的方向，過去比較謹慎但堅定，如今有可能會加快。一位業內人士和一些高層管理人士有過交流，他向我透露，有高層談到，此前在農村土地同價同權入市上動作緩慢，也是擔心增加土地供給，沖擊城市房地產。

「但現在已不存在這一擔憂，時機成熟了」。能感受到有關方面有了迫不及待的感覺。

據我了解，此前有長輩朋友們在川渝經營了一片山林，多年來因為產權不明晰，并未搞經營性開發，但這一進程在去年迅速加快，產權得到確定，地方比較急迫地推著經營方快速上項目出成果。也足見有關方面要干事業的緊迫感了。

以前要么是不允許開發經營，要么就是走統一征收流程，先從農村集體用地征收為國有，再經過地方行政機關統一招拍掛，由無數地產商激烈競價才能購得土地，這種模式帶來的問題和局限我們都有所體會。如今，新法如果實施，村集體可自行出讓土地給產業公司，無需經中間商過一道手，更多利潤會留給村集體，變為收益權分配給每一個村民。

老百姓是不是只能住33層的墓碑式高容積率公寓樓？這一老舊形態產品是香港地產商的發明，居住品質實際較差，卻成為中國城市最普遍的景觀界面，黑壓壓一片墓碑樓，直到天際線，去過貴陽花果園的朋友可以談談體驗，我是感覺到不見天日的壓抑，現在成了領略高容積率鴿子籠的打卡景點了。

高樓層壓縮式居住，制造出了當下農村居住體驗（有院子有花園 能停車）好于城市的倒掛現象。

如果農地產權可流通，一戶建和別墅、院子，將會是中國住房市場上新的供給形態，改善性需求會大大激發出來。這也符合當前提倡的滿足住房改善型需求大背景。

改革的方向，就是增加農民的財產性收入，讓以前的沉睡資產，可轉讓可融資。對于城市居民，則可以回鄉擁有院子和花園。城鄉資源雙向流通。

伍勇談到，此次新法里，還有一條關鍵性法規，留了一個突破口。

這是第十七條　有下列情形之一的，喪失農村集體經濟組織成員身份：

　?。ㄒ唬┧劳?；

　?。ǘ﹩适е腥A人民共和國國籍；

　?。ㄈ┮呀浫〉闷渌r村集體經濟組織成員身份；

　?。ㄋ模┮呀洺蔀楣珓諉T，但是聘任制公務員除外；

　　（五）法律法規和農村集體經濟組織章程規定的其他情形。

　　因前款第三項、第四項情形而喪失農村集體經濟組織成員身份的，依照法律法規、國家有關規定和農村集體經濟組織章程，經與農村集體經濟組織協商，可以在一定期限內保留其已經享有的相關權益。

翻譯一下就是：雖然公務員按規定會喪失農村土地權益，但是經過協商和三分之二的表決，還是可以給公務員保留宅基地等土地權益。

其實，這個最有購買力的群體，深藏在基因里的告老還鄉夢、院子夢花園夢，長期無法被滿足。新法的新條款，將可能為這一群體回鄉置產定居和消費打開口子。讓朝氣蓬勃的中老年人們為鄉村注入一些朝氣。

院子經濟，帶來的在地化消費是巨大的，從設計裝修施工到園林樹木，搭建涼亭假山水池甚至是游泳池，安裝光伏板、儲能，乃至新能源汽車和充電樁，都是巨額的消費，一個回鄉生活的賢達，足以給多個村民提供就業機會，讓公務員回村自愿花錢，效果或許比push公務員下鄉駐村更好。

讓資金下鄉，才能讓鄉下長期不值錢的東西變得值錢，才能給農村以更多投入和更好生活。

也能解決當前許多問題。國民擠在鴿子籠里生活，只會把人們的消費和生育給限制死，消滅了生活的豐富性。而回歸院子生活，能堆放雜物，能在院子里修車洗車，做手工種綠植養貓狗，能解除消費的枷鎖，對于中國成為消費大國的意義非常深遠。住鴿子籠停車難，老百姓連車都不愿意買的，若能直接開車入自家院子，這對于汽車行業的提振也是巨大的。有個院子，連養孩子的動力都會增加，是一個解決生育問題的可行方案。

不能交易的東西就不值錢，能交易才能值錢，真想對農民好，就得讓農民手里的東西變得流動起來，這是樸素的原理。伍勇估算，全部農村土地如果能逐步實現流轉交易，全國會有100萬億資產釋放出來。重慶土交所總經理熊儀俊在公開場合估算的口徑同樣是100萬億。

不過，當前能夠放開的僅限于農村集體經營性建設用地，并不是宅基地。現在各地在推宅基地換城里的住房，或是試點宅基地跨村集體交易，幅度有限。有接近管理部門的業內人士告訴我，宅基地其實更應該作為第一步盡早放開，允許農民的房子和城市商品房同價同權，自由買賣。

另外就是用于種糧食和作物的農地，這一塊的思路是：小田變大田，農民成為「不在地主」或叫「不參與種植的股東」，大田交給機械化規?；拇筚Y金方來打理，生產效率提升，注入科技來提升產量降低病害，規模和科技紅利會讓農民相比自己辛苦種地，能分到更多利潤。

每畝土地投入也會大大增加，最終建成農業強國。按一畝地3000元的投入標準，全國15億畝農田來算，這是一個四萬多億的超級大基建。

對于農民來說，伍勇估算，一旦入市交易，每戶能增加幾十萬的可流通資產，又是一大筆貨幣注入到經濟體中，且非常有利于縮小貧富差距，消弭城鄉分割。同時，農民消費力增加，會帶動非常多行業起飛。

最終的格局會是，農村的土地分兩種性質：農用地和建設用地，前者種糧食，搞規模化、科技化，告別低效率低收入的小農經濟。后者種房子、種院子，既滿足城里人的院子夢，也為作為股東的農民提供財產性收入。

最后，也為幫助我寫作本文的土流網打個廣告，伍勇的土流網在此前已經通過和杭州網商銀行的合作，給農民放款了數百億資金，其還在全國200個縣建立了農村產權交易中心，對于城鄉資源的交換占據了先發地位，或許也會在此次產業變革中實現關鍵卡位。

激活農村沉睡資產，扭轉通縮，已經刻不容緩了。