北京辦公樓市場一季度回暖、空置率降至20.4%,搬遷占新租交易的八成

4月9日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2025年第一季度北京房地產(chǎn)市場回顧》，北京辦公樓市場情緒回暖，新租同比穩(wěn)健增長，季度內(nèi)全市新租交易總面積超過 2023 年和 2024 年同期水平。

報告指出，搬遷依舊是新租活動的主要構(gòu)成部分，占新租交易總面積的近八成。TMT 行業(yè)的人工智能、大數(shù)據(jù)和平臺互聯(lián)網(wǎng)等賽道占據(jù)新租需求首位，季內(nèi)錄得多筆萬平方米以上的擴租及整合升級的搬遷交易；金融行業(yè)的基金和保險類租戶呈現(xiàn)小面積擴租現(xiàn)象。

季內(nèi)全市凈吸納量達到 11萬平方米，環(huán)比增長16%，主要源于中關(guān)村、望京兩大科技中心，以及麗澤等新興子市場。反觀東部的傳統(tǒng)區(qū)域，如CBD、燕莎、王府井和東二環(huán)，受金融和TMT 行業(yè)整合、換租、騰退等因素影響，凈吸納量均為負值。

市場整體空置率環(huán)比下降0.6個百分點至20.4%。多個成熟商圈空置率仍位于歷史高位，且整體市場尚未釋放強勁的擴增需求動能，導(dǎo)致以價換量的市場態(tài)勢持續(xù)蔓延。季度內(nèi)全市平均租金面價同樣本比環(huán)比下降2.9%至每月每平方米249.2元。

零售物業(yè)市場，第一季度無新增商業(yè)項目交付，現(xiàn)有存量持續(xù)轉(zhuǎn)型升級。個別面對消費格局的轉(zhuǎn)變而未能及時調(diào)整自身運營策略的老牌項目持續(xù)流失品牌客戶，導(dǎo)致季內(nèi)凈吸納量錄得負值，空置率環(huán)比上漲0.1個百分點至7.4%。

當(dāng)下消費者對于非必選消費的謹(jǐn)慎以及高承租能力品牌的觀望，致使全市購物中心首層平均租金持續(xù)小幅下行，季末同樣本比環(huán)比下跌0.4%至每天每平方米31.3元，其中中關(guān)村、燕莎、CBD等商圈領(lǐng)降。

倉儲物流市場，以價換量促凈吸納量回正，在歷經(jīng)連續(xù)四個季度的負值后首次回正錄得2.6萬平方米。市場新租需求有所回暖，季內(nèi)錄得數(shù)個來自數(shù)個電商或制造業(yè)超過萬平方米的大面積擴增，但租戶整合、縮減、降級活動也在同步出現(xiàn)。

全市空置率環(huán)比上漲0.6個百分點至25.0%，空置面積主要來自順義空港和平谷馬坊。季末全市平均租金達每月每平方米48.4元，同樣本比環(huán)比跌幅走闊至-3.9%。平谷馬坊、順義其他兩個空置率最高的非核心子市場領(lǐng)跌，并成為季內(nèi)凈吸納量最高的兩個子市場。

商務(wù)園區(qū)市場，第一季度迎來新增供應(yīng)小高峰，錄得五個新項目共計體量48.2萬平方米交付使用，成為季度內(nèi)整體凈吸納量的貢獻主力。此外，定向為醫(yī)藥及生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)設(shè)計的專項園區(qū)占總新增面積的86%，創(chuàng)該板塊單季新增供應(yīng)量歷史紀(jì)錄。

全市凈吸納量錄得16.3萬平方米， 全市平均租金報價同樣本比環(huán)比下降2.8%至每月每平方米143.8元，創(chuàng)歷史最大單季跌幅，類辦公物業(yè)在需求承壓下跌幅大于平均水平。

物業(yè)投資市場，第一季度活躍度仍略顯溫和，一共錄得9筆交易，累計交易總額92.9億元，環(huán)比、同比分別下降4.8%和14.7%。

季度內(nèi)自用買家活躍度顯著，推動8筆辦公物業(yè)交易落地，其中包括4筆標(biāo)準(zhǔn)寫字樓和4筆商務(wù)園區(qū)項目。買家多為業(yè)務(wù)擴張中的企業(yè)，結(jié)合自身資產(chǎn)配置策略和區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局策略而做出物業(yè)購置決策，行業(yè)涉及教育、醫(yī)藥健康、文體娛樂等多個領(lǐng)域。