鳳凰新村舊改，第三次土拍，怎么看？

近期福州土拍發(fā)布，正好遇上鳳凰新村舊改公告發(fā)出，結(jié)合起來水一篇。

土拍內(nèi)容

時(shí)間：2024年8月30日

地塊：共有8幅，面積155畝，其中住宅用地4幅，面積109畝，全部純商定位。

金額：起拍金額合計(jì)24.41億元

分析：從這次的土拍公告來看，和第二輪的基本類似，起拍規(guī)模較低，核心地塊較少，非商住用地占比較高。

簡(jiǎn)單回顧一下：

第一次土拍：成交98.5億，面積515畝，14幅地塊，8幅純商，綠城2.77W拿下狀元地塊，溢價(jià)率13%

第二次土拍：成交26.4億，面積123畝，7幅地塊，1幅純商，保利2.57W拿下省機(jī)械地塊，溢價(jià)率0

第三次土拍：起拍24.4億，面積155畝，核心地塊鼓樓華林。

從對(duì)比來看，土拍的趨勢(shì)是越來越弱，前2次土拍，所有的商住地塊，僅狀元地塊是非底價(jià)成交。

今年的核心地塊，供應(yīng)還不算大，金山成為一大主力，從第一輪高宅地塊集體出讓，再到這2次金山北的不少地塊，頻繁上架。

金山在庫(kù)存不算過大的背景下，后續(xù)的樓市壓力也是肉眼可見。

對(duì)于本地的地塊，最受關(guān)注就是鼓樓華林的袖珍地塊，地塊分成2塊，由于配建幼兒園，所以樓面價(jià)很低。

按數(shù)據(jù)來看：住宅用地：6.85畝，幼兒園：5.79畝。

如果不計(jì)算幼兒園的支出和收入，住宅用地起拍樓面價(jià)是：16555元/平。

對(duì)于地塊而言，開發(fā)空間不大，不過價(jià)格也不高，周邊類似的地塊，就是目前在售的華林雍璟，項(xiàng)目樓面價(jià)2.14W，地塊13畝。

很明顯這幅地塊從數(shù)據(jù)來看，性價(jià)比還行，只不過目前市場(chǎng)，幾大外來房企預(yù)計(jì)也看不上這種地塊。

隨后就是金山北的兩幅地塊，其中2024-30號(hào)，在上一次上架最終取消。

從數(shù)據(jù)來看，基本沒有變化，樓面價(jià)從1.53W降到1.37W，下降1.6K。

另外一幅位于周邊，起拍樓面價(jià)1.25W，周邊一片都是產(chǎn)業(yè)園。

結(jié)合這一年的金山北出讓來看，上架4幅地塊，目前成交一幅，左海1.63W拿下。

4幅地塊面積合計(jì)：142畝，成交25畝。

對(duì)于金山北的地塊情況，主打都是純商定位，周邊存在地鐵5號(hào)線，部分產(chǎn)業(yè)園近年重新建造，界面有一定變化。

不過從整體的生活配套和氣息來看，產(chǎn)業(yè)園聚集，生活氣息偏差，沒有成片住宅規(guī)劃，看上去更像是在原來產(chǎn)業(yè)地塊強(qiáng)行變更而來，主打就是一個(gè)怪。

給出的樓面價(jià)在1.25-1.6W，個(gè)人感受放在以往不算啥，不過目前的市場(chǎng)，這種價(jià)格依然偏高，當(dāng)然即便不高，這種地塊也只剩下兜底的結(jié)局，所以多少樓面價(jià)，可能關(guān)系也不大了。

最后一幅純商住宅位于東區(qū)，容積率2.2，起拍樓面價(jià)9.7K。

地塊主打的優(yōu)勢(shì)就是純商+2號(hào)線地鐵口，周邊600米，就是2021年，建發(fā)2.4W樓面價(jià)競(jìng)配8700平公租房拿下的君蘭和鳴。

對(duì)于地塊而言，呈現(xiàn)三角形，兩個(gè)馬路夾角，地塊相對(duì)一般。

只不過差不多的容積率，差不多的純商屬性，3年后的今天，樓面價(jià)腰斬都不夠。

試想這幅地塊兜底上市，賣個(gè)2W（利潤(rùn)也很充足），那當(dāng)初賣3W+的君蘭，2.7W的云上，要如何應(yīng)對(duì)？

綜上對(duì)于這次的土拍，看點(diǎn)不大，四幅地塊最好的結(jié)局已經(jīng)是兜底拿下，目前最怕是兜底都無人認(rèn)領(lǐng)。

當(dāng)土拍低迷之后，持續(xù)下跌的樓面價(jià)，也讓周邊已經(jīng)上市的新盤，后續(xù)的市場(chǎng)也面臨極大壓力。

舊改分析

當(dāng)看到土拍供應(yīng)捉襟見肘后，對(duì)于福州外圍的土儲(chǔ)還有不少，比如五四北、城南等，奈何兜底都很難兜之后，也就剩下鼓臺(tái)舊改了，相比于此前，今年舊改力度還不夠。

近期臺(tái)江區(qū)的鳳凰新村，終于貼出公告。

從網(wǎng)絡(luò)消息來看，這次鳳凰新村的舊改涉及：鳳凰新村，臨鳳樓，福發(fā)生活區(qū)，菏澤17、18、19，具體的范圍等舊改發(fā)布之后再看。

按照地圖的測(cè)距來看：面積大概150畝左右。

對(duì)比當(dāng)初對(duì)面的上海西新村224多畝，體量小了一些，不過在鼓臺(tái)的供應(yīng)里面，依然不低。

按照此前的規(guī)劃來看，大概率會(huì)有近一半的面積拿來做商品房，相當(dāng)于會(huì)有75畝左右。

當(dāng)上海西兩大第四代住宅改善，進(jìn)入清盤后，市場(chǎng)又迎來了新的供應(yīng)。

從規(guī)劃來看，不出意外又是高容積率的鋼鐵森林，最終建成，這里的住宅密度預(yù)計(jì)也是福州的城建一大看點(diǎn)。

對(duì)于臺(tái)江，除了鳳凰新村外，此前已經(jīng)啟動(dòng)舊改的金屏垱地塊，面積約63畝。

最終規(guī)劃發(fā)出三幅地塊，兩幅商住，面積合計(jì)44.7畝，容積率不到2.3。

雖然地塊還未上架，但是很明顯這些指標(biāo)已經(jīng)告訴市場(chǎng)，都是純商定位。

查看這個(gè)舊改的補(bǔ)償方案，項(xiàng)目給出的臺(tái)江區(qū)內(nèi)和區(qū)外的調(diào)換房，沒有出現(xiàn)原拆原遷的方案。

很明顯這次的舊改，全部給了純商定位，只是第三次土拍還未上架，不過預(yù)計(jì)今年也會(huì)上架。

當(dāng)有了這個(gè)案例之后，鳳凰新村的舊改，最終會(huì)給出多少安置面積，預(yù)計(jì)會(huì)比之前上海西的更少。

這個(gè)地塊45畝，鳳凰最少80畝，相當(dāng)于臺(tái)江區(qū)又有125畝純商地塊待供應(yīng)。

至于拆遷紅利，從目前的方案來看，就是拿房一種出路了，但是在拿房的時(shí)候，基本原拆原遷是最優(yōu)解，因?yàn)槠渌麉^(qū)域的房源，主要是兩種情況，可選太少，區(qū)位太遠(yuǎn)對(duì)接價(jià)不合算。

從近期的投訴來看，面對(duì)舊改，也出現(xiàn)了差異化，狀元舊改，商品房地塊立刻上架，安置地塊因租戶拒絕搬離導(dǎo)致未凈地交付。

以前安商房存在，還能拆遷戶享受變向紅利，如今回歸最原始方案后，面對(duì)純安置的新盤，極高的容積率，還要面對(duì)不知何時(shí)的拿房。

可能這也是目前賭拆遷變得越來越少的一大原因。

盤點(diǎn)總結(jié)

對(duì)于今年的土拍，整體來說截至目前，依舊沒有起色，吸金力度還是偏低，鼓臺(tái)舊改，雖然傳出部分小區(qū)拒絕拆遷的聲音，但是從土地財(cái)政來看，預(yù)計(jì)后續(xù)追究要進(jìn)行下去。

至于最終拆遷戶，面對(duì)舊改是喜是憂，可能也只有看每個(gè)人的側(cè)重點(diǎn)了。

對(duì)于舊改土拍，一直決定了面粉的價(jià)格，如今這樣的現(xiàn)狀，面粉基本也是白菜價(jià)，當(dāng)市場(chǎng)已經(jīng)不太理想后，這些消息傳達(dá)的預(yù)期也變得比較不堪。

對(duì)于購(gòu)房者也很好把控，關(guān)注土拍關(guān)注舊改，何時(shí)回暖，何時(shí)市場(chǎng)才有轉(zhuǎn)機(jī)。