新城控股，付出了大代價(jià)

文/十一弟

今年前五個(gè)月，新城控股的銷售額88億出頭，跟去年相比，又腰斬了一半以上。

到上個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企的銷售規(guī)模，跌幅收窄到了10%左右。

作為所剩無(wú)幾的民營(yíng)房企獨(dú)苗，新城控股還是跑輸了大市。

最近，新城控股剛剛召開(kāi)了股東大會(huì)。

據(jù)說(shuō)，會(huì)場(chǎng)的氣氛，已經(jīng)不像往年那樣嚴(yán)肅了，甚至還充滿了快活的空氣。

有些股東對(duì)新城控股的前景很樂(lè)觀，不再那么擔(dān)心它的債務(wù)問(wèn)題。

他們反而建議管理層別那么保守，可以適當(dāng)擴(kuò)大一些債務(wù)規(guī)模，提升一下發(fā)展速度。

還有股東興沖沖地提議，在現(xiàn)金流有盈余的情況下，上市公司應(yīng)該進(jìn)行股票回購(gòu)或者分紅，拉一把股價(jià)。

這年頭，還有人盯著股市，在房地產(chǎn)板塊來(lái)回倒騰、反復(fù)橫跳，確實(shí)都有一顆大心臟。

不過(guò)，這些小股東們，還是過(guò)分樂(lè)觀了。

新城控股的管理層，委婉地拒絕了回購(gòu)和分紅的提議——

“目前在現(xiàn)金流上的安排，更多還是考慮安全性和穩(wěn)健性，確保公司能夠穿越周期，長(zhǎng)遠(yuǎn)地走下去，而不是貪圖短期的市值上漲。”

換句話說(shuō)，不是不想這么干，而是實(shí)力不允許啊——

能撐到現(xiàn)在不違約、不暴雷，已經(jīng)拼盡全力了，就別惦記著還能拿出多余的錢來(lái)分紅了。

在現(xiàn)場(chǎng)，有人問(wèn)新城控股的太子爺，也是現(xiàn)在上市公司的掌舵者——王曉松，今年的工作重心放在哪一塊。

王曉松回應(yīng)——

“今年工作與往年最大的區(qū)別，是在金融機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)板塊上消耗的時(shí)間與精力大幅減少。”

“在資本市場(chǎng)層面能夠恢復(fù)整個(gè)公司的主體信用，是未來(lái)短期內(nèi)急需解決的事情。”

小半年時(shí)間過(guò)去了，銷售額不到百億，背負(fù)著幾百億有息債務(wù)，資金壓力可想而知。

在股東大會(huì)上，新城控股的另一位高管，說(shuō)了實(shí)話——

“公司目前面臨的第一個(gè)難題是利息債務(wù)上浮，第二個(gè)難題是應(yīng)付工程款。”

年初，就有來(lái)自河南鄭州、商丘的大批建筑工人，帶著被子、洗漱用品，千里迢迢地跑到上海，圍堵了新城控股的總部大樓，維權(quán)討薪。

銷售回款腰斬下挫，那就只能靠舉債度日，借新還舊，拉長(zhǎng)債務(wù)周期，用時(shí)間換取生存空間。

在資本市場(chǎng)上，新城系搭建了A+H雙上市平臺(tái)——

A股上市的新城控股，是其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的主體平臺(tái)；

港股上市的新城發(fā)展，是新城控股的母公司，也充當(dāng)著其在境外的融資平臺(tái)。

下個(gè)月，新城發(fā)展有一筆本金3億的美元債到期償付。

這筆美元債在2021年發(fā)行，為期四年，年息4.45%。

按照當(dāng)時(shí)的匯率，新城發(fā)展發(fā)行的3億美元債，相當(dāng)于融資19億人民幣出頭。

若今年以境內(nèi)資金換成美元償還債務(wù)，連本帶息就需要付出將近22億人民幣。

為了償還美元債，新城發(fā)展選擇了發(fā)行一筆新的美元債，借新還舊。

這幾年，民營(yíng)房企大批暴雷，債務(wù)違約。

境外資本市場(chǎng)的融資渠道，早就對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)上了大門(mén)。

包括龍湖集團(tuán)在內(nèi)的幾家龍頭民營(yíng)房企，其實(shí)已經(jīng)放棄了美元債融資。

但最近，新城發(fā)展還是硬著頭皮，邁出了這一步——

它發(fā)行了3億美元債，為期三年。

這也讓新城發(fā)展成為了過(guò)去三年來(lái)首家重啟美元債融資的民營(yíng)房企。

為了拿到這3億美元債融資，新城發(fā)展付出了巨大代價(jià)——

這筆美元債的年利率，最終定在了11.88%。

而在發(fā)行前的詢價(jià)階段，投資機(jī)構(gòu)給出的初始指導(dǎo)利率，高達(dá)13.25%。

國(guó)內(nèi)房企想要從美元資本的口袋里掏錢，它們冒著賠進(jìn)去本金的風(fēng)險(xiǎn)，肯定會(huì)開(kāi)出高得離譜的利息。

新城發(fā)展鐵了心要發(fā)行美元債融資，來(lái)者不拒，咬著牙接受了11.88%的年息。

你貪圖他的利息，他貪圖你的本金，全看最后誰(shuí)能賭贏。

抵擋不住高息誘惑的美元資本，趨之若鶩——

據(jù)說(shuō)，這筆美元債的認(rèn)購(gòu)金額超過(guò)了8.8億，相當(dāng)于發(fā)行本金的三倍左右。

畢竟，最近有上漲勢(shì)頭的美國(guó)國(guó)債收益率，也就維持在4%出頭。

十一弟查了下，到去年底，新城控股手上的現(xiàn)金，繼續(xù)大幅消耗減少，剩下不到103億。

而它背負(fù)的有息債務(wù)規(guī)模，將近537億。

其中，將在一年內(nèi)到期的短期債務(wù)，超過(guò)了123億。

也就是說(shuō)，新城控股手上的現(xiàn)金資源，根本覆蓋不了短期債務(wù)。

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)連續(xù)腰斬下滑，銷售回款彌補(bǔ)不了資金缺口。

在流動(dòng)性管理上，那就只能靠融資來(lái)補(bǔ)充現(xiàn)金流，哪怕是以高昂的利息換取融資。

去年，新城控股的整體平均融資成本，大約5.92%。

新發(fā)行的3億美元債，年息漲到了11.88%，是新城控股平均融資成本的兩倍以上，利率高得令人咋舌。

但手頭上資金緊張，利息再高，該借還得借，撐得住一時(shí)是一時(shí)，先解眼前的燃眉之急。

去年，新城控股的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率，已經(jīng)跌到了11.7%。

上市公司將近890億的營(yíng)收規(guī)模，最后到手的凈利潤(rùn)，只有7億出頭，凈利率不到1%。

年息11.88%的美元債，好比一杯毒酒，擺在新城控股面前，饑渴難耐就沒(méi)有太多選擇，閉著眼睛一口悶。

這就是飲鴆止渴。

2020年，新城系的實(shí)際控制人——王振華，因犯猥褻幼女罪，被判入獄五年。

老板鋃鐺入獄，突然爆發(fā)的黑天鵝，讓王振華的兒子——王曉松，正式走到了臺(tái)前，坐上了話事人的位置。

王曉松提前踩下了剎車，在規(guī)模上降速收縮。

因禍得福，新城控股躲過(guò)了這幾年民營(yíng)房企的集體垮塌。

盡管守住了融資信用不暴雷，但規(guī)模收縮與樓市下行，銷售回款連續(xù)腰斬，身上背負(fù)著幾百億債務(wù)，依然感到壓力山大。

2019年，新城控股的銷售規(guī)模，站上了歷史高點(diǎn)——

全年賣了2708億，行業(yè)排名第八。

去年，它的銷售規(guī)模已經(jīng)萎縮到了402億，相當(dāng)于歷史高點(diǎn)時(shí)的七分之一。

2019年，新城控股的有息債務(wù)規(guī)模741億，去年壓降到了537億，減少了28%。

也就是說(shuō)，過(guò)去五年里，新城控股的有息債務(wù)減少了28%，銷售規(guī)模卻萎縮了85%以上。

銷售回款的墜落速度，遠(yuǎn)快于債務(wù)的壓降速度。

這種無(wú)法同步、不相匹配的降速，必然會(huì)導(dǎo)致資金緊張，帶來(lái)巨大的流動(dòng)性壓力。

新城發(fā)展剛發(fā)行年息11.88%的3億美元債，并不意味著它就能順利扛過(guò)難關(guān)。

除了下個(gè)月到期償付的3億美元債，今年十月份，還有另一筆3億美元債將會(huì)到期。

這筆美元債同樣是在2021年發(fā)行，為期四年，年息4.625%。

償債高峰期接踵而至，今年前五個(gè)月的88億銷售額，對(duì)巨額債務(wù)而言，杯水車薪。

高息美元債的這杯毒酒，還得繼續(xù)硬著頭皮灌下去——

喝它致命，不喝死得更快。