上海一公房買賣風波：女兒稱權益被侵，法院為何駁回訴求？

以案說法

2025年第10期（總第14期）

【本期話題】

公房未經同住人同意，能否出售，需要分不同情況嗎？

【典型案例】

小錢是老錢和徐某的女兒，如今在德國生活。上海丹徒路有套公房，小錢的戶籍在里面，算這房子的同住人。后來老錢把這套公房買成售后公房，產權歸自己。2011年，老錢和徐某離婚，法院將丹徒路這套房判給了老錢。

2013年，老錢沒跟小錢商量，就把房子賣給了外甥女金某。小錢得知后十分生氣，覺得自己作為同住人，父親這么做侵犯了她的權利。于是，小錢把老錢和金某告上法庭，要求法院判定他們的房屋買賣合同無效，把房子重新登記到老錢名下。

老錢卻稱，這房子是自己1995年買的，離婚時法院已確認歸自己。小錢戶口并非一直都在這，并且從未住過，只是空掛戶口，不具備同住人資格，所以不同意她的訴求。金某也表示，老錢當時為了還債準備賣房，大家商量后，由她出面購買，交易合法有效，同樣不同意小錢的請求。

法院調查發現，小錢是長陽路房屋的原始受配人，還在那房子動遷時拿到過10萬元安置費。而且，她父母購買東長治路房屋時，也將她登記為產權人之一。法院認為，小錢已經有了居住保障，再以戶籍在丹徒路房屋為由主張居住權有失公平。所以，一審、二審法院都駁回了小錢的訴訟請求。

【故事原型】

上述故事根據上海市虹口區人民法院（2013）虹民三（民）初字第1432號民事判決，上海市第二中級人民法院（2013）滬二中民二（民）終字第2075號民事判決所涉案件改編。該案例于2023年被最高人民法院選入“人民法院案例庫”，該案例文本已于2024年3月8日作出調整，其“裁判要旨”將對全國法院具有指導作用。

【律師評論】

人民法院案例庫將其裁判要旨概括如下：

在審理涉及公房居住權民事案件中，應注意區分居住權不同主體的權利來源以及是否已另有住房保障兩個方面的問題。

其一，注意區分公房居住權取得的兩種情況。一是在公房被初始分配時,作為受配人而遷入；二是經過承租人的同意，為幫助解決其居住問題而遷入 。在這兩種情況下，公房同住人雖然都獲得居住權，但其權利來源截然不同。因受配而遷入戶籍的同住人，其權利來源于國家給予的住房福利待遇。而經承租人同意而遷入戶籍的同住人，其權利來源于承租人對其居住保障的單方承諾。這一承諾通常為默示，表現為同意其遷入戶籍，并允許其居住于該公房。一旦承租人以行動默示作出承諾，承租人即受此約束，即不得隨意要求同住人遷移戶籍或搬出房屋。

其二，來源于承租人同意而取得的居住權主體，因有他處住所其原居住權相應消滅。對因承租人同意而遷入戶籍的同住人而言，其權利來源于承租人的承諾。該承諾具有明確的目的性，即解決同住人的居住問題；而該目的性也就隱含了其條件性，即同住人除此房屋之外并無其他適合的住所。因此，一旦同住人已經以其他方式獲得了居住保障，解決了其居住問題，則承租人之承諾的條件和目的都已消失，其義務即應告解除。否則將有悖于承租人同意其遷入戶籍來保障其居住的初衷。故對因承租人同意而遷入戶籍的同住人而言，其對公房的居住權因其另行獲得適宜的住所而消滅。

該裁判要旨需關注兩個關鍵問題：居住權主體的權利來源及是否另有住房保障。

1.區分居住權取得的兩種情況：

受配遷入：作為受配人遷入公房，其居住權來源于國家的住房福利待遇。

承租人同意遷入：經承租人同意遷入，其居住權來源于承租人的單方承諾（通常是默示），即承租人允許其居住。承租人一旦作出承諾，不得隨意要求同住人遷出。

2.居住權的消滅條件：

對于因承租人同意而遷入的同住人，其居住權具有目的性和條件性，即解決其居住問題且無其他住所。一旦同住人獲得其他適宜住所，其居住權消滅，否則違背承租人同意其遷入的初衷。

*文/上海杜繼業律師，恒都（上海）律師事務所資深律師。