最高院入庫案例讓農村“小產權房”煥發生機

法律故事會

2025年第5期（總第9期）

【前言】

上海杜繼業律師將法院判決的典型案例改編成法律故事并進行評論，分享給大家，讓學法、知法、守法成為一種時尚。

農村房屋買賣合同（俗稱“小產權房”）本身依法應屬無效，已無爭議。但房屋買賣合同無效之后應該如何處理，全國并不一致，而本次討論的最高院入庫案件，將對全國法院起到指導作用，讓農村房屋買賣的后果具有可預測性，進而促進此類房屋交易，讓其煥發生機。

【開講啦】

2007年，閻某把村里256平米的宅院以10萬元賣給城鎮居民劉某，含房屋和土地使用證。劉某入住后進行了改造，換大門、加雨棚、修房頂。

2019年3月，閻某起訴，要求確認房屋買賣協議無效，雙方互相退還房屋和購房款。劉某反訴，要求退還10萬元購房款，支付修繕改造費2.69萬元、補償款70萬元（以評估價為準），收到款項后退還房屋。

審理中，劉某申請宅基地區位補償評估，因條件不足未成功。2021年8月23日，法院判決協議無效，閻某10日內退還10萬元購房款，賠償劉某224000元；劉某收到款項后10日內退還房屋；駁回雙方其他訴求，雙方均未上訴。

法院認為，房屋買賣發生在民法典施行前，適用當時法律。農村宅基地屬集體所有，宅基地使用權與集體經濟組織身份相關，非本集體成員無權取得。閻劉二人協議雖賣房屋，實則處分集體土地使用權，違反法律規定，合同無效。

合同無效，雙方應返還財產。因雙方都有過錯，閻某違規賣房且違背誠信，負主要責任；劉某違規買房，負次要責任。法院酌情確定劉某修繕費用2萬元，考慮其信賴利益損失，結合房屋區位、周邊房價等，認定損失30萬元，最終判定閻某承擔70%賠償責任，即22.4萬元。

【故事原型】

上述故事根據山西省長治市潞州區人民法院（2021）晉0403民初1190號民事判決所涉案件改編。該案例被最高人民法院于2024年選入“人民法院案例庫”，其“裁判要旨”將對全國法院具有指導作用。

【律師評論】

上海市高院，曾發布過《上海高院關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民—[2004]4號），多年來上海市各基層法院都是按此意見處理農村宅基地房屋買賣糾紛案件，該意見的核心內容可概括如下：

（1）本鄉集體經濟組織成員間房屋買賣，合同有效。

（2）出售給本鄉以外人員，獲相關組織和部門批準，合同有效。

（3）出售給本鄉以外人員，未經批準，合同未履行或購房人未實際居住使用，合同無效，雙方返還房屋及購房款。

（4）出售給本鄉以外人員，未經批準，合同已履行完畢且購房人已實際居住使用，暫不表態合同效力，承認購房人對房屋的占有、居住、使用權利。若房屋已拆遷或納入拆遷范圍，扣除購房款后，考慮購房人重新購房合理支出，購房人與出賣人按約 7：3 比例分割補償款。

但近年來，上海部分法院已經突破了上述發布于2004年的指導意見。如上海市浦東新區人民法院2021年審理的徐某等與陳某年等農村房屋買賣合同糾紛一案，該案判決結果就是認定買賣合同無效，買方返還房屋，賣方退還房款并支付相應利息（也有判決認為買方實際居住了房屋，所以不支持其利息損失），并沒有按照上海高院的指導意見對合同效力暫不表態。

而本次最高院發布的入庫案例，其裁判要旨為：農村房屋買賣協議因違反法律禁止性規定而屬無效協議，協議無效后雙方負互返還義務，但是買方的信賴利益損失應當根據涉案房屋的區位、買賣當時及目前周邊的房地產價格等因素予以酌情認定，并由賣方根據過錯程度負責賠償。

入庫案例和上海高院的指導意見，在利益分配比例方面是一致的。需要指出的是，由于小產權房原則上不允許出售的，鑒定機構難以進行價格鑒定，故賠償金額在主要依靠承辦法官酌定。但無論如何，小產權房糾紛終于有了全國統一的處理方案，相信全國各地法院將逐步參考該入庫案例的裁判要旨，最終實現同案同判。同時，也將促進小產權房交易，激活農村的經濟活力。

文/上海杜繼業律師：恒都（上海）律師事務所資深律師。