上海
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這些天總是有人在評論區詢問樓市，問某個城市能不能買。由于新政推出有一段時間了，今天我們以上海為例，通過最新數據來看下如何判斷樓市購買力是否充沛或即將枯竭。
先說結論，上海樓市的購買力即將枯竭，后市可能會再次迎來較大幅度的下跌。
在“止跌回穩”口號之后，上海成交量出現了上漲，我們先來看，高成交量，到底意味著什么？
高成交量一般有兩種情況。
1 買家主動以賣家的掛牌價成交。
2 賣家主動降價，換取買家的成交。
對于情況1，我們在股市稱之為放量上漲，在樓市稱之為量在價先，成交量若持續則房價上漲。而情況2，我們在股市稱之為放量下跌，在樓市則稱之為以價換量，房價趨于下跌。
那么，當樓市成交量大漲時，我們怎么判斷到底是情況1還是情況2呢？
看全市的房東，每天對于自己房源的價格調整，是把價格下調的多，還是把價格上調的多。因此我們得到一個指標，跌漲比。
跌漲比 = 每日房源價格調降數/每日房源價格調漲數
那么現在上海的跌漲比是多少呢？
即使是在新政后，在90%以上的日子里，都在10以上，也就是說，每天調降房源價格的房東，是調漲房源價格房東的10倍以上。
那么，在這種態勢下的成交量，我們就稱為，房東主動降價換取成交的成交量。
并且，從我們統計的某綠中介的掛牌價看，10月以后，掛牌均價依然是下滑的，只是下滑幅度相比9月前有所收窄，也就是說，“止跌回穩”拉動了部分買家進場，使得跌幅獲得支撐，跌速變慢了。
但是，這種支撐跌速變慢的潛力，究竟還有多少，這個怎么看？
有人可能會說看成交量，但成交量其實是一個即時指標，而非前瞻指標。而衡量購買力的前瞻指標，只有一個，那就是居民債務增速。
對于居民買房的購買力，一方面來自居民的首付，也就是居民當下的收入（從上市公司最新的三季報看，居民收入在下滑，點擊：），另一方面則來自于居民加的杠桿，也就是居民通過增加債務來形成樓市購買力。
這個是我們在過去，多次放出來的一張圖。
上圖明確揭示了，居民通過大幅增加債務，大幅加杠桿來增強樓市購買力，并推動房價上漲的邏輯關系。
那么，上海當下的居民債務增速是多少？
最新10月份的數據是10.59%，這個已經達到了疫情結束以來的最高值。
如果我們以2020年3月開始的疫情作為起始結點，做成一張圖的話。就是下圖：
可以看到，疫情后，唯一能超過10%的居民債務增速的，只有2021年，而2021正是近5年，上海購買力最強，成交量最高，房價漲幅最大的一段時期。
但是，在2024年的10月，居民債務增速再次提升到10%以上，說明了什么？
說明通過增加居民債務，通過加杠桿而提升的購買力已經充分釋放（后續潛力相當有限），可是，如此高漲的購買力，卻依然無法阻止掛牌價的下滑，以及房東降價的沖動（跌漲比高于10，降價房東是漲價房東的10倍以上）。
也就是說，盡管居民債務增速新高，但拋壓的力量更大，導致購買力牢牢被拋盤壓制。且由于居民債務增速體現的透支已接近2021年高點，技術面上債務增速有很大的回歸平均線的壓力（明顯超過M2增速的債務增速不可能持續），一但債務增速接續不上，而拋盤依然繼續的話，上海樓市的變天，就可想而知了。
我們再看下圖，下圖是上海，北京，深圳截止“止跌回穩”之前的居民債務增速對比。
我們可以看到，截止9月，深圳的居民債務增速最低，而上海最高。由此可見，深圳的居民杠桿率獲得了充分的修復，擁有充足的負債潛力。這也是為什么這一輪行情，深圳遠強于北京，北京又強于上海的根本原因。
在當下，深圳跌漲比3~4區間，北京5~8區間，而上海10以上。深圳的市場情緒在北上深中最強。
我們從新房市場，也能看到這種差別，深圳的新房非常熱銷，但上海的新房，除了部分市中心的豪宅，即便是主城區楊浦虹口的好幾個中環新盤，網簽率也僅僅只有20%左右。
那么深圳的購買力極限又在哪里？同樣，也是看深圳即將發布的10月和11月居民債務增速數據，我們可以預判，深圳從10月開始居民債務增速必然大幅反彈，若是債務增速反彈到上海的水平卻依然無法減少二手庫存量，那么深圳的后市，也就不太樂觀了。
但只要深圳債務增速還未到達極限，那么潛在的購買力，以及成交量持續，也就是還可以期待一下。還可以靜觀這種購買力和二手庫存的博弈。
我們等待10月深圳的數據，并靜觀這種變化吧。
最后，針對各位公眾號讀者之前在評論區提出的問題，你們有兩個辦法來評估你們自己城市的房價走勢。
方法1 仿照我的分析邏輯，去找你們城市的居民債務增速數據，來分析你們自己城市的購買力潛力和房價趨勢走勢。
方法2 由于深圳的居民杠桿率獲得了充分修復，且跌漲比所顯示的市場情緒也是全國最強，那么可以先看深圳這輪房價是否能起來，如果深圳起不來，其他城市，幾乎也是沒有希望的。
對于知識星球的同學，我會每周查看各大一二線城市的最新居民債務增速數據，如有更新，會第一時間發布在知識星球（北京深圳10月的數據應該本周就會更新），供各位查看及作為房價趨勢的前瞻性判斷來使用。
你只有充分理解了數據所揭示的房價趨勢，才能在買房賣房這種幾百萬幾千萬的大類決策中，用數據為自己保駕護航。
全文完。既然已經看到這里，請隨手點個贊和“在看”吧。
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