陳德力告別寶龍，業績下滑成離職導火索？

文/地金君

隨著寶龍地產一紙人事任命公告，陳德力離職傳聞終于塵埃落定。

11月1日，寶龍地產發布公告，宣布聯席總裁陳德力先生（陳先生）將辭去其在寶龍地產及寶龍商業管理控股有限公司的相關職務，該變動自2024年11月1日起生效。

寶龍地產表示，陳先生辭任的原因是為了投入更多時間于其他業務承擔。在其任期內，陳先生對寶龍地產集團作出了寶貴的貢獻，董事會對此表示感謝。

同時，寶龍商業也發布公告，表示陳德力因需投入更多時間于其他業務，辭去執行董事兼行政總裁職務，該變動自2024年11月1日起生效。

01曾任多家房企高管

陳德力的商業履歷極為豐富。

公開資料顯示，陳德力生于1974年。1997年，陳德力任新加坡誼來集團武漢公司總經理；2001年9月，陳德力轉戰至四川華立集團舜苑商業地產公司，擔任總經理；2006年6月，陳德力成為新加坡嘉德置地凱德商用中國區域總經理，積累了豐富的商業地產管理經驗。

2010年8月起，陳德力加入萬達，歷任萬達商業管理營運中心常務副總經理、萬達副總裁兼招商中心總經理、常務副總裁兼營運中心總經理等職務。

陳德力首次進入網友的視野是源于其2016年5月發布的一條微博，內容為：“某些從事電商工作的人，上輩子有可能是做房地產營銷的，海闊天空卻又閉門造車；也可能是做文學研究的，目空一切同時頑固不化。”

彼時，有業內觀點認為，陳德力的這條微博是萬達內部對電商業務的不滿。據悉，萬達電商內部當時正處在調整階段，包括龔義濤、董策等CEO及團隊均未取得預想的成績。

2016年7月初，有消息稱陳德力已向萬達遞交了辭職報告，只待最后批準。

彼時，陳德力同樣選擇了通過微博吐露心聲，其于同年7月13日發微博稱：“上帝賜予我們第一聲哭泣，后來，我們卻為了歡笑而苦苦尋覓……這旅程總是那么難舍難分、而又驚天動地，即使達到人生的頂峰也想回到原點幸福的哭泣……”，而一名資料顯示為萬達集團員工的網友評論稱“一切順利~期待再次相遇。”似乎從側面證實了陳德力離職傳言。

2016年8月，陳德力再次跳槽，入職新城控股，擔任聯席總裁，分管商業管理事業部、資產管理中心。

盡管新城控股涉足商業地產領域的時間并不短，但在陳德力加入之前，公司商業板塊的發展策略尚不明朗，投資與運營架構亦不夠完善。至2013年末，新城控股在建及已開業的商業項目數量僅達8個。

2012年 ，隨著“吾悅”商業地產品牌誕生，新城控股開啟了“住宅+商業”雙輪驅動發展模式。2014年，公司提速商業戰略，目標“三年內建40座購物中心，2020年前超80個”。為此，新城控股積極招募商業地產人才，彼時，來自行業龍頭萬達的陳德力就成為了最佳人選。

加入新城控股后，陳德力把之前在萬達的發展策略也搬了過來，即主張規模先行，追求“快”和“多”，推動了新城控股商業地產項目的快速發展。

2017年10月，陳德力升任新城控股聯席總裁，并提出了2020年開業百家吾悅商場的新目標。

值得一提的是，2020年，新城控股董事長王振華被曝涉嫌猥褻女童案，王振華之子王曉松臨危受命接掌新城控股董事長之位。

隨后，新城控股開始“自救”，公司對外開始淡化王振華的角色，并挖來時任萬達寶貝王集團董事長曲德軍，同時，他也是陳德力在萬達期間的領導。

2020年3月，陳德力離職，曲德君分管商業管理事業部。其后不久，曲德君就升任新城控股聯席總裁。

彼時，有多位業內人士認為，陳德力的離職，或許從王曉松當政的那一刻起，便已經注定。

2019年12月30日，寶龍商業在香港掛牌上市，僅半年后，從新城控股離職的陳德力加盟寶龍。

02連續三年蟬聯上市物企高管酬金榜榜首

2020年6月，陳德力正式受邀加入寶龍商業。

有知情人士向媒體透露，陳德力入職后，引薦了一批優秀的商業管理人員加盟寶龍，并且對組織架構進行了調整，成立區域公司，讓企業的管理更精細化，同時，從寶龍商業管理層到各核心業務部門，均進行了較大幅度的人員優化及調整，尤其是部門負責人，調整比例近半。

另有消息稱，在陳德力之前，寶龍商業曾先后引入多位職業經理人，但每個人都干不長久，走馬觀花般上任，又先后離去。

為籠絡人才，寶龍也給了他足夠的禮遇：除擔任寶龍商業行政總裁外，陳德力還擔任了寶龍地產聯席總裁，負責集團相關業務整合事宜及協助公司行政總裁處理集團的業務運營管理。

在獎勵方面，寶龍也開出了較為優厚的條件。2022年9月10日，寶龍商業發布公告，與公司執行董事兼行政總裁陳德力簽訂認購協議，有條件的同意陳德力認購1125萬股新股，雙方約定的認購價為24.30港元，認購金額約為2.73億港元。同時，公司計劃獎勵陳德力與配售數量相同的1125萬股公司股票。

配股加獎勵股份，截至2024年6月30日，陳德力合計持有寶龍商業 3.53% 的股份，其中有 562.5 萬股獎勵股份尚未歸屬。

2025年6月1日原定為第二次股份兌現日，但由于陳德力的離職，他顯然已無法獲得這部分股份。

寶龍商業在2024年半年報中指出，獎勵須待若干歸屬條件得到滿足，包括但不限于陳先生須滿足企業文化價值；于相關歸屬日期，陳先生并未從其于本集團內的現有職銜降級；以及達成本集團的財務表現目標。

企查查顯示，目前，陳德力為寶龍商業第三大股東，陳德力通過本人以及受其控制的鷹翔企業有限公司，共持有寶龍商業股份占總股份比例為 2.65%。

2024年5月，樂居財經發布2023年上市物企高管薪酬表，時任寶龍商業行政總裁陳德力以3672萬元的年薪水平問鼎，而這已經是他連續三年蟬聯上市物企高管酬金榜榜首。

2021年至2023年，陳德力在寶龍商業的年薪總額分別為5690.2 萬元、5712.3 萬元、3762 萬元。雖然在2023年，他的薪酬較前一年大幅減少了2040.3萬元，卻依舊遙遙領先其他同行。

對于寶龍商業，陳德力有自己的規劃。早在寶龍商業的2020年業績發布會上，陳德力就已經為寶龍商業制定了未來三年的發展規劃和戰略。

在商業板塊，出租率超95%，開業面積超1500萬平方米，要做長三角規模排名行業前三。

在住宅物業板塊，未來三年合約面積超5000萬平方米，毛利率提升到25%以上。在收入構成方面，增值服務的收入要占比要達到40%以上。

理想很豐滿，現實很骨感。在陳德力的未來三年的發展規劃和戰略中，除了物業板塊毛利率達成目標外，其余目標均未實現。

商業板塊方面：2023年，寶龍商業在管商業項目的出租率已降至91.2%；開業面積1077萬平米，距離1500萬平米的目標，仍有很大差距。

住宅物業板塊方面：2023年，寶龍商業物業板塊合約面積3121萬平米，遠遠低于5000萬平米的目標；物業板塊毛利率達到25.4%，目標達成；物業板塊增值服務占比僅為22.7%，遠遠低于40%的目標。

03業績波動或成陳德力離職推手

陳德力離職消息傳出后，有業內觀點認為或與近期寶龍商業的業績不理想有關。

8月27日，寶龍商業發布了2024年上半年業績公告，實現收入約13.33億元，較去年同期的12.75億元增長4.6%；股東應占利潤出現下滑，由上年同期的2.57億元減少至1.945億元，降幅為24.3%。

對于利潤下降原因，寶龍商業在此前曾在的預警公告中作出解釋，房地產行業下行引發流動性危機，導致房地產開發商的相關應收賬款信用風險上升；基于審慎性原則，集團對賬面的應收賬款進行了減值測試并計提了合理減值；市場競爭加劇，集團開展較多的營銷活動增強消費者購買意愿，導致集團承擔的相關成本增加。

匯生國際資本總裁黃立沖對地金君表示，2023年11月29日，寶龍地產發布公告，表示無法支付2025年4月到期的1591.625萬美元票據利息，已構成實質違約。將寶龍地產違約事件納入考量，陳德力的辭任就顯得更加復雜。寶龍商業在面臨自身業績表現不佳的同時，還要應對母公司債務危機帶來的拖累。這種雙重壓力可能促使公司需要新的管理層來制定和執行新的應對策略。

黃立沖進一步指出，寶龍地產近年來因債務違約問題而廣受關注。這些財務問題不僅加劇了集團整體的財務壓力，還對寶龍商業的運營與投資環境產生連鎖反應。寶龍地產未能履行財務義務，導致投資者信心下降，資本市場對集團其他業務板塊的預期變得更加悲觀。寶龍商業作為與寶能地產相關聯的業務板塊，不可避免地受到影響，面臨更大的財務和經營壓力。

“現在市場差，高收入又達不到老板要求的職業經理人，只能用來背鍋了，這幾年商業廣場和商鋪租金售價跌非常嚴重，供應量實在太大，遠超消費力。”優淘城總裁薛建雄分析稱。

上海中原地產資深分析師盧文曦認為，在市場業務數據表現不好的情況下，如果公司不進行調整，按部就班，可能會面臨更大的壓力，數據肯定還是不會好。所以，人員調動可能是想讓公司經營狀況出現一定的好轉。

不過，也有專家認為，陳德力離開寶龍的原因不能斷定與業績直接相關。

中國企業資本聯盟中國區首席經濟學家柏文喜指出，陳德力離開寶龍的原因，根據寶龍地產和寶龍商業的公告，主要是“為投入更多時間于其他業務”。這一官方說法表明，陳德力的離職并非與公司業績直接相關，而是出于個人職業規劃的考慮，不過這也不排除是對于業績不理想的一種相對委婉的說法。雖然業績下滑可能對陳德力的離職有一定影響，但根據目前的信息，我們不能確定這是他離職的唯一或主要原因。陳德力的離職可能涉及多方面因素，包括個人職業規劃、行業環境變化等。