葛洲壩，活在上個(gè)時(shí)代的陰影里

4月底，被北京中海寄予厚望的萬(wàn)泉寺地塊，終于入市了。

這個(gè)二環(huán)百億地王位于麗澤板塊，中海把其命名為麗金府。項(xiàng)目直接競(jìng)品不算多，除了君禮著，區(qū)域內(nèi)的北京悅府、瑞府、還有端禮著都賣得七七八八了，競(jìng)品也就剩下距離較近的兩個(gè)陳年老盤：

懋源璟岳，葛洲壩中國(guó)府。

是的，你沒(méi)聽錯(cuò)，葛洲壩中國(guó)府還在賣，而且貨值老多呢。

這兩年，豐臺(tái)樓市已經(jīng)亂成了一鍋粥。黑科技的陽(yáng)臺(tái)是最先有的，價(jià)格也是最先降的。麗金府入市后，懋源璟岳就傳出單價(jià)8.8萬(wàn)的工抵房。然后葛洲壩中國(guó)府也宣布降價(jià)到8萬(wàn)多。

葛洲壩中國(guó)府，這個(gè)名字很久沒(méi)有出現(xiàn)在北京樓市了。它還是上個(gè)狂飆時(shí)代的產(chǎn)物。

兩個(gè)月前，北京掀起了一輪地王潮。上一次北京地王這么頻繁出現(xiàn)的年代，還是2015年。也是那段時(shí)間，中國(guó)府的開發(fā)商——葛洲壩有了個(gè)外號(hào)：

地王專業(yè)戶。

2015年，葛洲壩打敗萬(wàn)科、金茂、金地等七個(gè)頭部房企，拿下了豐臺(tái)樊家村住宅用地，也就是現(xiàn)在的葛洲壩中國(guó)府，一戰(zhàn)成名。扣除公租房和回遷房，商品房的樓面價(jià)高達(dá)：

7.5萬(wàn)一平米。

這創(chuàng)下了北京單價(jià)最高地塊的紀(jì)錄。直到2020年合生7.6萬(wàn)拿下分鐘寺，這個(gè)記錄才被打破。

2016年，葛洲壩在南京也拿了一塊樓面價(jià)地王，樓面價(jià)4.5萬(wàn)每平，成為南京史上單價(jià)最貴的地王。

后來(lái)，又陸陸續(xù)續(xù)在合肥、杭州拍下了地王。

葛洲壩拿下地王沒(méi)多久，房住不炒出臺(tái)，全國(guó)22個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控政策。地價(jià)有了限價(jià)，商品房也有了銷售指導(dǎo)價(jià)。

北京豐臺(tái)、朝陽(yáng)地塊限價(jià)最高不超8.5萬(wàn)，南京河西的限價(jià)和葛洲壩拿地的地價(jià)是一樣的。

對(duì)葛洲壩來(lái)說(shuō)，過(guò)去的地王變成了燙手的山芋，除了時(shí)間，沒(méi)有任何辦法可以解決。

時(shí)間一拖就是四年。2019年，北京中國(guó)府開盤，價(jià)格11.3萬(wàn)一平，還沒(méi)到盈利的及格線。同一年，南京的中國(guó)府也緊急開盤了。緊急開盤的原因，據(jù)說(shuō)是被約談了。

李嘉誠(chéng)的捂盤，讓他賺的盆滿缽滿。但捂盤的福利，葛洲壩一點(diǎn)都沒(méi)有看到。

北京中國(guó)府開盤兩年多，僅網(wǎng)簽了16套。

南京中國(guó)府虧本入市，好在已經(jīng)售罄。拿地三年半未開盤，實(shí)際持有成本已經(jīng)逼近6萬(wàn)。加上建安費(fèi)、精裝費(fèi)，成本單價(jià)比入市均價(jià)6.4萬(wàn)還要再高一些。

葛洲壩地產(chǎn)板塊的營(yíng)收在各地地王的拖累下開始下坡。2016年，葛洲壩地產(chǎn)營(yíng)收即將突破百億大關(guān)。但沒(méi)想到，成為了巔峰。一年后，營(yíng)收驟降，只有62.5億。

利潤(rùn)的下跌更明顯。2017年，利潤(rùn)還在11.2億，2018年直接折損近四成，只剩6.4億。

2019年，房企扎堆入駐大灣區(qū)，葛洲壩也底價(jià)拿下廣州南沙金融島地塊。

但歷史又一次重演。2021年7月，廣州南沙叫停人才房政策，南沙的住宅用地限地價(jià)、限房?jī)r(jià)，還要求不低于50%的住房，要賣給首套住房家庭。

政策發(fā)布一個(gè)月后，南沙樓市明顯冷靜了不少。限價(jià)政策后，南沙新盤的價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)內(nèi)卷到2塊錢。自然，葛洲壩項(xiàng)目的去化又拖慢了。直到現(xiàn)在，仍然在售。

這是葛洲壩投資的又一個(gè)百億項(xiàng)目，上一個(gè)還是北京中國(guó)府。

俗話說(shuō)，能拯救老地王的，永遠(yuǎn)是新地王。九年后，又是一輪地王潮，北京二環(huán)外西郊冷庫(kù)地塊的樓面價(jià)降到了5.7萬(wàn)。

半個(gè)月前，讓南京地產(chǎn)人激動(dòng)的G28地塊，歷時(shí)三小時(shí)拍了226輪，樓面價(jià)重上四萬(wàn)五，但還是沒(méi)能打破葛洲壩的記錄。

在拿地上吃夠了虧的葛洲壩痛定思痛，2020年宣布：

不再通過(guò)招拍掛拿地，而是以產(chǎn)城的形式勾地，進(jìn)行城市更新等。

2020年10月，葛洲壩宣布換股重組，中國(guó)能建將換股吸收合并葛洲壩。合并完成后，葛洲壩將終止上市。

宣布重組的前一天，何金鋼從葛洲壩辭職離場(chǎng)。他執(zhí)掌地產(chǎn)的12年，葛洲壩的一級(jí)土地開發(fā)布局了所有一線城市，也在各地的土拍上一舉成名。

如果沒(méi)有2017年的那場(chǎng)調(diào)控，葛洲壩的規(guī)模可能也會(huì)走向大大大。但在高價(jià)地的拖累下，已經(jīng)從地王專業(yè)戶變成了：

地產(chǎn)掉隊(duì)生。

2020年4月，葛洲壩地產(chǎn)進(jìn)行了人事變更。時(shí)任地產(chǎn)董事長(zhǎng)何金鋼、總經(jīng)理周軍華調(diào)回集團(tuán)總部，接任董事長(zhǎng)的是原葛洲壩電力有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)桂桐生，接任總經(jīng)理的是原葛洲壩集團(tuán)戰(zhàn)略與投資部主任楊揚(yáng)洋。

桂桐生的任期只有21個(gè)月。2022年1月，葛洲壩完成換股吸納后，他從地產(chǎn)離場(chǎng)，調(diào)任葛洲壩水泥公司任董事長(zhǎng)。

完成合并后，葛洲壩地產(chǎn)改了名字：

能建城發(fā)。

改名后，能建城發(fā)看上去踏實(shí)一點(diǎn)了。

2022年7月，總經(jīng)理?xiàng)顡P(yáng)洋被任命為新任董事長(zhǎng)。2023年，他們請(qǐng)來(lái)了知名職業(yè)經(jīng)理人蕭睿，擔(dān)任總經(jīng)理。蕭睿曾經(jīng)是招商最年輕的區(qū)域總，也推動(dòng)禹州突破了千億。

一線的營(yíng)銷總監(jiān)，他們也都換上了經(jīng)驗(yàn)豐富的人才。

2023年，葛洲壩重啟招拍掛。到2024年1月，能建城發(fā)拿了11塊地。這些新拿項(xiàng)目有個(gè)特點(diǎn)：

大多都是底價(jià)拿地。

十年前拿地的葛洲壩中國(guó)府仍然在售。子姨查了下，至今為止網(wǎng)簽42套，金額約12億左右，銷售回款還不到地價(jià)一半。

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