中海、華潤(rùn)、象嶼、上海城投，148億補(bǔ)倉(cāng)上海！

就在剛剛！上海第六批次土拍結(jié)束，總攬金148.44億元，中海、華潤(rùn)置地、象嶼地產(chǎn)、上海城投拿地成功。

中海地產(chǎn)，總價(jià)32.13億、樓板價(jià)69158元/㎡，擊敗保利置地?fù)炻钇值貕K，要為楊浦樓市再添一把火。

華潤(rùn)置地，總價(jià)46.12億、樓板價(jià)19803元/㎡，摘下寶山南大兩幅地塊，上海銷冠項(xiàng)目再添新貨值。

上海城投，總價(jià)29.1億、樓面價(jià)33500元/㎡，底價(jià)摘下閔行華漕地塊，上海隱形地主無(wú)奈托底。

象嶼地產(chǎn)，總價(jià)41.1億、樓面價(jià)29200元/㎡，獲取了閔行浦江超級(jí)地塊，未來(lái)會(huì)形成上千套的供應(yīng)。

本輪土拍成交情況，來(lái)源房小團(tuán)

萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，新政過(guò)后上海首場(chǎng)土拍，爆出了這兩年罕見(jiàn)的超級(jí)大冷門：

4塊地中3塊底價(jià)成交，合計(jì)只有5家房企參與

不過(guò)這場(chǎng)土拍亮點(diǎn)也不少，中海意外撿漏楊浦，華潤(rùn)置地造城模式再度起航。

今天總爺就和大家聊聊，這輪上海土拍釋放了怎樣的信號(hào)。

01

中海撿漏，擊敗保利置地拿地

中海地產(chǎn)，總價(jià)32.13億、樓板價(jià)69158元/㎡，擊敗保利置地拿下楊浦地塊。

這是本輪土拍位置最好的一塊地，沒(méi)想到僅有中海、保利置地兩家參拍，溢價(jià)只有2.32%。

尤其是參考隔壁縵云售價(jià)12.2萬(wàn)價(jià)格，這次6.9萬(wàn)的樓板價(jià)成本，利潤(rùn)空間非常充足：

中海“撿漏”成功，成為本輪土拍最大贏家

地塊位于楊浦東外灘板塊，距離濱江是有一定距離的，隔著波陽(yáng)公園就是均價(jià)12.2萬(wàn)的縵云上海三期。

中海地塊位置示意圖，來(lái)源網(wǎng)絡(luò)

兩幅地塊以組合形式出讓，由K2-04地塊+G2-5地塊組成。

K2-04地塊是純住宅用地，總建筑面積約3.5萬(wàn)㎡，還包含了約2000㎡的風(fēng)貌里弄。

G2-5地塊則位于平?jīng)雎繁眰?cè)，總建筑面積約在1.1萬(wàn)㎡左右，相對(duì)更加迷你，比較考驗(yàn)房企產(chǎn)品力。

中海地塊位置示意圖，來(lái)源網(wǎng)絡(luò)

今年楊浦區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)可以說(shuō)異常激烈，保利、合生、越秀、中建壹品、上海城投等房企幾乎是上演了“白刃戰(zhàn)”。

以中建壹品·外灘源著為例，他們從奢材運(yùn)用、到設(shè)計(jì)顏值、到交付誠(chéng)意、到功能實(shí)用，都創(chuàng)造了上海千萬(wàn)級(jí)別住宅新高度。

中建壹品外灘源著99㎡樣板房實(shí)景圖

不過(guò)對(duì)于剛剛在新天地、徐匯濱江取得空前成功的中海來(lái)說(shuō)，很有可能會(huì)再次刷新楊浦產(chǎn)品的天花板。

目前中海地產(chǎn)在1-9月上海房企排行榜上，以415.22億的全口徑銷售額位列榜首，斷層式領(lǐng)先所有房企。

上海1-9月全口徑銷售排行榜，來(lái)源克而瑞

這次補(bǔ)倉(cāng)楊浦地塊，今年的上海銷冠中海地產(chǎn)，已經(jīng)在為明年做準(zhǔn)備了。

02

華潤(rùn)補(bǔ)倉(cāng)，銷冠樓盤(pán)再續(xù)輝煌

華潤(rùn)置地，毫無(wú)懸念地以總價(jià)46.12億、樓板價(jià)19803元/㎡，摘下寶山南大兩幅地塊。

兩塊地都臨近15號(hào)線豐翔路站，11-01地塊是商業(yè)、辦公、住宅混合地塊， ??32-04地塊是純住宅用地。

兩塊地都屬于華潤(rùn)置地在著力打造的豐翔路TOD商圈，這不僅是今年華潤(rùn)在上海的第一次拿地：

也是確定性最強(qiáng)、補(bǔ)倉(cāng)最及時(shí)的一次

華潤(rùn)地塊位置示意圖，來(lái)源網(wǎng)絡(luò)

一方面，不小的商業(yè)、辦公體量，再加上旁邊萬(wàn)象系綜合體的建設(shè)，華潤(rùn)置地的造城模式將再次得到實(shí)踐驗(yàn)證，這次拿地水到渠成。

另一方面，兩個(gè)地塊都緊鄰中環(huán)置地中心·潤(rùn)府，是2024年至今為止上海唯一銷售超1000套項(xiàng)目，這次拿地屬于及時(shí)補(bǔ)倉(cāng)。

華潤(rùn)地塊位置示意圖，來(lái)源網(wǎng)絡(luò)

去年華潤(rùn)70億拿下豐翔路站TOD地塊，這次再花費(fèi)46.12億補(bǔ)倉(cāng)，兩次投入累計(jì)超過(guò)百億，真可謂是大手筆。

銷售業(yè)績(jī)給華潤(rùn)做了強(qiáng)有力支撐，中環(huán)置地中心·潤(rùn)府已經(jīng) “六開(kāi)六捷”，成為上海1-9月成交套數(shù)和成交面積的“雙料冠軍”，甚至還是全國(guó)1-9月全盤(pán)銷售金額排名全國(guó)前五。

目前華潤(rùn)置地在1-9月上海房企排行榜上，以194.56億的全口徑銷售穩(wěn)居前三，延續(xù)了一整年的高光表現(xiàn)。

上海1-9月全口徑銷售排行榜，來(lái)源克而瑞

去年拿地后公示住宅規(guī)劃，今天拿地后預(yù)計(jì)華潤(rùn)置地也會(huì)馬上行動(dòng)，期待這一次這個(gè)產(chǎn)品卷王+造城專家，還能為上海帶來(lái)怎樣驚喜。

03

象嶼出手，斬獲浦江超級(jí)地塊

象嶼地產(chǎn)，以總價(jià)41.1億、樓面價(jià)29200元/㎡，獲取了閔行浦江超級(jí)地塊。

象嶼地塊位于閔行浦錦板塊，由三個(gè)南北相連的純宅地組成，加起來(lái)總建筑面積約有14萬(wàn)方：

未來(lái)供應(yīng)上千套住宅，閔行浦江鎮(zhèn)又迎來(lái)超級(jí)地塊

象嶼地塊位置示意圖，來(lái)源網(wǎng)絡(luò)

其中01-02地塊和01-03地塊容積率都是2.4，03-02地塊容積率為1.2，可以打造不同類型的產(chǎn)品組合。

雖然地塊周邊并不成熟，但是有8號(hào)線沈杜公路站地鐵配套加持，再加上浦江鎮(zhèn)的特殊區(qū)位，所以地塊未來(lái)潛力還是非常不錯(cuò)的。

象嶼地塊位置示意圖，來(lái)源網(wǎng)絡(luò)

距離地塊最近的是3公里外的大華星樾，連續(xù)兩次開(kāi)盤(pán)連續(xù)觸發(fā)積分，大家紛紛感慨：

連大華的口碑都能賣好，浦江鎮(zhèn)人氣是真高

這幾年象嶼地產(chǎn)深耕上海五大新城等區(qū)域，集中在外環(huán)外區(qū)域拿地開(kāi)盤(pán)，將整個(gè)集團(tuán)重心都放在了上海。

目前象嶼地產(chǎn)在1-9月上海房企排行榜上，以75.1億的全口徑銷售額位列14位，雖有所下滑但依舊不容小覷。

上海1-9月全口徑銷售排行榜，來(lái)源克而瑞

對(duì)于這家雄心滿滿的國(guó)企來(lái)說(shuō)，拿下這塊超級(jí)地塊，意味著一次重要的貨值補(bǔ)充。

04

上海城投，無(wú)奈托底閔行華漕

上海城投，以總價(jià)29.1億、樓面價(jià)33500元/㎡，底價(jià)摘下閔行華漕地塊。

這塊地位于閔行紀(jì)王鎮(zhèn)，周邊剛剛完成大規(guī)模舊改，所以配套、界面都比較一般，地鐵距離也比較遠(yuǎn)。

上海城投地塊位置示意圖，來(lái)源網(wǎng)絡(luò)

原本華漕憑借大虹橋概念連續(xù)火了好幾年，但是這兩年隨著大虹橋一二手倒掛的消失，熱度急劇下降，這塊地未來(lái)前景并不明朗。

相比其他幾家國(guó)企、央企的補(bǔ)倉(cāng)，上海城投的托底顯得有些無(wú)奈，更屬于本地國(guó)企的責(zé)任。

很多人不太熟悉這家低調(diào)的上海國(guó)企，扎根上海的上海城投，可謂是：

上海真正的隱形大地主

就在這個(gè)月，他們剛剛以70.8億拿下了黃浦豫園舊改地塊，這次又豪擲29.1億托底大虹橋，今年在上海已經(jīng)花了百億拿地，僅次于招商蛇口。

目前上海城投在1-9月上海房企排行榜上，以89.01億的全口徑銷售額位列12位，始終是上海市場(chǎng)不可忽略的重要力量。

上海1-9月全口徑銷售排行榜，來(lái)源克而瑞

對(duì)于這家大地主來(lái)說(shuō)，更多的是從城市需求出發(fā)配合拿地，所以你會(huì)看到他們產(chǎn)品的跨度非常大。

最近他們?cè)邳S浦老城廂，推出了超級(jí)大平層入露香園·天譽(yù)，面積段從260平到900平，直面隔壁港資嘉里的競(jìng)爭(zhēng)，非常具有挑戰(zhàn)性。

露香園·天譽(yù)效果圖

不過(guò)對(duì)于這家本地國(guó)企來(lái)說(shuō)，銷售業(yè)績(jī)從來(lái)不是首要的，如何配合城市更新才是重中之重。

05

依舊嚴(yán)峻，樓市還遠(yuǎn)未逆轉(zhuǎn)

今天這場(chǎng)土拍，無(wú)論是參與度還是結(jié)果，都出乎了很多人意料。

四塊地只有五家房企參與，只有一塊地有兩家房企競(jìng)拍，本地國(guó)企還出手托底…

新政還未滿一個(gè)月，開(kāi)發(fā)商信心怎么就沒(méi)了？

一方面，這次土拍整體供應(yīng)并沒(méi)有太多驚喜，市區(qū)核心地塊沒(méi)有出讓。

位置最好的楊浦地塊，也并不是濱江一線，相比之下對(duì)于謹(jǐn)慎的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這時(shí)候按兵不動(dòng)可能是最好的選擇。

另一方面，有幾塊地都早已明確買家，所以看上去沒(méi)什么競(jìng)爭(zhēng)。

比如華潤(rùn)的南大地塊，華潤(rùn)肯定是不會(huì)讓別的房企來(lái)享受自己打下的TOD基礎(chǔ)，也不會(huì)有人愿意在萬(wàn)象系TOD隔壁造商辦。

不過(guò)土拍還是反映出不少問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商信心并沒(méi)有恢復(fù)，樓市前景依舊嚴(yán)峻。

新政雖然目前對(duì)上海樓市產(chǎn)生一定刺激作用，但身處前線“聽(tīng)到炮火聲音”的開(kāi)發(fā)商們，顯然并沒(méi)有逆轉(zhuǎn)對(duì)樓市的判斷。

不過(guò)有危也有機(jī)，明年年初市場(chǎng)新房供應(yīng)會(huì)減少，這幾家有擔(dān)當(dāng)、有野心的房企，明年會(huì)占據(jù)上海市場(chǎng)的先機(jī)。

如果這種冷清的情況再延續(xù)，那么即將會(huì)有更猛的新政將出臺(tái)。

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