北上杭蓉“地王潮”：房?jī)r(jià)回升信號(hào)還是局部虛火？

近期，“地王”頻出，擾動(dòng)著買(mǎi)房人的神經(jīng)。

有的人擔(dān)心再不出手，房?jī)r(jià)會(huì)漲。而有的人擔(dān)憂(yōu)，是不是只是“有意為之”而帶來(lái)的局部虛火。

是"不上車(chē)就踏空"的焦慮派更清醒？

還是猜度"有意為之"的警惕派更睿智？

01“地王”頻出的城市有啥共性？

這一輪，除了一線(xiàn)城市北京和上海頻頻誕生新“地王”外，新一線(xiàn)城市也是“地王”的主產(chǎn)地。

其中，土拍熱度最高的當(dāng)屬杭州。4月1日，杭州迎來(lái)二季度首場(chǎng)土地出讓?zhuān)?宗涉宅地塊平均成交溢價(jià)率38.5%。

三天前的3月28日，杭州蔣村地塊經(jīng)過(guò)102輪報(bào)價(jià)，被建發(fā)以34.34億總價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)8.8萬(wàn)/平米，溢價(jià)率115.39%，不僅刷新了杭州樓面單價(jià)，還登頂了全國(guó)TOP3。

而一周前的3月25日，杭州4宗地塊全部溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率52%。其中，濱江區(qū)西興單元地塊溢價(jià)69.86%成交，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)杭州新的單價(jià)地王紀(jì)錄。

兩個(gè)月前的1月24日，杭州湖墅地塊溢價(jià)率71.25%成交，樓面價(jià)位居當(dāng)時(shí)杭州涉宅用地成交樓面價(jià)第一。

再來(lái)看看同樣是“地王”不斷被刷新的成都。

3月27日，成都金融城三期一宗住宅用地出讓?zhuān)?jīng)過(guò)213輪競(jìng)拍，被建發(fā)以33.47億元拿下，溢價(jià)率106%，地塊的起拍樓面價(jià)就已經(jīng)將“地王”刷新。

半個(gè)月前的3月11日，招商蛇口經(jīng)過(guò)130多輪競(jìng)拍，以樓面價(jià)3.17萬(wàn)元/平米斬獲了高新區(qū)桂溪街道64畝宅地，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)成都單價(jià)新高。

而在2024年9月20日，貝好家以樓面價(jià)2.73萬(wàn)元/平米競(jìng)得金融城三期24畝宅地，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)成都土拍宅地單價(jià)新高。

無(wú)論是杭州還是成都，都是年輕人向往的流入地。

開(kāi)年以來(lái)，包括宇樹(shù)科技、深度求索等“杭州六小龍”新興產(chǎn)業(yè)的崛起，以及世預(yù)賽期間對(duì)球迷乘坐地鐵免費(fèi)，都顯示杭州這個(gè)城市對(duì)年輕人充滿(mǎn)了磁吸力。

統(tǒng)計(jì)年鑒信息顯示，杭州市常住人口已連續(xù)10年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，截至2024年末，杭州常住人口達(dá)1262萬(wàn)人。

成都市2024年末常住人口2147.4萬(wàn)，比肩北京（2183.2萬(wàn)），從2000年的1110.85萬(wàn)人起步，已實(shí)現(xiàn)連續(xù)24年正增長(zhǎng)。

而一線(xiàn)城市北上成交的“地王”則盡顯地塊優(yōu)質(zhì)本色。

3月28日，上海出讓的大寧地塊由上海本土靠舊改起家的房企——大華溢價(jià)32.31%摘得，成為靜安大寧區(qū)域新“地王”；綠城拿下浦東新區(qū)北蔡地塊，也成為了北蔡區(qū)域新“地王”。

3月18日，北京市海淀區(qū)樹(shù)村地塊被中海以75.02億元、溢價(jià)率27.93%競(jìng)得，樓面價(jià)約10.23萬(wàn)/平米，刷新了北京單價(jià)“地王”。

綜上可見(jiàn)，當(dāng)前的“地王潮”集聚在北上杭蓉等核心城市，而且是核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊。即，地塊所在城市及區(qū)位好+自身素質(zhì)好（容積率低、建面適中），是這一輪“地王”的共性。

反觀(guān)一二線(xiàn)城市外圍和三四線(xiàn)城市的土拍市場(chǎng)，依然冷清。

而央國(guó)企和資金鏈安全的個(gè)別民企敢于拿這樣的“地王”，一方面是流速銷(xiāo)售有保障，另一方面上半年拿地可下半年推盤(pán)，對(duì)全年業(yè)績(jī)也能夠形成貢獻(xiàn)。

02 會(huì)拉動(dòng)房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升嗎？

當(dāng)前的“地王潮”會(huì)拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲嗎？

可見(jiàn)的是，“地王”頻現(xiàn)的背后是房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度分化。一線(xiàn)及新一線(xiàn)城市憑借人口流入、產(chǎn)業(yè)集聚和地塊資源優(yōu)勢(shì)，成為有能力拿地房企的避險(xiǎn)首選。

在「地產(chǎn)銳觀(guān)察」看來(lái)，“地王”所在區(qū)域土地供應(yīng)有限且配套完善，房企高價(jià)拿地后需通過(guò)高端產(chǎn)品溢價(jià)收回成本，可能會(huì)推高區(qū)域房?jī)r(jià)天花板。但能否帶動(dòng)全城房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)真正普漲，而不是數(shù)字上的被平均，還要看后續(xù)政策對(duì)市場(chǎng)信心的提振。

如果后續(xù)存量房收儲(chǔ)、閑置地回收加快推進(jìn)，同時(shí)其他一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市跟進(jìn)推出“壓箱底”好地，有可能會(huì)迎來(lái)多城土拍熱度的持續(xù)回升。

但房?jī)r(jià)方面，目前樓市整體企穩(wěn)尚未達(dá)成，全面普漲難現(xiàn)。

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，3月百城新建商品住宅均價(jià)約1.67萬(wàn)元/平米，環(huán)比微漲0.17%；但百城二手住宅均價(jià)約1.40萬(wàn)元/平米，環(huán)比下跌0.59%，跌幅較上月擴(kuò)大0.17個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)下跌35個(gè)月。

對(duì)購(gòu)房者而言，即便是自住需求也要關(guān)注房產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)值，要選擇真正具備稀缺屬性的核心房產(chǎn)，避免跟風(fēng)入市。