太猛了！看房還要排隊！北京朝陽這個低密高端改善盤火了

樓市正演繹著政策催化行情。

據中指監測，剛剛過去的國慶假期期間，北京新房和二手房成交量均創下近幾年同期高點，多個項目發布了熱銷海報。

比如人氣紅盤中建璞園PARK，據說項目案場“忙到飛起”，10.1-10.7創下了來訪1800+、強意向客戶登記 200+、單日最高意向登記48組的勁銷業績。

多家頭部房企亦反饋，國慶期間銷售有顯著增長，前期有意向的客戶轉化率明顯提高，猶豫的客戶開始進場。

但很多人心中仍然存有疑惑：

這波樓市熱度能持續多久呢？

房價會迎來反彈上漲嗎？

到訪激增 喜報刷屏

國慶小長假樓市到底有多熱？

從機構統計數據來看，一線城市樓市成交量均出現了飆升，“銀十”開局超預期。

據中原地產研究院統計，今年國慶期間北京新建商品住宅累計認購接近2000套，相比2023年同期約600套的成交上漲近3倍；二手房實際成交約5500套，同比上漲超175%。

10月1日-6日，上海新房成交5.9萬平米，相比去年同期的2.89萬平米增加約104%；另據“網上房地產”數據，上海二手房成交約1537套，是去年同期391套成交量的近4倍。

廣州樓市國慶期間也是熱鬧非凡。截至10月7日12時，廣州貝殼的新房節活動累計認購突破2800套，日均約430套，而去年同期日均認購量不到200套，翻了一倍多。

深圳方面，10月1-7日，本土最大的中介機構樂有家門店新房成交量同比上漲了1266%，二手房成交量同比上漲了302%，均處于近年來歷史同期最高點。

另據市場公開報道，不僅僅是一線城市北上廣深，南京、武漢、成都等二線城市的熱點樓盤的到訪和認購量都出現了成倍增長，人氣回升明顯。

朋友圈也滿是樓盤及房企刷屏的喜報，各大網紅盤的售樓處的熱鬧程度堪比旅游景區。

中建璞園PARK現場實拍圖

專家們分析，9.24一攬子政策齊發，9.26政治局會議“意外”聚焦經濟，9.29-9.30北上廣深同步松地產……政策組合拳為市場帶來了積極預期，疊加房企全力促銷，讓樓市“銀十”走出了“金十”的節奏。

勁銷樓盤的四大特征

值得注意的是，盡管多城樓市行情火熱，但市場仍有分化，有不少項目成交反饋冷淡。掃描國慶期間到訪和認購較好的樓盤，會發現它們都有一些共性特征。

其一，強勁的產品力，賣點足夠多。

比如中建璞園PARK，是整個國慶期間北京特別火的新盤之一，1800+組的到訪量，據說火到了看房都需要排隊拿號。

中建璞園PARK現場實拍圖

紅姐在項目現場看到，就連一位業內看盤無數的老師，都已經讓其夫人來現場親自選房了。

而璞園PARK之所以如此火，除了項目推盤節點恰逢政策加持的利好外，離不開其強勁的產品力及足夠多的項目亮點。

1.低密

容積率關系著居住的舒適度。容積率越低，代表小區可以擁有更多的綠化面積和公共空間。

中建璞園PARK容積率低至1.2，全部為4-7層的墅質四居室洋房，產品獨具稀缺性。

中建璞園PARK項目示意圖

有數據顯示，朝陽區近5年來僅供應兩宗容積率在1.2及以下的宅地，璞園PARK地塊是其中之一，另一宗地塊也在孫河，但產品總價在4000萬+。

而璞園PARK總價約1000萬起，不僅是市面上稀缺的低密洋房新盤，而且大部分高端改善型購房需求人群的購買力都能覆蓋，搶手成為必然。

2.高使用率

使用率越高，意味著實際使用面積越大，居住體驗更為舒適，且分攤到每平米的實際單價越低。

近幾年，北京新盤展開了各種“極限卷”，使用率為其中之一。市面上大部分項目使用率突破90%就能引以為豪了。

而中建璞園PARK建面約125、140、160、210平米全戶型使用率做到了93%-96%，也是它能夠吸引改善型客戶的亮點之一。

3.層高優越

在19世紀的維多利亞時期，住宅層高通常在3.5米甚至更高，空間寬敞豪華，象征著財富與品味。而現代社會，層高超過3米的房屋主要出現在高端別墅和定制住宅中，占比很低。

之前很多年，北京市新房層高大多數在2.9米左右。近兩年，隨著大平層墅質化，開發商“卷”產品力也卷到了層高上，標準層3~3.1米的層高成為豪宅產品的主流趨勢。

而中建璞園PARK建面約210平米的四居戶型，整體層高已經卷到了3.5米，其他戶型的最低層高也達到了3.1米。

中建璞園PARK美學體驗館實景圖

層高的拓展，不僅能提升空間的采光、空氣的流通，還能實現窗墻比最大化，開闊視野。未來璞園PARK的業主們，可以在室內擁抱更多的陽光、清風和景觀。

4.顏值擔當

首先，從項目外立面來看，中建璞園PARK大面積使用鋁板和玻璃幕墻，通過超大的窗墻比，將園林景觀實現窗外景觀窗內化；以石材為基座，展現出規整、端莊、典雅的美感；

中建璞園PARK效果圖

其次，璞園PARK園林設計以“十里桃花源”為理念，入口“三進制”的歸家禮序突出了歸家的儀式感；打造“六隱”景觀廊道，隱墨、隱山、隱溪、隱林、隱游、隱茶，山石錯落、流水潺潺、曲徑通幽，讓４-７層的住宅猶如是“花園里長出來的大房子”。

再次，戶型設計上，璞園PARK所有戶型均采用了全明雙衛、U形廚房、LDK客餐廚一體化、大落地窗設計，收納空間足，契合市場主流需求。

最小的建面約125平米的四室兩廳兩衛，是經典的四葉草格局，客廳面寬約5.3米，邊戶主臥還設有轉角飄窗。無論是客廳面寬還是主臥尺度，都做到了市面上同面積段產品的極致。

建面約140平米四室兩廳兩衛，是建面約125平米戶型的升級款，增加了步入式收納倉和明窗獨立家政間，而且增加了一個設備平臺的面積，使用率更高，客廳面寬高約5.75米，比較適合二孩家庭。

建面約160平米的四室兩廳三衛，使用率高約96%。南向四面寬，且每個房間面寬不低于3米，客廳還保留了約5.6米的大面寬，做到了極致。四面寬雙套房設計，也是市面上同面積段產品里所少見。

建面約210平米四室兩廳三衛，一梯一戶，入戶門為奢闊對開門，山水紋瘤木大門，鑲嵌著經過打磨拼接的天然油花貝，折射出絢麗的光彩，大門高約2.8米，3.5米的層高與之氣場相合；南向17.5米大面寬，全落地窗設計，北向也做到了全落地窗；整體空間大量使用石與木，淺米色與金棕色，帶來松弛、典雅、低調、從容的平和氣韻與藝術感。

中建璞園PARK美學體驗館實景圖

5.配套先行

在璞園PARK住宅地塊南側，一同出讓的還有一個公建地塊。開發商中建智地創新思維，把公建區域變成了項目的延伸空間，規劃打造丘谷花園，讓璞園PARK成為北京花園城市建設的一塊重要拼圖。

占地約1.8萬平米的配建公園中，有約2千平米的水面，夏日是荷塘，冬季為冰場，水邊還規劃一個類似阿那亞的網紅建筑水岸禮堂，還規劃有一個約3千平米的陽光大草坪。

中建璞園PARK配套地塊效果圖

在公園之上，規劃打造了公園式商業，南側還有一個約5600 平米的社區綜合運動場館，東側則是康養中心和社區醫院。

據悉，商業部分將落地中建智地旗下自有商業品牌鯤熙匯lomo，且目前京城最美書店PAGEONE、騎意SPECIALIZED閃電騎行服務體驗中心已簽約入駐。

就在剛剛過去的國慶前夕（9月29日），丘谷花園已正式開工，預計一期工程交付會早于璞園PARK交房時點。

中建璞園PARK配套丘古花園開工現場圖

配套先行，不僅展現了開發商的硬核兌現力，及深耕區域的信心，也為購房者拉滿了置業安全感。業內也紛紛將璞園PARK譽為“家門口的阿那亞”。

此外，公園南側的教育用地，白家莊小學和北京八十中兩所名校已經確認落地。八十中為“朝陽六小強”頭部，2024年高考清北錄取人數排名北京全市第九/朝陽第一 。

其二，地理區位出色。

還以中建璞園PARK為例，其所在的孫河板塊是北京唯一一個先整體規劃再開發的純高端低密住區。2012年被中央別墅區納入，首塊土地入市后迅速躥紅，成為北京頂豪人群置業首選區域。

中建璞園PARK區位示意圖

經過多年的發展，如今孫河板塊的高端配套已經很完善。有順義排名第一的順義國際學校(ISB)，以及鼎石、伊頓等知名國際學校；天安假日高爾夫球場、羅紅藝術館、天星調良國際馬術俱樂部等高端休閑資源在周邊匯聚。

可以說，璞園PARK所在區域自帶高端基因。并且璞園PARK所在的孫河前葦溝組團，距離望京僅約7公里。待2024年底京密路改造工程如期完成后，從璞園PARK通往望京、國貿等商圈將更為便利。

出則繁華，入則靜心。璞園PARK猶如鑲嵌在溫榆河生態走廊浩瀚綠海中的一顆珍貴璞玉，新政后受到高端改善人群的追捧在預料之中。

其三，價格足夠友好。

中建璞園PARK銷售指導價為7.98萬元/平米，允許上下浮動8%，此前市場預估開盤價會有優惠，但項目目前認購火爆，開發商也許會調高售價預期。

但即便是頂著指導價開盤，相比于產品力，璞園PARK也算是價格足夠友好了。

首先，對標中建宸園10萬+豪宅奢裝標準，璞園PARK每平米裝標約1萬元，含在7.98萬的銷售指導價中，產品超配也相當于給購房人提供了實惠。

其次，璞園PARK戶型使用率高至93-96%，對比市面上其他使用率較低的樓盤，相當于售價也“優惠打折”了。

其四，開發商品牌實力強。

中建璞園PARK的開發商——中建智地，為央企中建一局集團旗下的房地產業務統一營運平臺。近3年來，銷售規模和排名保持逆勢增長，在北京市場已進階頭部。

據克而瑞發布的數據顯示，2024年1-8月，中建智地以77.03億元的權益銷售金額位居北京房企TOP5。

來源：克而瑞地產研究

另據中指院最新發布的數據顯示，2024年1-9月，中建智地以109億的權益拿地金額位居全國房企TOP10。

國慶假期期間，除了璞園PARK到訪及認購火爆外，中建智地開發的北京宸園于9月28日取得預售證后，認籌同樣火爆。據項目方發布的海報，國慶五天新增認籌118組，取證七天認籌已過半。

另外，中建璞園也是朝陽熱銷標桿。據克而瑞數據，今年8月，中建璞園以4.25億元的銷售金額位居北京主城區榜首，同時成交套數、成交面積、成交金額蟬聯朝陽區第一。

樓市超預期反轉能否持續

“銀十”開局超預期，業內預計新政還會繼續顯效。

中指研究院研究副總監徐躍進認為，核心城市樓市回穩態勢明顯，如四季度政策持續發力、經濟加快復蘇，核心城市樓市或將筑底企穩，全國樓市企穩亦可期。

多家研究機構亦認為，雖然當前未見房價有明顯的提價趨勢，但可明顯感受到市場情緒正在被政策及預期點燃。頭部房企國慶期間銷售普遍有顯著增長，特別是高端項目表現突出。

但機構們同時提醒，如何去庫存、如何修復樓市基本面，依然是止跌回穩的關鍵。

而要想樓市量價真正止跌回穩，還需期待財政力量再發力，如在存量房收儲、回收閑置用地、財政補貼等方面政策支持落地。