最近的市場很擰巴

北京市場階段性分析

本周六沙龍

正文：（報名后可加我微信：6839916）

一、關于二手房

現在雖然掛牌量穩住了，但是市場出現了3個問題：

【問題一】

有硬傷的房子，砍價容易，開始突破今年初的成交價。

這個問題，我早在年初的多次直播中提到過，別覺得小陽春市場好了些，你的房子漲價了，千萬別戀戰，該賣就賣。

現在還沒賣的，只能另走他路，按照你自己的心理價位，只能是越來越偏離軌道。（這個本周六沙龍會給科學的方法論）

【問題二】

好房子雖然比以前多了，但是砍價很難很難，我們前天晚上砍價的一套房，總價1100萬這個段位，你猜差了多少錢崩掉了？

5000元。

真的要恭喜這位會員朋友能選擇我們，這要是某中介，說啥也要按你腦袋+5000把字簽了。

給大家說這個例子，并不是說市場有多好，而是告訴大家，真正的頭部資產和肩部資產，特別是好樓層的稀缺戶型，價格非常堅挺（不是說新房和次新房就叫頭部資產、肩部資產，很多房子看著不錯，但它就是跑輸大盤）。

如果你不是剛需，等等無所謂的，如果是剛需，較那個真，是否有必要就值得探討了。

還是那句話，我本人仍然堅定看好今年下到明年上的“部分改善盤”市場。

你沒看過房、沒砍過價，理解不了的，這段就不用看了。

【問題三】

法拍房報名人數明顯減少，但是價格參差不齊。

關于法拍房風險及如何把控，不是這篇文章要講的。只是和大家同步下信息。

我認為這里主要兩個原因：

一是倒房客目前參與度不高，因為他們短持后轉手的稅費成本是很高的，本質上還是需要一定的市場上漲預期的。

二是強剛需定點式選擇。所謂“定點式”就是本來就盯著一兩個小區，恰好出來一套法拍房，他覺得算上所有成本，比二手房便宜，就可以入手（至于某些人在不確定法拍房風險性就敢拍這件事，又是另一個悲傷的故事了）。強剛需參與的法拍，價格一般會比較高。

現在二手房市場里，剛需是主力軍，那么強剛需基數就不低。

以上兩個原因導致了，法拍房報名人數減少，但價格參差不齊，不僅要全面掌握交房風險，還要規避強剛需定點選擇的房子。

二、關于“錢”

1-5月份，人民幣存款增加14萬億。

這里有些細節：

這14萬億并不是每人存1萬（其中，住戶存款是8萬億）。大家可以和老家的親戚聊聊，不管是做生意的還是上班的，看看他們的收入是增加了還是減少了，答案應該是后者。

那這14萬億哪來的呢？

首先，因為產業的分布特點，高線城市情況要好于低線城市，也就是說，高線城市雖然收入也受到了影響，但是相比之下，要好一點，還是有不少人的收入，除掉花銷后，能存下來一些。但我覺得這不占大頭兒。

其次，不知道您還記得不，大概在2023年前后，有一波極其瘋狂的“提前還款潮”，我們平時接觸的銀行多，這個情況在當時可以說是每個銀行最頭疼的，最嚴重的時候，提前還款預約都要等兩個月以上了（2024年后好轉一些）。

那這件事和存款有什么關系呢？

14萬億可不是小數目，一定是有人且有大量人群通過非勞動方式獲得了較大數額的錢。

沒錯，那就是賣房。

賣房、賣房，賣的肯定是二手房。

了解二三四五線城市的人都清楚，那些地方的二手房庫存量、成交量都到了什么程度了，二手房變現難度堪比登天。

所以賣房變現的主力軍，是一線城市。

稍微了解點數據的人都知道，像北京上海等一線城市的房價從23年最高點確實平均跌了20%上限，但月均和全年成交量，照比前些年，并不低。

那有人肯定會說了：

有人賣房對應的是有人買房，那錢的總量也不會變啊。

搞清楚這一點，我們還要明白一件事：

近年來，賣房的情況，是不同于之前的。

那些在“還款潮”中，大量還款的很多家庭，是奔著未來某一天換房去的（雖然時間不確定，目的都很統一）。

再結合現在市場上二手房掛牌房產真實情況，你會猛然發現，現在賣的二手房，有貸款的比例在降低，就算有貸款，也和前些年完全不同了，很少見到這房子賣1000萬，還有七八百萬貸款的，而在之前，高貸款的房子出售，可是相當常見的。

至少在北京，在售二手房中，房產還剩貸款未還的比例減少了、有貸款未還的負債率也降低了，即——在售房余貸率和負債率雙降。

而由于首付比例降低，新購房的剛需負債率其實是在變高的。

即：新增現金總量為正，現金即存款。

我覺得，這非常符合實際，您可以代入下您自己的情況，目前在北京上海，真正有大額貸款的房子，主要是兩個下場：

最慘的下場就是干脆不還，直接被法拍；

另外一個情況就是“硬扛”，因為賣了房子，到手的現金并不多了，干脆不賣了。

換句話說，現在一線城市里拿出來賣的房子，剩余貸款都不是太多。

所以，綜上所述，這8萬億家庭存款的增加，除了部分人的收入存下來外，另外較大一部分，是“高線城市低負債家庭”的房產變現所得。

這件事，不需要統計局公布，稍微獨立思考一下，結論是很明顯的（當然了，T計J也不會公布的）。

細算一下，去年拋盤賣房的那批人，現金陸續到賬，現在存款已經快一年了，存款理財這件事，利率微小變化，很多人短期是沒概念的，因為打心底里，大家都清楚，不可能存一輩子的。

但是就算沒概念，他要存一年以上，發現收益比去年低太多了，他就會很慌。

人不可能接受坐吃山空的。

姚勇：清華校友，王小波外甥，水木年華元老、QQ炫舞創始人。

我覺得，還是有不少人意識到，未來不可能像50、60后一樣拿到足夠活得不錯的退X金。

除非你的存款基數大到天量級別，否則任何時代的存款，本質都是坐吃山空，因為你不可能只吃飽就夠了，還有很多東西的價格，和物價是兩條不同的曲線。

這里各位別害怕，我不是勸您買房防老，正相反，我勸很多人，別亂買。雖然嘴上不說，但我知道你慌，越是慌亂，越容易犯錯。

“姐，這個房子最大的優點就是租金高”。

是不是經常聽中介這樣搞營銷？

中介太懂人性了，它知道房價跌了那么多，人們關注點已經從“增值需求”變成了“眼前需求”，人們往往把“眼前的租金高”和“保值”混淆在一起。

嚴格意義上講，這個世界上，就不存在“保值”的房子，長期看，要么增值，要么嚴重跑輸大盤，即“不保值”。

我不敢說100%高租金的房產都是后者，但解釋這個問題又需要很久，對于小白來說，你就直接記結論：租金明顯高得不正常的房子，是不保值的。

北先生勸一句：不要因為錢沒地方去，而去選擇“眼前蠅頭小利”，買一套租金高不保值的房子，還不如存銀行。這本質上，還是你賺它息，它賺你本的問題。這個“它”是市場邏輯，而不是某個人。

三、關于一手房

多數新房目前比較共性的問題：

表面原因是開發商不讓利，深層原因是土地價格頂的太高。

新房價格，主要構成有四個部分：

土地成本、融資成本、建安成本和營銷成本。

融資成本是在降低的，這不用說，開發商中，能在三條紅線中活下來的都是親son。

建安成本（含設計、策劃）現在整體材料費的下降，是可以抵消人工費的微漲，算是打平。

營銷成本從傳統的平面和社會媒體，大多數已轉到自媒體，其實成本是降低的。

土地成本其實也沒有比之前高太多。

后三項成本之和，在下降，按理說開發商的利潤可以讓一部分給消費者。

核心問題出在了，北京房價從23年初到24年中，平均跌了20%。

您如果讀過小學二年級數學，您應該清楚，二手房下跌20%，新房下跌也應該是20%才對，因為一手房賣給你馬上就變成二手房。

而95%以上的新房項目，實際只降了10%，這10%的是怎么降的呢？

就是后三項成本總和降了，所以是可以給你降10%的。

剩下10%為啥沒得降？

你懂得。

當然這里不能一棒子打死，有些開發商運營水平高的，或者是當初拿地比較早的，新房項目的溢價就幾乎沒有，這樣的項目是可以買的。

但我最討厭動不動拿“好房子”標準說事，一個項目是不是好房子，如果完全是從營銷/銷售角度講的，并沒有從用戶角度出發，那么價格不便宜，對用戶來講，只是一件奢侈品。從用戶角度講的好房子標準，所有上游的人都選擇性忽略了一個關鍵因素——價格。

不提價格拿好房子說事，就是擺明了讓購房者為“新規則”付費，而這部分付費里，是有溢價的。

算盤打的都冒火星子了，當用戶傻么？

另外還有開盤久的新房項目（部分為尾盤），現在有3種情況：

第一種，躺平型。

這種項目你可以去建委網站查一下，一個月都網簽不上一套房，開發商心里明鏡似的，降10%可能會多賣幾套，但是精算下來，這幾套的回款覆蓋不了資金占用成本，干脆就保持現狀算了。

第二種，硬氣型。

這種項目一般拿地價不是高價，所以當時開盤定價本身就不高，但因為總價高，目標人群本身就少，這種盤想拿到一點折扣是不現實的。

第三張，不裝型。

這種盤就是目前活躍在每月新房成交排行榜前20的“開盤很久的項目”。

開發商肯讓利，也不是發慈悲心，說穿了就是用買房者的錢堵窟窿，算是新形勢下的“雙贏”吧。

其實關于現階段的北京樓市，關于板塊、市場、政策、利率等等細節，還有很多需要分析的，我會在本周六沙龍現場一一進行分析，這其中還包含的遠期一些確定性展望，能抽出空的朋友請自行購票參加，會員依舊全免費。