神秘隱貴房企一把押上了所有賭注

今年1月4日，北京龍年首場成功出讓四宗地塊，攬金122億元。一家沉默很久的京派國資房企突然出現(xiàn)了——京能置業(yè)

以封頂價38.41億元搖中了豐臺大瓦窯L44地塊

這是一次很大膽地拿地。京能置業(yè)幾乎一把押上了所有賭注，按照2023年末公司賬面現(xiàn)金45.9億元，掏出了超過80%的現(xiàn)金流。

放在當(dāng)下整個房地產(chǎn)行業(yè)里，這次拿地是相當(dāng)激進(jìn)的，也沒有一家房企敢于如此操作。從賬面現(xiàn)金、京能置業(yè)過往拿地策略來看，我們先前猜測，京能置業(yè)很有可能是一個馬甲公司。

京能置業(yè)的朋友圈十分有限，過往合作對象屈指可數(shù)，北京城建、龍湖、電建、控股股東旗下的金泰地產(chǎn)。但我們推測錯誤了，這是一個獨(dú)資操盤項目。

或許，2023年在土地投資市場沉寂長達(dá)一年時間里，京能置業(yè)都在等待一個能夠證明自己的機(jī)會。

2023年，京能置業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流由虧轉(zhuǎn)盈，錄得了43.35億元，籌資活動現(xiàn)金流為負(fù)11.3億元。理由是：銷售回款增加、購地支出減少，以及吸收了少數(shù)股東的投入。這一年，它實(shí)現(xiàn)了銷售額77.3億元，結(jié)轉(zhuǎn)收入45億元，未結(jié)轉(zhuǎn)面積7.4萬㎡。

也就是說，營收少、規(guī)模小、風(fēng)險小，也沒有太重的保交付任務(wù)。

京能置業(yè)是一家非典型的房企，2023年以前拿地策略有一個十分明顯特征：一年只拿一個項目。整個盤子僅13個項目，且2023年只有5個項目處于在建項目，在建面積77萬㎡，項目投資金額為25.5億元。

結(jié)轉(zhuǎn)多于投資，并且股東提供了15.5億元的借款，京能置業(yè)賬面資金還是相對富裕的。但它一直存在一個問題：開發(fā)進(jìn)度十分緩慢，在建的多個項目中拿地已有好幾年，首次開工也有三四年時間。

不能快速去化，意味著就是巨額虧損。2023年歸母凈利潤虧4個多億，原因是對天津海航公司、京能云泰公司進(jìn)行了大額計提存貨跌價準(zhǔn)備。

直到2024年，京能置業(yè)才意識到加快銷售去化的重要性。

對于去年的總結(jié)，京能置業(yè)內(nèi)部提到的更多是：加速去化。公司總經(jīng)理闞興稱，本著“隊伍不散、業(yè)績不減、品質(zhì)不降、問題不出”的原則......進(jìn)一步加強(qiáng)營銷去化工作，特別是在建在施項目。

豐臺大瓦窯L44地塊，京能置業(yè)押上了所有的賭注，也被視為向新階段轉(zhuǎn)型的標(biāo)桿性項目。

京能集團(tuán)董事長姜帆稱，越是困難時刻，越要堅定信心。要以大瓦窯項目為契機(jī)，做強(qiáng)自身，打出品牌。

拿下上述地塊之后，京能置業(yè)幾乎所有精力都放在了，京能置業(yè)罕見地跑起來了：當(dāng)月成立項目公司、3月拿到建設(shè)規(guī)劃許可證、4月初確定項目案名“西賢嘉苑/西賢府”、4月期間集團(tuán)&公司陸續(xù)現(xiàn)場調(diào)研、4月底取得土地不動產(chǎn)證、5月底拿到施工許可證......

6月下旬，西賢府銷售中心正式對外放開，總共7棟樓、428戶，為11-18層洋房/小高層，銷售均價8.3萬元/㎡。

這大概是京能置業(yè)從拿地到入市銷售速度最快的項目，不到半年時間。結(jié)果，開盤至今2個月，實(shí)現(xiàn)了

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8萬+的定價，京能置業(yè)高估大瓦窯板塊的購買力，而僅一路之隔的中建和頌九里也只賣出3套，成交單價低到6.89萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于西賢府。

8月初，賣了一個半月的京能置業(yè)終于扛不住了，將7號樓作為特價房降價6000元/㎡，但降完之后單價仍高達(dá)7.5萬元/㎡，其余樓棟根據(jù)買家付款周期給出“定制化折扣”。拿地成本單價超過6萬元，再往下降，京能置業(yè)妥妥做了一筆徹徹底底虧本買賣。

但在整個大瓦窯板塊，雖沒有滯銷的項目，但友商已經(jīng)把京能置業(yè)卷到極致，中建降價、城建也降價。不出意外，以這樣的形勢，

京能置業(yè)要虧到褲衩都沒有了。

拿地前，準(zhǔn)備著一場富余的仗。拿地后，公司經(jīng)營、債務(wù)全面惡化。經(jīng)營性現(xiàn)金流同比下降257.4%至虧損42.54億元，籌資活動現(xiàn)金多了約30億元，貨幣資金沒了一半，為25.7億元，短期債務(wù)增加了約15億元......

不過，反過來想，如果不拿這個項目，京能置業(yè)手中還有什么項目可以去做新的資金滾動，怎么拿到股東借款、銀行貸款呢？

況且在稍早之前前，控股股東對京能置業(yè)下了更沉重的目標(biāo)，做好系統(tǒng)內(nèi)協(xié)同業(yè)務(wù)提速增效、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提質(zhì)增效的舉措，致力于實(shí)現(xiàn)“三個京能”目標(biāo)。

而西賢府一個項目凈資產(chǎn)就達(dá)到了15.4億元，是現(xiàn)在的

半個京能置業(yè)了