成都主城核心區推新，更容易叫好又叫座

我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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粉絲

提問

房段子老師，現在成都新房好像賣不動，我覺得原因之一還是地段偏僻，都是以前比較荒的區域，老成都是不太愿意去買的，就像我們單位的土著，其實很有錢，也想買房，但是下不去手，成都二環是很缺少改善迭代豪宅的，應該想辦法開發這些區域，他們才肯下手。

房段子解答

是的， 除了成華區，成都三環內已經沒有什么大片的連片開發板塊。

像青羊就已經熟透了，金牛的茶花還可以在金府縫縫補補搞一搞事，但沒有成華的體量和氣候。武侯太平園其實位置是很不錯的，但是鐵路、汽修、家具市場也是一團亂麻，錦江的琉璃場改造起來也是曠日持久。

所以我路過磨子橋的時候就在想，這種成都的精華區域，自住改善生活的舒適度是非常高的，如果能挖掘出來一些零散的，50來畝的地塊，加上新規迭代，那簡直是無敵了，也是各區短時間最應該側重的土地供應。

像新綠啟境、建發望江云啟，真的是抓住了需求和痛點的好樓盤。

后面各區的精華改善盤，可以撐起房價一片天，對有改善需求的頂豪是難得的窗口期，對無力換房的普通老百姓，也能看到價值錨點。 多說幾句，適當的有節制的迭代才是理想狀態，一個樓盤最核心的價值，不只存在于內部，而是要兼顧外部。

最終價值堅挺，但又根本沒卷起來的案例會有很多，像西派少城、 寬窄學府 、通錦閣、寬窄慢里、錦江首府、金地39峯...你就說它卷不卷，你就說它價值幾何？

現在的人買房，都太關注于產品的迭代內卷（不排除是輿論在刻意引導），但產品之外，外部的板塊價值、配套呈現、長期的競合關系，更值得關注。

粉絲提問

段哥，抱歉打擾下哈，就是之前跟您請教的那個鷺島，現在家里在選樓，一個是坐北朝南的5棟，但是視野因為前面有其他樓棟怕不好。另一個是坐東朝西南的7棟，視野好一點，但是家里人擔心以后采光不好，陽光進不來，可以麻煩您幫我選下嘛？兩棟都是選的十二層。五棟是**號房，263萬，七棟是**號房，260萬

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

先說答案，就選5棟，本身來說樓間距大概有41米，還是比常規的20-30米的樓盤寬很多了，視野隱私問題不大的，而且是真真意義上的坐北朝南（客廳朝向西南）。

然后7棟的話，其實是客廳朝向西北的（對中庭，視野寬闊，但采光不好）。

一般分析采光，是主臥、客廳面的采光，5-1-1201的日照采光模擬來看，還不錯，西南方位12層采光是極佳狀態。7棟的12樓，東南側（背面）采光中上，還不錯，但是主采光面（客廳+主臥的）西北，采光就不夠好了。

整體來說，視野，遮擋，隱私的問題，兩套房有差別，但是不大。但是從采光日照的角度來說，還是5棟坐北朝南的更優越。

粉絲提問

你好，我們想在青羊買一套140左右的，希望能保值甚至升值，需要交通書包醫療商業配套都比較好，預算400萬左右。中旅 光華云境 書香云錦 西派金沙 潤府 金沙公館都看過了，與此同時也要自住，你幫我簡單看看呢？

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

時間不早，長話短說，綜合來看，你們尋求的不是單一的變量，不是追求某一角度的極致，而是尋求綜合的考慮，這對買家思維或者今后的賣家思維來說都是很穩健務實的，值得點贊。

1、潤府超預算、金沙公館也太貴，都是尾盤，所以不強求了，中旅還沒開盤，交房時間晚，而且學區也不典型，產品也不算很卷，所以放棄。

2、光華云鏡其實是個小開發商，拿地很久了，開盤也很久了，到現在還沒賣完，是能說明很多問題的，除了開發商本身的不可控（爺爺說的其實有一定道理，因為品牌意味著后期的維護，市場的認可度，但是也不能全部只看品牌）還有產品的拉垮，從后面我做的價值演變推導來看，我認為整體投資回報收益還是可以的，但是和建發差別不大，不建議為了一丁點的優勢而放棄更穩重的買法。

3、西派金沙是中鐵建的西派系列，但是地段劣勢太明顯，不要迷信品牌和所謂的教育，這一點我可以展開說下，畢竟爺爺是大股東。

中鐵建西派金沙這個樓盤，也是大家的老朋友了，從大的框架上來看，有利有弊，我覺得弊大于利，并不是非常推薦你買入。

優點在于本身是中鐵建的王牌產品，西派系列，格局是很不錯的，而且旁邊挨著實驗小學的尚雅校區，也有泡桐樹中學百仁分校，整體的教育基礎氛圍是不錯的，再者還有大公園環繞，生態資源也很不錯。

要是要認真挑缺點的話，我覺得首先就是外部的三大配套比較尷尬。醫療和商業，其實你都是肉眼可見的尷尬，還挺遠的，并不近。然后是地鐵，這邊屬于真空地帶，雖然有很多居民呼吁地鐵開過來，但實際上從規劃的角度來說，并不現實，未來一二十年都還是一個真空地帶，交通層面非常尷尬，難以和其他板塊融合聯動起來，第三個是教育，雖然是實驗小學的分校，但是學校的成長，和生源，硬件師資以及初中息息相關的，學區資源并不是很明顯，大家也不會認為一個初中對口并非三小聯中的百仁，就是一個學區房板塊，所以教育還是比較牽強，我認為甚至是不如青五或者蔡橋這邊的哈。

其次是三環的這個屏障問題帶來的板塊局限性。

由于這里處于三環外側，存在一個天然的屏障，沒有馬路和地鐵聯通，更多的是靠近北側的金牛，金牛還是個老大難，所以大家互相依靠之下，并不能抱團取暖，而南側的外光華還有相當的距離，沒有發展來連城一片，這里未來很長一段時間可能都是孤島。缺乏配套和價值認定以及未來規劃，我擔心整體的保值性增值性或者流通性（面對的客群很狹窄）都是不及預期的，慎重吧。

第三點則是本身的產品和定價以及同類型格局的對比問題。

你看的152戶型，其實是T4產品，這個時候在成都新房層級是脫節了的，能明白嗎？現在很多新房都做的純T2板式格局，南北通透，而非這種T4的上一個時代的產品。

4、建發書香云錦，假設430萬能拿下143戶型的話，我反而覺得是一個比較穩重的買法，它既有品牌（國企），又有地段（蔡橋核心區，城市界面好），既有產品力(得房率高，小區建筑辨識度高，板式T2套四，小區規模大），又有學區價值（泡桐樹、草堂分校，蔡橋板塊是公認的除了青二青五以外的青羊另一個崛起的學區板塊）。

所以回來看，雖然它價格是高一點，但的確有高傲的資本，不然早就降價大甩賣了。如果你們預算寬裕一點的話，我覺得建發才是最好的買法（真的不是刻意迎合你本人的想法，實事求是的討論）。

5、如果要說有其他的話，我額外推薦一個，八寶街附近的通錦閣，參考鏈接（下同）https://weibo.com/1551561845/OlP7WmQGA 成都國投拿下的雙限地，清水限價2.64萬，加上裝修我預估是3萬左右，它有143平的套四戶型，預估得房率大概90%左右，按照周邊次新房的價值演變，我覺得未來可以達到4萬的價格，https://weibo.com/1551561845/Ocp3xhQAs

這個盤基本上也是要賣現房的，所以交房時間不會太晚，唯一問題的目前還沒開盤。另外是正兒八經的青羊二區，小初都是很牛的，比西派金沙好得多，而且外部的綜合地段交通人氣資源也明顯要好得多。

缺點是房源不多，而且小區規模不大，整體偏剛改一點，不如建發那么純粹改善。

如果你們是要六邊形戰士的話，那么建發當然不讓。反過來，假設你們要看重學區價值，增值意義，流通性保值性，不妨蹲一手通錦閣（但是刻意蹲通錦閣的話，就意味著放棄了建發，因為優質房源優惠價格會提前賣完）。