最近全國樓市出現明顯回暖跡象，比較典型的是上海。

最近全國樓市出現明顯回暖跡象，比較典型的是上海。今年3月上半月，上海二手房累計成交13955套，3月14日單日成交1472套，創近一年單日次高，周成交量更是創下2021年以來新高。可以說，上海這輪小陽春的成色，是全國最好的。

北京表現也不錯，截至3月16日，3月月內成交已達8000套，全月有望沖擊2萬套，成為近兩年來次高點。廣州3月首周二手房成交849套，環比增長120%。深圳在3月9日至15日一周成交1519套，環比增長38.5%，創下一年新高。

可以看出，這一輪小陽春的相對強度是：上海＞北京＞深圳＞廣州。

今天我們就從數據、估值以及基本面這幾個方面，分享對2026年小陽春的觀點，展望后續一段時間可能的趨勢，并給出明確的買房判定標準和建議。

先看最新數據。無論是國家統計局官方數據，還是中原地產的數據，都更新了2026年2月熱點城市的二手房價數據。這些數據顯示，二手房價格的反彈在2月就已經出現。

具體來看，2026年2月更貼近市場的中原領先指數：

北京房價環比上漲1.2%，同比下跌13.0%；

上海房價環比上漲0.9%，同比下跌12.5%；

廣州房價環比下跌1.5%，同比下跌15.4%；

深圳房價環比上漲0.9%，同比下跌10.2%。

除廣州外，其他三個城市均出現環比上漲，這是自2024年10月強刺激以來，第一次出現明顯回暖跡象。參考國家統計局的二手房數據，趨勢也基本一致。

這一輪回升是短期反彈，還是長周期反轉？現在是不是可以買房了？我們需要看更多數據。

換一個角度，從租金來看。2026年2月，北上廣深租金全線下跌，疊加房價環比上漲，租金回報率還在繼續下降。當下各熱點城市的租金回報率，仍然遠低于2015年，普遍在1.5%~2.0%之間。

作為對比，香港房價過去一年持續上漲，雖然距離最高點仍有距離，但已是兩年來最高水平。房價的背后是租金，內地一線城市與香港最大的區別，就在房租上，房租是住房需求和購買力的硬指標。

這兩年來，香港房租一直在創新高，而內地房租持續下跌。我們并不是說香港租售比很健康、房子很便宜，只是對比來看：同等總價的房子，香港租金是內地一線城市的兩倍以上，而且一個上漲、一個下跌，說明基本面有明顯差異。

小陽春在過去幾年并不少見，2022、2023、2025年都出現過強勁的小陽春，但之后房價都進一步下跌，根本原因是基本面——居住需求和購買力仍在減弱。

另外，雖然房價已經跌了約40%，但居民杠桿率才剛剛開始下降，2021~2025年初幾乎一直維持在高位。這說明老百姓已經很努力了，但即便如此，也很難再支撐房價維持高位。

再說說自然探底。過去幾年，每年這個階段都會出現一輪小陽春，之后市場又再度掉頭向下。從當下基本面看，這一輪小陽春后，市場再次轉冷也是大概率事件。

但這一輪小陽春和過去不同，亮點在于：它沒有過去那種明顯的強刺激，比如2025年小陽春是在2024年“930”刺激背景下出現；2023年小陽春是在疫情放開后的強預期下出現。而這一輪，是在市場不斷探底中，自然走出來的一波回升。

考慮到包括一線城市在內，全國大量城市房價已經跌去約四成，下跌最快、情緒最絕望的階段可能已經過去。但人口減少、城市化放緩、居民去杠桿、收入預期不穩的基本面，仍沒有發生變化。

所以市場下一步，可能進入一個相對緩慢但長期的調整期，有點類似香港1999~2003年的走勢：經歷前期急跌后，轉入緩慢下跌，在波動中探底，直到下一輪經濟大周期啟動，房價才會徹底轉向。

我們過去提過一個明確觀點：可以通過租金回報率與按揭利率的對比，判斷一個地方的房子是貴還是便宜。

目前香港租金回報率大概在3.4%，按揭利率大概在3.2%左右，可見按揭利率低于租金回報率，大量買房人的月供小于或等于這套房的租金。只有在這種情況下，買房和租房，對居住者才真正成為兩個平行、理性的選項。

如果同樣一套房子，你不僅要拿出一大筆現金做首付，買房后月供還是租金的兩三倍，那么推動你這么做的唯一動力，就是賭房子會升值，這項決策本身就充滿了不理性。

另外，還需要高度重視AI對樓市的影響。今年是AI在生產力上應用、取代人力的爆發年，我們大概率會看到越來越多大公司精簡人員，同時出現更多靈活用工、個體工作室或數字游民。這將很大程度改變過去“核心城市、核心地段”的房地產邏輯。

總之，我對買房的觀點和過去一樣：一定不要把買房當作投資選項。如果是自住需求，就以消費的心態面對。買房就像買車，如果假設買房后房價下跌，你依然想買，那就買；否則就不要買。

最后做一個推廣：在AI的幫助下，我的知識星球在原有基礎上增加了新資源。比如我把本文用到的整個可視化房價數據平臺，分享在了星球里，有需要的讀者不用等我發布圖表和選擇城市，隨時可以自己研究。

這個可視化數據平臺功能包括：

一、中原領先指數，包含2008年1月至今北上廣深、天津及香港的真實二手房價格數據；

二、國家統計局數據，自2006年1月至今70個大中城市二手房價格數據；

三、直觀清晰的可視化效果，可定義時間區間、滑塊互動、圖表定制，操作絲滑。

另外支持城市與省份搜索，支持深淺兩種頁面風格。

除了這個平臺，我最近還分享了一個定投回測小工具，支持標普500、納斯達克100、滬深300、日經225，看看時間與復利的威力，看看每一次明顯回撤如何發生、如何恢復。

未來三個月我將要分享的工具包括：美股指數與前100大公司估值檢測平臺、一鍵生成財報PPT的工具、頭部公司財報商機圖與柱狀圖一鍵生成器等。

除此之外，還做了財報數據對比、宏觀數據可視化、13F跟蹤平臺等工具。從開始網頁編程以來，我已經用了價值超過2000美元的Token，而且新的想法還在不斷涌現。

黃仁勛說，如果一個年薪50萬美元的工程師，一年只用5000美元的Token，他會覺得就像設計師不會用CAD，只會用紙和鉛筆畫圖。我雖然不是年薪50萬的工程師，但還是會再接再厲，最近確實燒Token做東西做上癮了。