2025房產(chǎn)抵押貸款全流程：抵押條件、流程、細(xì)節(jié)及注意事項(xiàng)

房產(chǎn)抵押借款在資金融通領(lǐng)域占據(jù)著舉足輕重的地位，隨著2025年的到來，北京房產(chǎn)抵押流程和辦理?xiàng)l件我們在重新梳理下，如果您現(xiàn)在正在辦理抵押貸款和正準(zhǔn)備辦理，一定需要花費(fèi)時(shí)間去看完，文章比較長，記得關(guān)注。

房屋抵押貸款指的是借款人向銀行或者金融機(jī)構(gòu)借款的一種方式，字面很好理解，顧名思義就是將個(gè)人或者公司名下的房產(chǎn)做為抵押，從而得到銀行的貸款。

01常見的抵押貸款類型有哪些

①抵押消費(fèi)貸款：借款人將自己擁有所有權(quán)的房產(chǎn)作抵押，向銀行申請貸款用于各種消費(fèi)用途，如資金、裝修、買車、出國、旅游、留學(xué)等，也可用于各種資金周轉(zhuǎn)和經(jīng)營性用途。

②抵押經(jīng)營性貸款：企業(yè)經(jīng)營類貸款，是指銀行向借款人發(fā)放的用于借款人流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)、購置或更新經(jīng)營設(shè)備、支付租賃經(jīng)營場所租金的人貸款。

02抵押貸款可以分為幾次抵押

一次抵押：

借款人將房產(chǎn)首次抵押給金融機(jī)構(gòu)以獲取貸款。只要保證房產(chǎn)是可上市交易的商品房住宅，基本都可辦理一次抵押，通常比較常見的就是購買新房或者二手房辦理的房屋按揭貸款，房屋產(chǎn)權(quán)干凈的狀態(tài)下辦理的抵押消費(fèi)貸款和抵押經(jīng)營性貸款。

二次抵押：

則是在房產(chǎn)已經(jīng)抵押的基礎(chǔ)上，如果其價(jià)值仍有剩余，可以再次進(jìn)行抵押。但這通常要求借款人擁有良好的信用和償債能力。

接下來我們來看下抵押貸款最值得關(guān)注的幾個(gè)話題：房產(chǎn)評估值怎么計(jì)算，抵押貸款的成數(shù)，抵押貸款的額度，二次抵押可以貸多少額度。

房屋評估值：

①銀行一般會有指定的評估公司，在北京這樣的評估公司有很多，有世聯(lián)評估，仁達(dá)評估等等。銀行根據(jù)評估的額度去計(jì)算可貸額度，要知道房屋評估值≠房價(jià)，銀行認(rèn)定的房產(chǎn)價(jià)格＜市場出售價(jià)格。因?yàn)殂y行考慮到自身要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，通常會采取保守的態(tài)度。評估價(jià)的目的是為了保證借款的安全性，一旦借款人無法償還貸款，銀行可以通過房產(chǎn)評估價(jià)來確保能夠以較高的可能性收回貸款。市場價(jià)通常會受到市場供需關(guān)系、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、政策變化等多種因素的影響，而評估價(jià)更多地關(guān)注房屋本身的價(jià)值。

②確定評估價(jià)首先需要知道最近房產(chǎn)出售的價(jià)格，評估價(jià)是根據(jù)市場的變化而變化的，通常評估的價(jià)格要低于市場價(jià)格10%。100萬的市場成交，評估值在90萬左右。

抵押貸款成數(shù)怎么計(jì)算：

5成；7成；85成；最高有滿成

①5成，房屋類型為商住兩用，底商，公寓，別墅，聯(lián)排，疊拼，房屋老舊非城六區(qū)交通不便利，四大遠(yuǎn)郊，借款人負(fù)債過高，銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)太大。

②7成，城六區(qū)商品房住宅，大部分銀行放款的成數(shù)。

③85成，銀行成數(shù)比較高，從評估值和利率去考慮。

抵押貸款額度的計(jì)算：

已知房屋市值100萬，房屋評估為90萬

5成可貸=50萬

7成可貸=63萬

85成可貸=76.5萬

二次抵押可以貸多少額度：

二次抵押貸款額度等于可貸總額度減去一次抵押貸款的額度，如果房屋一次抵押額度基本接近可貸總額度，那就完全沒有必要去做二次抵押了。

假設(shè)房屋可貸總額度為100萬，一次按揭后有30萬沒有結(jié)清。

那么二次抵押的可貸額度為100萬-30萬=70萬。

03抵押貸款對房屋類型的要求

商品房分為很多種類型，其用途都不一樣，銀行可以接受的大部分為可上市交易的商品房住宅。

不可抵押的房產(chǎn)類型

影響房屋貸款成數(shù)的房產(chǎn)類型和其他因素

04抵押貸款對年齡的要求和房齡的要求

借款人年齡的要求：

【1】18周歲-75周歲

18周歲—23周歲，年齡太小，需要父母出面做擔(dān)保，共借

65周歲—75周歲，年齡太大，需要子女出面做擔(dān)保，共借

年齡小或者歲數(shù)大，還款能力有限，大部分銀行都需要父母或者子女出面做擔(dān)保或者共借人。

特定：有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)可以不需要共借和擔(dān)保，根據(jù)借款人自身資質(zhì)決定。

【2】房齡要求：

房齡+借款期限=35年

在銀行白名單小區(qū)，最長可做40年，如果位置一般基本可做都在35年左右。

是否在銀行白名單，根據(jù)小區(qū)的位置和性價(jià)比去決定的：

1、是否為學(xué)區(qū)，如果是西城等其他重要學(xué)區(qū)房，房齡可不看。

2、不是學(xué)區(qū)，在北京幾環(huán)，小區(qū)的地理位置，交通，流通性等可溝通房齡問題。

3、城六區(qū)以外，按照地鐵三公里去計(jì)算，如果太遠(yuǎn)交通不便利，部分銀行不接受。

05辦理房屋抵押貸款需要準(zhǔn)備哪些材料

06辦理房屋抵押貸款對征信的要求

07當(dāng)前熱門房產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)品