副中心再添新地，梨園站起來了！

大家?guī)?025年北京土地的第13篇推送

成功了，才發(fā)現(xiàn)身邊這么多朋友。

去年10月底，招商拿下解除雙限后第一塊住宅用地，命名為云璟攬閱，今年3月份一入市，就拿下通州3月新房網(wǎng)簽套數(shù)、面積、金額三冠王。

與云璟攬閱地塊底價(jià)成交的命運(yùn)不同，有熱銷傳奇后的梨園核心區(qū)地塊開始“被爭搶”。

剛剛，云璟攬閱旁邊的梨園新地塊，4家房企以64萬元一手的遞增幅度，“撕”得天昏地暗，最終中鐵建成功拿下。

至此，北京宅地成交數(shù)量來到14組，730.2052億。

2025年北京土拍成交地圖

具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱 ：通州區(qū)梨園鎮(zhèn)強(qiáng)力家居土地一級開發(fā)項(xiàng)目FZX-0303-6007地塊R2二類居住用地

拿地房企：中鐵建；

成交金額：7.7552 億（溢價(jià)率21.94%） ；

住宅樓面價(jià)： 3.58萬/平 ；

梨園新地塊具體位置

關(guān)于今天的通州梨園新地塊，關(guān)于通州新房項(xiàng)目的具體成交情況，你有什么想說的想聊的，歡迎加包哥微信，咱們私下聊聊。

先來說說地塊周邊配套。

地塊距離1號線八通線梨園站直線距離大概450米，這是它最大的優(yōu)勢。

從梨園站坐地鐵到國貿(mào)，地鐵時(shí)間大概半個(gè)小時(shí)左右。

6007地塊附近，除了旁邊正在建設(shè)的招商云璟攬閱項(xiàng)目，已經(jīng)幾乎沒有空地，其他都是比較成熟而且房齡偏大的小區(qū)。

就整體而言，生活氛圍還是非常不錯(cuò)的。

梨園6007地塊周邊配套

6001地塊東側(cè)直線450米，就是聚源鴻百貨，是一個(gè)非常全面且大的農(nóng)貿(mào)市場，肉菜蛋奶都能買到而且新鮮。

此外，地塊東側(cè)的云景東路從貴友百貨到K2海棠灣，大概1.6公里左右的長度，道路兩側(cè)全是底商，銀行、飯店、服裝、飲品店等應(yīng)有盡有，煙火氣特別足。

大型一點(diǎn)的商場，就是一站地鐵的九棵樹，有領(lǐng)展購物廣場和陽光新生活廣場。

還有就是，地塊距離三甲醫(yī)院東直門醫(yī)院通州院區(qū)，直線距離兩公里。

還另外，梨園新地塊到環(huán)球影城，直線距離也只有三公里，開車十幾分鐘就到了，從梨園地鐵過去也只有4站地鐵。

總的來說，項(xiàng)目周邊的城市界面不算新，但相關(guān)生活配套還是相當(dāng)可以的。

論城市界面，還是K2海棠灣以南，尤其是萬盛南街7號線沿線，這里聚集的通州新盤也最多。

再來看看地塊本身。

梨園6007地塊地塊南側(cè)是云景北街道路，很寬，但是車很少，汽車噪音并不大。

有必要擔(dān)心的是，地塊西側(cè)的云景東路，是一條梨園的城市主干道，每天車流量很大。而且地塊與道路是緊鄰，并沒有綠化帶區(qū)隔，未來地塊西側(cè)住戶可能會有一定的噪音影響。

地塊西側(cè)云景東路

天上的噪音也是整個(gè)梨園鎮(zhèn)都頭疼的問題，地塊側(cè)位于首都機(jī)場的主航道上，噪音避免不了。

然后咱們看看具體的地塊，地塊很小，東側(cè)緊挨著在建的云璟攬閱，地塊整體比較方正。

6007地塊實(shí)拍

6007地塊占地面積只有1.27萬平，比云璟攬閱的1.6萬平還要小。

地上建筑規(guī)模方面，6007地塊只有2.17萬平，云璟攬閱有3.47萬平。

此外，6007地塊的容積率很低，只有1.7，云璟攬閱是2.17。

所以，總體而言，6007的地塊可以打造成低密社區(qū)，但又因?yàn)榈貕K較小，控高又在45米，而且地塊北側(cè)是現(xiàn)狀住宅，對于后期的樓棟排布方面會存在一定的困難。

6007地塊規(guī)劃數(shù)據(jù)

云璟攬閱的3.47萬平住宅只規(guī)劃了367套房子，那6007地塊只有2.17萬平，按照套均100平算，最多也就不到220套房子。

所以，在一個(gè)容積率1.7，控高45米，只有不到1.3萬平的地塊里，將打造出怎樣的項(xiàng)目，講真，包哥還是很期待的。

最后咱們再看看價(jià)格。

梨園6007地塊的最終成交價(jià)是7.7552億，包哥計(jì)算出綜合樓面價(jià)是3.58萬/平。

而云璟攬閱當(dāng)時(shí)的拿地樓面價(jià)只有2.85萬/平。

所以，梨園新地塊相比云璟攬閱，成本上每平高出了7300塊。

但從云璟攬閱的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，在一個(gè)多月網(wǎng)簽135套的前提下，網(wǎng)簽均價(jià)能夠達(dá)到5.89萬/平。

云璟攬閱網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（4.28）

而云璟攬閱這個(gè)月最新開盤的8號樓，網(wǎng)簽的兩套89平3居戶型，均價(jià)突破了6萬/平。

6萬/平的價(jià)格對于地塊素質(zhì)更好的梨園新地塊，雖然樓面價(jià)達(dá)到了3.58萬/平，但仍舊有相當(dāng)可觀的利潤空間。

3月初云璟攬閱開盤時(shí)，著實(shí)吸引了一把周邊老舊小區(qū)的改善客戶，不到兩個(gè)月時(shí)間，項(xiàng)目已經(jīng)網(wǎng)簽去化了超1/3，速度還是相當(dāng)可以的。

此外，梨園新地塊往西3站地鐵的通州北苑站北邊，就是招商拿下的八里橋地塊，往東兩站地鐵的土橋板塊有馬上開盤的金隅花溪云錦，包哥聽說開盤價(jià)大概率會低于5.8萬/平。

梨園6007地塊周邊新房二手房

另外還有地塊南邊兩公里左右的7號線沿線，也有不少在售的新房項(xiàng)目。

萬盛東地鐵站西側(cè)的帥府京彩世界，開盤10個(gè)月，270套房源網(wǎng)簽106套，網(wǎng)簽均價(jià)5.73萬/平。

此外，東小馬板塊的璀璨公元、京玥蘭園，也基本上都在尾盤階段了，3月份的網(wǎng)簽均價(jià)分別為5.7萬/平和5.1萬/平。

區(qū)域內(nèi)還算不錯(cuò)的二手房小區(qū)，九棵樹板塊的K2玉蘭灣，2015年建成，掛牌均價(jià)5.8萬/平，再往南群芳板塊的K2海棠灣，2011年建成，掛牌均價(jià)4.1萬-4.5萬/平。

總的來說，梨園新地塊整體的地塊雖偏小，但地塊整體素質(zhì)不錯(cuò)，又擁有1.7的低容積率，比較適合做一個(gè)小而美的社區(qū)。

關(guān)于地塊成交后，后期的產(chǎn)品信息以及定價(jià)，包哥會隨時(shí)關(guān)注，也歡迎你加包哥微信，咱們隨時(shí)共享一手消息。

還有，包哥在梨園板塊生活過五六年，對這個(gè)板塊可以說是太熟了，你有任何問題都可以私聊包哥，走咱們加微信說。

以上。

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