福州城區新一輪土拍，僅有一塊，鼓樓10年未開發地塊重啟拍賣

金秋十月慶佳節，錦繡河山共歡顏。肚子君祝大家都生活得越來越好。

節前，相信不少小伙伴都收到了大禮包，假期的心情愉悅許多。

樓市這邊動作也不少，有存量房貸利率下浮禮包，也有上海、廣州、廈門這些城市的樓市政策調整。

回到福州市場，節前，9月30日上午，距離上一輪土拍結束不到一天，福州四城區2024年第五場土火速敲定，僅供應一幅商住用地。

一幅地塊撐起一場土拍，想想這地塊的分量就不輕。

到底是何方神圣，大家一起來一看究竟

一、重新上架

拿地十年未開發，控規修改又一次，退地消息坊間傳，如今上架再拍賣。

根據9月30日發布的公告，公開出讓福州四城區1宗國有建設用地使用權，

即鼓樓區斗池路北側、西環中路西側地塊，地塊出讓起始價9.47億。

地塊選址面積67.82畝，出讓面積45033㎡（約合67.55畝）。

其中，A地塊15.54畝已建成，B地塊35.6畝，C地塊公園綠地16.41畝。

住宅用地70年、商業商務（含酒店）用地40年。

地塊容積率為3.7，其中商業建筑面積不少于8000㎡，酒店建筑面積不少于16000㎡，商務建筑面積不少于14700㎡。

建筑限高100米。

此外：

A地塊已建成交付使用，由競得人負責根據原開發企業審批材料繼續辦理產權總登等手續。

B地塊新建住宅劃片錢塘小學教育集團怡山校區。

C地塊公園綠地建設方案應征求市園林中心意見，建成后對外開放使用。

A地塊配建的商業（0.2萬㎡）及全部地下車位，B地塊配建的商業（含酒店）商務（3.87萬㎡）及相對應規劃建設停車位，均無償移交給指定單位，并配合辦理不動產登記手續。

地塊按照價高者得原則現場拍賣出讓。

二、拿地十年

前幾日，原斗池路項目地塊控規草案公示，肚子君寫了篇文章《等待十年，商業熬出住宅，福州西二環地塊能鳳凰涅槃嗎？》，聊了聊地塊再次修改控規后將何去何從？

結果沒過幾天，答案就公布了：地塊重新上架。

十年前，2014年6月，地塊上架拍賣，最終以底價9.2億拍出，地塊面積約67.56畝，成交樓面價約4085元/㎡ 。

彼時地塊共分東、西兩部分，用途為商服(商務辦公、商業)用地、住宅用地、公園綠地，容積率1.0至5.0。

10年來，該地塊僅開發了西區的安置房部分，剩余東區的商業、商務辦公部分，因為各種原因推進緩慢。

2019年，項目東地塊總平面方案調整公示。

原擬建設的3棟高層調整為4棟，最高的樓高度為186米，另外還有一座4層的商業中心。

容積率調整為5.3，計容總面積約18.4萬平方米，其中商業面積約3.9萬平方米，辦公面積約14.4萬平方米。

2024年9月，斗池路地塊的商業和商務辦公部分再次進行調整，地塊用地面積2.37公頃（合35.55畝），容積率變為3.7；用地性質將由原來的商業、商務辦公用地，變更為商業商務住宅混合用地；建筑高度也將由原來規劃的最高186米變更為100米。

三、肚子君觀點

地塊位于鼓樓區，緊鄰西二環、烏山路，雖不是老福州所認為的鼓樓核心，但妥妥是現在福州的市中心。

市中心，城市路網交通四通八達，公交線路密布；周邊有烏山、黎明湖、西禪寺等風景區，另外距離華潤萬象城和萬寶蘇商圈也不遠，周邊新舊小區密集，生活氣息濃厚。

用地控規調整后

1.變更為商業商務住宅混合用地，可以建住宅了，鼓樓區、二環邊的住宅地塊，結合這兩年鼓樓區的土拍市場，能吸引一定的目光。

2.容積率從5.3下調至3.7，建筑限高則降至100米。降低容積率，降低住宅高度，也是為了住宅
的舒適度進行調整。

3.計容面積從原規劃18.4萬方縮減至8.77萬方，新增住宅部分，商業商務規模大幅“縮水”。市場相對艱難的商業和商務辦公部分去化壓力減輕不小。

另外土拍明確劃片錢塘小學教育集團怡山校區，作為鼓樓區的優勢，也是為了地塊的市場前景增加砝碼。

十年前，原成交價9.2億。十年后，起始價為9.47億，不知道原開發商
還會參加競爭嗎？

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