海南首次政策“破冰”：一地允許“商改住”原因一言難盡

文/圖 陳標志

萬寧市率先突破嚴禁“商改住”政策“紅線”，或許是海南商辦類產品去化的一次具有積極意義的摸索和嘗試。

一波樓市政策剛出，另一波政策已在路上。

今年以來，海南各地“階梯式”樓市優化調整政策至少進行了兩輪。記者觀察發現，繼去年年底海南省級層面出臺“樓市10條框架政策”之后，多市縣“因城施策、一城一策”進行了“自主決策”的樓市優化調整房政策。

最近，萬寧市政府辦公室印發通知，該市制定《促進商業辦公類商品房去庫存工作方案》，在設置前提條件的情況下，允許商辦類商品房“商改住”，購買此類商品房可享受與住宅同等待遇，比如家庭子女就近上學，用水、用電、用氣等與住宅同等收費標準。

早在2021年 10月12日，海南 省資規廳等3 部門聯合發布《關于加強商業、辦公類建設項目全過程管理的意見》，從建設項目土地出讓、建筑設計，以及項目銷售和產權登記環節的管理，提出了限制性的調控政策。 其中就包括 嚴禁 “ 商改住 ”。

萬寧市這一工作方案制定和印發，無形中突破了實施近3年的嚴禁“商改住”政策的“紅線”。

截至2023年末，海南9大市縣商辦類產品廣義庫存為1179萬平方米，按9市縣平均去化速度計算，去化周期多達89月。其中，萬寧市商辦類產品庫存高達167萬平方米，位居9市縣第三，僅次于海口、三亞。

萬寧市率先突破嚴禁“商改住”政策“紅線”，從以上數據就不難看出其中的原由。有關人士分析認為，這或許是海南商辦類產品去化的一次具有積極意義的摸索和嘗試。

“之前我多次在省級相關部門組織召開 的 房地產或經濟形勢研討會議上，表達了 海南 商辦 類產品 庫存量大、去化周期長的問題。”海南省房地產業協會秘書長王路向記者表示，商辦 類產品 庫存量之大是由于“住宅全域限購”的背景下，住宅用地供給受限，全省大量供給商服用地的歷史原因之下形成的，“這個問題必須要引起各方的高度重視。”

突破“紅線”的“商改住”

最近，海南房地產界流傳著一份“商辦類商品房去庫存”的工作方案。其中“商改住”內容引起了外界的廣泛關注。

這份“工作方案”即萬寧市政府辦公室印發的一則通知——《關于印發促進商業辦公類商品房去庫存工作方案的通知》。中國房地產報記者從萬寧市官方權威渠道證實，該市確實印發了該文件。

記者注意到，這份非主動公開類政府文件，主要有“實施范圍”“優惠措施”等3部分內容。其中“優惠措施”包括7個方面的舉措。

上述工作方案實施范圍有相關的“前提條件”，即2020年6月1日起首次取得預售證（現售備案證明）的商辦類商品房項目；在建未取得預售證或已立項取得項目備案證明正在籌建的商辦類商品房項目。

符合前述條件之一的項目，均可納入這次工作方案實施范圍。

對應上述項目，在購房者方面也有相應規定，即2023年5月1日起購買且辦理了商品房合同備案，所購商品房已竣工備案交付使用。

“優惠措施”主要包括：上述商辦類商品房項目不受“產權分割銷售最小單元建筑面積不得小于300平方米”的限制；兼具住宅使用功能的，在不得改變用地性質、規劃指標的前提下參照住宅項目管理。

購買此類商品房用于居住的，其家庭適齡子女就讀萬寧市區義務教育階段公辦學校起始年級，可納入就近入學片區；對于個人二手商辦類房產交易過戶，地方財政給予一定比例補貼；個人購買商辦類商品房的，可憑相關憑證申請辦理居住證明。

除了上述優惠措施，個人購買商辦類商品房且實際個人自用的，可享受與住宅同等的居民用水、用電、用氣價格標準。同時，個人購買此類商品房還可或金融機構的貸款支持。

簡單歸納就是，“商改住”可獲子女就近上學、用水、用電、用氣以及購房貸款，均可獲政策支持。

嚴禁“商改住”下的海南樓市

在萬寧市印發上述工作方案之后，7月2日，位于海南中部的 保亭黎族苗族自治縣 再次出臺樓市新政，對非本省戶籍居民家庭等購房政策進行優化調整。

記者注意到，保亭縣本次出臺的樓市政策，與海南省儋州市近期出臺的樓市新政版本基本一致，如 非本省戶籍居民家庭 在海南 實際居住滿183天 即可購房 、 鼓勵高校學生扎根海南 購房等多項優惠措施 。

但與萬寧市本次工作方案不一樣的是，保亭縣仍堅持“嚴禁商改住”： 目前存量的產權式酒店客房、酒店式公寓（非住宅性質） 仍 按商業項目銷售政策執行 ； 在堅持不得將商業、辦公類項目變相開發建設成為 “ 類住宅 ” 項目的前提下，取消商辦類項目產權分割銷售最小單元建筑面積的限制 。

記者了解到，早在2021年10月12日， 海南省資規廳 、 海南省住建廳 等3部門聯合發布《 關于加強商業、辦公類建設項目全過程管理的意見 》（以下簡稱“12號文”）， 從建設項目土地出讓、建筑設計，以及項目銷售和產權登記環節的管理，提出了限制性的調控政策。

其中，“12號文”對商辦類商品房嚴禁“ 商改住 ”，規定此類項目 應采用公共走廊、公共衛生間方式布局，不得采用住宅套型設計形式 ； 項目 在宣傳 推廣及 銷售 方面 ，不得出現“公寓”“臥室”“客廳”等住宅類功能描述。

2022年，記者也就商辦類產品市場情況，赴海南多市縣走訪調研發現，許多商辦類商品房項目樣板間采取“打擦邊球”的方式，將“廚房”標注為“茶水間”，“茶水間”擺設燃氣灶等居住屬性元素、衛生間設置馬桶、房間內擺設床鋪等，均屬于“商改住”違規行為，一經發現，便要面臨職能部門的處罰。

嚴禁“商改住”等限制性措施，并非海南“首創”。據媒體統計，從 2017年 開始 ，全國 有 一半以上的重點城市都出臺 了 限制 “ 商改住 ” 的禁令，包括上海、廣州、深圳、成都、重慶、南京 近20個城市 。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進 此前接受媒體采訪時稱 ，海南 “ 12號文” 調控政策，實際上是強調了去房地產化導向，防止一些房企把開發重心向類住宅項目傾斜，禁止 “ 商改住”實際上是一道“ 紅線 ” 。

在全國各重點城市，“商改住”一直是頗受關注和探討的話題。

早在2017年， 上海 、 廣州 樓市允許 “ 商改租 ” 模式，被外界稱為“ 商業物業、類住宅迎來機會 ”。 2021年，湖南 省 推出了支持“商改住” 的 政策，對非住宅商品房的存量用地開通“商改住”通道。

7月2日，長沙市資規局、市住建局聯合下發《關于支持公寓等類住宅商品房調整為住宅有關事項的通知》，明確將暫停新的公寓等類住宅項目規劃審批，開發 、 去化存在困難的公寓等類住宅商品房可依規依程序調整為住宅。

“或是一次積極意義的嘗試”

“萬寧市此次針對當地商辦類商品房制定相關工作方案，并出臺了系列優惠措施，旨在加速此類項目的庫存去化。”王路向記者表示，但最終的市場反響和效果，還有待進一步觀察。

他告訴記者，就海南全省而言，商辦類產品的庫存量較大，去化周期較長，“這種市場現實情況不僅僅是海南，在全國其他重點城市也同樣存在。”

王路認為，商辦類商品房庫存量較大的原因，一方面是市場本身的原因，另一方面是海南商品住宅實行“全域限購”的大背景下，對商品住宅供地的大幅收窄，加上商辦類產品的不限購，此類項目的供地和開發“步伐邁得有些過大”。

“今年3月份，我就在有關部門組織召開的座談會上發言時，就提到這個緊迫的問題。”王路稱，萬寧市這次在商辦類項目上“商改住”政策“紅線”的突破，或許是海南商辦類產品去庫存的一次 具有 積極 意義的 摸索和嘗試。

據海南本土地產研究機構——錦誠·海島服務商提供的數據顯示，海南商辦類項目從狹義庫存 上 看，去年 該機構統計的 9 個 市縣商辦類項目取證未售庫存 量為 284萬平方米，較上半年317萬平方米減少33萬平方米。按9市縣平均去化速度計算，去化周期21月。

但從廣義庫存上看，去年海南9個市縣商辦類項目庫存量為1179萬平方米，其中海口突破400萬平方米，三亞、萬寧、儋州突破100萬平方米。按9市縣平均去化速度計算，去化周期89月。

具體到萬寧市，廣義上的商辦類產品庫存量高達167萬平方米，在全省9大市縣中僅次于海口、三亞兩大重點城市。但海口畢竟是省會城市，三亞是海南南端活力城市，這次萬寧在全省范圍第一個突破“紅線”嘗試“商改住”，也不難洞察其中的原由了。

萬寧市在上述工作方案中也提到，為促進該市商業辦公類商品房項目去庫存工作，防范化解房地產市場風險，按照“因地制宜，逐步推進；積極穩妥，量力而行；一樓一策，統籌兼顧”的工作原則，對全市商辦類商品房實行相應優惠措施。