中報“情報員”②|看韌性房企融創的經營邏輯

這個中報季有點冷

超50家上市房企虧損

雖然在政策利好密集托舉下

觸底反彈似乎只是時間

但行業盤整還得熬一會兒。

這么難熬的下行期里，

房企如何保持韌性？

當下的中報季，大部分企業都難逃虧損結局。即便仍然幸運身處盈利陣營的房企，也無一例外同比大幅下降。

如何活下去，活到春天來臨，成為大多數房企當下的迫切所在。

“以前大家都拼規模、拼增長，現在更關注資產基本盤是否穩固、資本結構是否穩定。這關乎企業的生命線。”

地產財富會的一位機構分析師和我們感慨。

但在如此艱難的環境下，曾經看起來很難的融創，竟然還能不時傳來不錯的好消息：

從2022年以來，完成54.8萬套交付，率先完成境內外債務重組化解900億債務風險，今年在上海的核心項目外灘壹號院二開二罄、總銷售額達156億······

這三年，融創做了什么？

為什么在市場下行周期中還能在保交付、化債、經營端都率先取得了較大進展？

地產財富會看看了今年的融創中報，也重新回顧了近三年融創財報，試圖厘清其邏輯。

堅決保交付

產品兌現重振市場信心

剛發布的2024年中報顯示，融創今年將沖刺超17萬套的交付計劃。

17萬套。不是個小數目。但融創應該能做到。

因為我們能看到，自行業進入深度調整期以來，融創一直都在將“保交付”作為公司經營的第一要務。

2023年融創全國實現279個項目、31萬套交付，交付面積達3587萬平方米，在億翰交付榜單位列行業第三。

保交付，保的不只是量，更要保品質。

2023年，揚州印、青島融創·影都壹號獲中國土木工程詹天佑獎，北京融創香山壹號院、上海融創未來金融城分別獲得億翰評選的全國保交付標桿樓盤、完美交付標桿項目。

“融創很堅決，從集團到區域到項目，對交付項目分類管理、對交付卡點舉全公司之力去解決。正是因為這樣的堅決，供應商才愿意繼續合作。交付好了、購房者才會選你，產品兌現才是企業的核心競爭力。交得好、才能賣得好，賣得好、又能為交得好提供資金支持，這樣才能進入一個良性循環。”

一位知情人士表示，各地都成立了保交付工作專班，地方領導班子都極其重視，統一推進與保交付有關的所有工作，幫助房企解決困難。融創一直都很努力，也因此爭取到地方政府的大力支持。

據悉，截至目前，融創累計獲得政府紓困基金和銀行配套融資批復資金超300億元，與此同時，已有超110個項目進入融資協調機制“白名單”。

融創的另一個優勢是資產質量過硬，這也吸引了AMC的主動馳援。

截至2024年上半年，各大AMC與融創的合作項目金額近300億，有效實現了優質資產盤活。

其中最典型的案例就是今年上半年二開二罄的外灘壹號院，在2022年底，融創與中信、浦發等金融機構達成了總達120億元的融資合作。項目被注資后快速恢復經營節奏，今年兩次開盤都是當天售罄、合計實現了156億銷售額。

外灘壹號院二期二批次開盤現場

可以看到，融創確實在全力以赴。

也正是通過交付力的兌現重振各方信心，它重獲信任，在行業嚴峻的形勢下仍有韌性。

堅決化債

優化結構降低債務規模

近年來，監管部門多次強調，加快構建房地產發展新模式。而市場普遍認為，建立新模式的根本前提是，甩開舊模式高負債的包袱。

融創是第一家完成境內外債務重組所有流程的大型房企，僅用時18個月、整體化解約900億元的債務風險。

也因此被市場認為是房企中最積極努力、最堅決化債的代表。

在2023年1月，融創公告稱160億境內債整體展期成功。隨即在2023年11月，融創創新設計的“債轉股+發新票”重組方案正式生效，百億美元債務重組成功，并成功削債45億美元。

從財報數據來看，融創的并表有息負債從2022年底的2984億下降200億到2024年6月的2774億，整體債務規模穩步降低。

據悉，融創近期又將境內債的10只債券成功展期到今年年底，2024年下半年會尋求展期和整體化解方案，保持債務基本界面的穩定。

地產財富會從可靠來源了解到，除了公開債之外，項目端的存量融資，融創也在積極和金融機構推動展期、降息。下半年將重點深化與核心金融機構總對總的溝通合作，尋求靈活多樣的解決方案進行債務風險化解及資產盤活。

正如一位房企投融資負責人和我們所說——

目前房地產市場持續的量價齊跌，企業無論是現金流還是利潤都面臨巨大壓力。因此企業都在尋求債務的整體解決，這是當前環境下的一個趨勢。銷售沒有整體回暖，企業只有努力化債、積極推動解決方案，才能助力經營恢復。只有企業經營復常了，才有還債能力。

融創化債的態度和行動都夠堅決，是它在下行期站住跟腳的重要基礎。

堅決提升資產價值

基本盤穩固，服務、文旅穩步增長

當城市化進入穩定期，新房市場的規模將有所下降。

對房企來說，開發業務的天花板觸手可及，而經營業務的價值更具想象空間。

我們盤點融創的資產基本盤發現，隨著高能級城市的市場率先回暖，融創的土儲布局優勢在市場下行表現出極大的韌性。

據了解，融創未售土儲貨值1.23萬億，實現銷售合同額262.8億元，2024年下半年新增可售資源93%分布在一二線城市。

土儲布局優勢與產品力優勢雙點開花，讓融創保持穩定的銷售現金流，能更好保交付、助力公司經營恢復。而服務、文旅業務的強勁增長，則讓融創資產基本盤更穩固、更具價值潛力。

從2024年上半年的收入結構來看，融創的物業銷售收入、文旅城建設及運營收入、物業管理收入分別為280.8億、24.8億和33.9億。其中，物業管理收入與文旅城建設及運營收入合計占比17.1個百分點，比去年增加6.7個百分點。

融創服務在2023年就成功扭虧為盈，憑借高品質的服務力實現了高續約、強外拓，在核心城市的服務濃度也不斷提升。

從2024年半年報也可一窺成果：

2024年上半年，融創服務毛利潤8.9億元，核心凈利潤4.5億元，凈資產達53億元；在管面積2.8億平方米，在管業主超過160萬戶；新增單年簽約額中，40+核心城市簽約額占比高達98%，所聚焦的重點業態包括住宅、商寫、產業園、學校、醫院等簽約額占比達到85%。

融創文旅在疫情后復蘇態勢強勁.2023年收入實現了29.9%的同比增長，旗下主題娛樂、冰雪、商業三業態全年客流總量破1.5億人次，同比增長34%。2024年上半年，即便面對旅游市場消費降級、行業經營承壓的變化，通過產品創新、精細化運營，業績仍實現了高質量的增長：冰雪業務整體收入約4.2億元；融創商業實現銷售額約38.6億元，同比增長9%，總客流增長10%至6675萬人次；融創樂園客流也保持在近900萬人次高位。

地產財富會的行業分析師小伙伴告訴我們——

融創的資產基本盤比較穩固，土儲大都布局一二線、通過不斷的銷售-交付正循環，實現了良好的客戶口碑，也得以在市場波動周期保持資產的價值、并率先回暖；服務、文旅的高起點布局，讓融創的輕資產、自持物業逐步鍛造運營能力，而良好的運營不僅能實現業務的增長，在開發業務收縮的時候保持穩定的增長，形成護城河；還能提升資產價值、資產質量，幫助公司穿越周期。

當下，在行業下行的挑戰下，融創團隊從上到下都展現出極大的韌性、一直在積極應對、解決問題。

這樣看來，融創的強韌性生存邏輯也很清晰，就是全力以赴保交付、積極化債、盤活資產、通過精細化運營穩定和提升資產價值。

做好這些，才能給公司經營恢復爭取更多時間，做足長期準備。

只有堅決抱著希望，充分蓄好能量，才能站穩了等春天。