頭部房企大洗牌！2025年誰主沉浮？

對(duì)房企來說，2024年的主題依然是掙扎求生。

曾經(jīng)每年年末的銷售排行榜是房企們“秀肌肉”、“展身手”的重磅時(shí)刻，恨不得讓公關(guān)團(tuán)隊(duì)盡可能推廣。

但在2024年銷售數(shù)據(jù)出爐之際，一切都忽然安靜了下來，多數(shù)房企都選擇了“閉口不談”。

2024年，行業(yè)內(nèi)內(nèi)千億銷售額以上房企僅剩11家，僅為2021年的1/4，回到了2016年的水平。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

跨入前10的房企的門檻也一再降低，2021年，房企銷售額為2900億才能步入前十，而在2024年銷售額僅需達(dá)到1054億便能上榜，同比降幅達(dá)到近40%。

我們對(duì)比了前30家房企2023、2024兩年數(shù)據(jù)，頭部房企的情況并不樂觀。

去年前30強(qiáng)企業(yè)中實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的有12家，而今年幾乎滿屏下滑，僅有5家保持了正增長(zhǎng)，其中，中海增長(zhǎng)了0.3%、保利置業(yè)增長(zhǎng)了0.7%，均不到1%。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

千億房企數(shù)量銳減，百億房企數(shù)量下滑，或許都意味著行業(yè)正經(jīng)歷一輪洗牌。

01

隱形航母中國(guó)建筑

中海地產(chǎn)、中建壹品表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)

中國(guó)建筑一直以來都是一艘隱形航母，“中建八子”曾因在投資市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)掃貨而成名。

在2024年，中國(guó)建筑的表現(xiàn)也可圈可點(diǎn)， “中建八子”勢(shì)頭不減，但細(xì)品中建系內(nèi)部的排名也可以看出其變化：

從2023年開始，中建三局旗下的中建壹品，成功位居 “中建八子”榜首。

今年中建壹品的增勢(shì)絲毫未減，銷售額較上年大幅35.85%，在眾多房企中表現(xiàn)亮眼。

中建壹品的亮眼成績(jī)主要有兩方面原因，一是2023年基數(shù)較低，二則加大了在一線城市（北京、上海、深圳）的布局。

中建壹品2024年新增貨值超506億，排名行業(yè)第10，走在了中建八子的最前面。

數(shù)據(jù)來源：中指

原本深根在武漢的中建壹品逐步將觸角伸向核心一線城市，在上海、北京大力布局，2024年排名穩(wěn)步提升背后是中建壹品在上海顯山露水。

5月，其入滬首個(gè)項(xiàng)目“浦江之星”開盤，認(rèn)購率超過1.2倍，首日勁銷49億，去化超9成，拿下當(dāng)月上海單個(gè)項(xiàng)目銷售套數(shù)、面積雙冠王。12月開盤的中建壹品·外灘源著首日勁銷達(dá)到12億元。

中國(guó)建筑旗下的中海地產(chǎn)，今年的表現(xiàn)也值得好好說道說道。

隨著12月25日中海·領(lǐng)邸玖序開盤售罄，中海地產(chǎn)上海公司宣布，2024年其銷售金額突破700億元，成為全國(guó)性房企在單個(gè)城市最高銷售紀(jì)錄的保持者。

不單單是上海，2024年中海地產(chǎn)堅(jiān)決執(zhí)行“主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品”發(fā)展戰(zhàn)略度。

以遙遙領(lǐng)先的銷售業(yè)績(jī)，奪下京滬深三城銷冠。

2024年下半年，中海一改上半年低調(diào)的拿地節(jié)奏，頻繁出現(xiàn)在土拍市場(chǎng)，僅半個(gè)月內(nèi)，中海就在北京斥資近264億元拿下兩宗百億地塊，并聯(lián)手華潤(rùn)，拿下了深圳宅地總價(jià)TOP1地王。

根據(jù)中指研究院發(fā)布數(shù)據(jù)，中海今年的拿地金額達(dá)到688億元，位居權(quán)益拿地金額榜首，并以1777億元新增貨值占據(jù)榜單第一。

數(shù)據(jù)來源：中指

表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)的中國(guó)建筑超級(jí)航母，已經(jīng)成為目前房地產(chǎn)行業(yè)的中流砥柱。

02

品質(zhì)改善時(shí)代

綠城殺入行業(yè)前三

隨著樓市進(jìn)入品質(zhì)改善，屬于綠城的時(shí)代終于來了。

1月7日，綠城發(fā)布銷售數(shù)據(jù)公告，2024全年總合同銷售額2768億元（含代建項(xiàng)目），位列行業(yè)第3名（據(jù)克而瑞、中指院、億翰智庫），其他各維度銷售數(shù)據(jù)均進(jìn)入行業(yè)前十。

拿地拿得對(duì)，又擅長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目去化快，是綠城維持穩(wěn)定的原因。

數(shù)據(jù)來源：中指

2024年全年，綠城新增貨值1147億元，排名行業(yè)第4。

一方面，綠城“寧可錯(cuò)過，也不錯(cuò)投”的投資策略，求其長(zhǎng)期焦于高能級(jí)城市。一二線城市在綠城銷售額中占比達(dá)到80%。

2022 年以來綠城已將目標(biāo)收斂至15個(gè)左右城市，進(jìn)一步加大對(duì)杭州和京滬的投資力度。在2024年上半年，綠城土儲(chǔ)貨值5348 億元，十大戰(zhàn)略核心城市占比約五成。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

另一方面，綠城一直以產(chǎn)品力和服務(wù)聞名，行業(yè)滿意度一直高居行業(yè)前列。

綠城在行業(yè)首推“好房子”企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，全年交付項(xiàng)目241個(gè)，新增貨值1147億元，銷售金額2768.5億元。

數(shù)據(jù)來源：綠城中國(guó)

在保證質(zhì)量的同時(shí)綠城也并未犧牲效率，這背后或是其極致管控工期。

數(shù)據(jù)顯示，綠城拿地到開工平均周期縮短至1.7個(gè)月，拿地到經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正平均周期縮短到9.5個(gè)月。

如今綠城正以前所未有的姿態(tài)席卷一二線樓市，為品質(zhì)時(shí)代下房企如何破局，創(chuàng)造了一個(gè)值得借鑒的樣板。

03

民企式微

濱江和龍湖仍是龍頭

在民營(yíng)房企陣營(yíng)中，濱江、龍湖、偉星堪稱被業(yè)界稱為2024年拿地的“民企三劍客”，身影頻繁出現(xiàn)在各地土拍現(xiàn)場(chǎng)。

但受限于行業(yè)和自身背景，民企2024年銷售額整體都不理想。龍湖被擠出前10，同比下滑近42%，濱江集團(tuán)同比下降幅度也達(dá)到了27%。

在行業(yè)下行周期之時(shí)，留在土拍市場(chǎng)上積極拿地的民企仍值得關(guān)注，濱江、龍湖24年都還在積極拿地。

濱江集團(tuán)聚焦杭州，拿地373億位列杭州第一。2024年濱江權(quán)益拿地金額達(dá)到了219億，其中杭州就占了214億。

數(shù)據(jù)來源：數(shù)視靈

從目標(biāo)完成率來看，濱江以1116億元的銷售額達(dá)成了112%的目標(biāo)完成率。

盡管龍湖2024年拿地金額較2023年的259億大幅下滑至68億，但其2024年斬獲9宗土地相對(duì)均衡且分布在一二線城市。

且這些重點(diǎn)布局區(qū)域，都是龍湖前期精選并長(zhǎng)期投入資源在深耕的城市，去化表現(xiàn)非常亮眼，比如上海奉賢龍湖觀萃實(shí)現(xiàn)三開三罄。

龍湖觀萃實(shí)現(xiàn)三開三罄

曾被稱為“民企之光”的大華集團(tuán)，較2023年的414.6億元大幅下滑至327.7億元，降幅達(dá)到26.5%，要知道大華集團(tuán)2023年實(shí)現(xiàn)了近15%的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

碧桂園的2024年困境在數(shù)據(jù)顯示中也非常直觀，2024年全年碧桂園的銷售額為604億元，還不到2023年超2000億銷售額的三分之一。

至此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的龍頭已洗漱為央企占據(jù)，前十之中，純民營(yíng)房企只剩濱江一家。

03

地產(chǎn)行業(yè)

2025年有望觸底？

房地產(chǎn)行業(yè)的變局在2024年的變化，可以幫助我們理解，蘊(yùn)藏在經(jīng)濟(jì)發(fā)展背后的微妙改變。

“城頭變換大王旗“，新一輪的大洗牌，意味著對(duì)于民營(yíng)企業(yè)來說縮減開支，減少拿地，消化手中庫存才是第一要?jiǎng)?wù)。

從今年銷售額排行榜的熱度褪去便可看出，對(duì)于當(dāng)下的房地產(chǎn)企業(yè)來說，發(fā)展的意義已不再是規(guī)模的擴(kuò)張。

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局

濱江集團(tuán)的相對(duì)穩(wěn)健的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，恰恰說明，對(duì)于很多房企而言，活在自己的“舒適圈”：

控制規(guī)模、深耕區(qū)域市場(chǎng)，合理控制杠桿，方為更穩(wěn)現(xiàn)實(shí)的發(fā)展路徑。

而開發(fā)業(yè)務(wù)或許也將進(jìn)一步向核心城市的核心區(qū)域靠攏，“好房子”去化更具優(yōu)勢(shì)：

抓住住改善性住房需求，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，才是房企最為有效的策略。

有著央國(guó)企背景的開發(fā)企業(yè)的拿地優(yōu)勢(shì)和資金優(yōu)勢(shì)已不言而喻。

因此，在未來相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，以“中建系“為代表的央企和國(guó)企，或許將成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)值無愧的主角。

2024年結(jié)束了，希望2025年房企的日子都能容易些。

對(duì)于上海三大地王，大家怎么看？歡迎點(diǎn)贊、留言一起討論。