小區公共收益被物業“代管”10年 業委會追回500余萬元

一直以來，關于小區公共收益的爭議不斷。那么，哪些收入屬于公共收益？公共收益的歸屬規則又是怎樣的呢？

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基本案情：

物業“代管”10年未分配公共收益，業委會起訴追回

從2012年到2021年，某物業公司在管理某小區期間，利用公共車位、電梯廣告、游泳池等共有部分經營，累計公示收入超過800萬元，但并未向業主分配。2022年7月6日，該物業公司撤場。

2021年2月10日，某小區業主委員會向重慶市南岸區銅元局街道辦事處備案成立。成立后，要求物業移交前期未分配公共收益。遭到拒絕后，業委會召開業主大會，經業主投票決議，由業委會對某物業公司起訴，要求某物業公司返還公共收益8156798.12元。

法院判決：

判決物業公司返還公共收益500余萬元

本案爭議焦點，一是案涉小區公共收益數額應如何認定，被告應否向原告返還公共收益及返還數額。二是原告的請求是否超過訴訟時效。

經重慶市南岸區人民法院一審認定，某物業公司利用業主共有部分產生的收入，在扣除合理成本后，屬于業主共有，某小區業委會有權主張其返還。

關于某小區2012年至2021年公共收益的具體項目及金額，根據舉示的物業管理服務合同、某物業公司年度財務狀況（公示）、物業租賃經營合同、轎廂視屏合作協議、電梯門廣告場地租賃合同、道閘廣告合作協議、合作協議書、關于某小區2023年度首次業主大會表決結果的報告、關于開展小區維修整改和公共維權的決議、（2022）渝0108民初15645號案件庭審筆錄（判決書）及當事人庭審陳述為證，并經質證，一審法院確認案涉小區由被告收取的2012至2021年核減成本后的公共收益共計5119284.89元。

關于被告的時效抗辯。《中華人民共和國民法典》第一百八十八條規定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年，法律另有規定的，依照其規定。訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。本案中，鑒于物業管理合同未對小區公共收益的收取、分成及支付期限做出約定，故業主隨時可以要求被告返還公共收益，且在被告一直為小區提供物業服務的情況下，業主無法獲知其對公共收益相關權益受到損害，故在被告撤場之前，不應起算訴訟時效，本案請求仍在時效期間內。

綜上，一審判決某物業公司于本判決生效之日起十日內向原告帝某業主委員會返還公共收益5119284.89元。

某物業公司不服上訴判決，隨后向重慶市第五中級人民法院提起二審上訴。

二審審理期間，上訴人主要針對停車收費公共收益部分提出上訴，認為一審采納的公共收益證據中“停車費收入/停車收入”并非完全來源于公共車位收入。法院認為，某業主委員會主張返還公共收益的項目及金額來自某物業公司按年度公示的財務狀況。上訴人稱其財務不規范，其公示金額并不準確，但相關數據系某物業公司公示，應對其對外公示的不利證據負責。且某物業公司未舉示其“正確”的財務數據反證，進行審計的基礎數據也難以為雙方認可，故審計沒有必要，根據證據規定，某物業公司應自行承擔不利后果。

關于上訴人主張的每戶30元水電公攤費應在公共部分停車位收益中彌補問題。法院認為，案涉小區某業主委員會于2006年10月18日的會議紀要確實涉及上訴人主張的前述內容，但從紀要全文看，目的是調低公攤費。至于每戶30元水電公攤費是否足以分攤公攤費，應由某物業公司舉證證明。其現無證據證明公共收益應彌補多少水電公攤費，應自行承擔不利后果。

綜上所述，某物業公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。綜上，判決駁回上訴，維持原判。

相關法律法規解讀：

【關聯法條】

《中華人民共和國民法典》第二百八十二條 建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。

《重慶市物業管理條例》第八十四條 利用物業共有部位、共有設施設備進行經營的，應當符合法律、法規的規定，并在物業服務合同或者管理規約中約定。業主大會成立前，需要利用共有部位、共有設施設備進行經營的，應當在前期物業服務合同或者管理規約中約定下列事項：

......（四）物業服務企業管理服務費用的標準，比例不得超過所得收入的百分之三十；

業主大會成立后，物業服務企業和業主大會可以對前款所列事項重新約定。

第八十五條 公共收益主要用于補充物業專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。業主大會成立前或者業主大會未對公共收益用途作決定的，公共收益按年度全部納入物業專項維修資金。

【專家觀點】

關于公共收益的歸屬問題，相關法律法規早有明確規定。業主大會成立前，物業公司應按年度將公共收益全部納入物業專項維修資金。業主大會成立后，應按業主大會決定進行管理。

另外，在此也提醒各業委會，在對公共收益的使用過程中，也應合法合規、按程序申請使用，為業主們真正地守好“錢袋子”。