四代房130%得房率，就是個陷阱

最近看了很多房子，有二手的，也有新的，感觸特別多。

很多人問石榴叔，現在到底是不是買的時間點？特別關心有沒有跌到底？

只能說，現在是賣的時間點，我喊了幾年了，甚至已經賣遲了。至于買，不急的話，真的可以再等等，我就在等新房子。

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關于上半年市場的各種統計數據，相信大家有所耳聞。

這段時間之所以熱度降的這么快，主要是因為成交量下滑，成交均價和成交中位數也剎不住的往下探。

相關話題我在“16號內參”里已經做了跟蹤分析，有些內容現在已經不能在公眾號里面細說。

根本原因就八個字——“供應過剩，需求不足”，政策刺激效果很有限了，各地都在保新房，保新房單價。

最近幾個月，我發現三四線城市“以價換量”的傳統策略正在失效，一二線城市樓市正在經歷“冰火兩重天”的局面，尤其二手房。

當下什么房子好賣？主城區域，總價較低，交通便利，配套完善，小區不算太差的，這和不少推新房的樓市自媒體說的情況完全不一樣。次新房關鍵看位置，得狠降價。

什么房子難賣？位置不好的，不管新房還是二手，都在被市場拋棄。

房齡開始被關注，老房子是30年一條線，貴一點的房子是10年一條線。高層開始被市場徹底拋棄，現在“老破小”都比它好賣。還有就是學區不夠頂的學區房，學區光環飛速消失。有句話我說了很多次，現在不好賣的，以后根本賣不掉。

這個話題，我下周會詳細寫一篇，最近看了快50套二手房，一聲嘆息。很多人一念之差，損失百萬，這話說的一點都不夸張。

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為什么上一段我做了這么多鋪墊呢？因為新房終于認清現實，卷起來了，不然有限的客戶會讓二手房搶走。

有人可能會問，新房只要肯降價，什么事情都能解決。問題是，新房在很多地方是不能隨便降價的。這又是為什么？一是維護穩定，老業主會受不了，二是保住地價，不僅僅涉及財政收入，更重要的是趨勢和信心。

如何才能提高新房的吸引力？在有關部門的主導下，新計容產生了。

簡單說，就是提升得房率。

過去幾年，得房率70%的房子比比皆是，明明付錢的時候是按照100個平方計算總價，拿到房一看，實用面積只有70個平方，每個買房人說起來，都咬牙切齒。

現在呢？花同樣的錢，可以買到90個平方，甚至更大實用面積的房子，等于變相把單價降下來了。

這個過程中，房價保住了，地價保住了，開發商房子也賣出去了，老百姓也占到便宜了，看起來大家都是贏家。

于是去年下半年開始，政策春風頻吹,“第四代住宅”成市場新寵，很多人和我一樣，拿著錢就在等新房子了。

然而有些開發商變壞了，為了制造轟動的宣傳效果，在廣告上卷得房率，偷換概念。

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所謂的“超高得房率”如何實現？

一種是利用計容的規則。

有些城市計容新規改了以后，不計容的面積最高的比例可以占到40%，比如架空層一定比例不計容，風雨連廊、景觀亭廊不計容，半地下室不計容，裝配式達到50%地上建筑3%不計容。

還有一種是開發商搞的“小動作”。

比較壞的是把原來位于樓體外的、半包圍空間，通過搭板、修墻的方式拓展到室內，然后電梯少了（超高層2梯6戶、3梯7-8戶比比皆是）、步梯窄了、連廊短了、花園縮水了，樓間距變小了。

有些則是用露臺替代陽臺，露臺做得越大，意味著贈送面積越大，而且露臺的面積因為不計入面積，就可以盡情利用露臺提高面寬。

此外狂加飄窗，充分利用飄窗多出來的面積增加可能的室內空間，甚至把設備間、公區外廊偷偷改成"贈送的房間"。

這種無底線的數字競賽，讓新房市場進入亂戰。

畢竟贈送的面積只出現在自媒體的廣告中，開發商根本不敢寫進合同，消費者也不知道所謂的得房率130%，到底是120%，還是110%，吹就行了，也不用考慮新增面積的實用性，倒是在高空墜物、消防疏散等方面的潛在風險不斷增加。

所以廣州在月初緊急出臺新規，強調天井尺寸標準化、結構柱全面計容、飄窗設計規范化、臥室面積設下限、高空花池功能限定，還劃定了審批紅線，全面整治開發商“偷面積”行為，嚴控住宅使用率，新房使用率或回歸100%以內。

其他城市很快會跟進。

今天我們來談得房率，并不是給第四代住宅潑冷水，而是提醒大家，在通過自媒體廣告了解樓盤的時候，要保留一份懷疑的態度，任何不能寫進合同的東西，未來都能有可能不認賬。

包括樣板間，有些設計也存在空間夸大的情況，過去幾年這種吃苦還少嗎？所謂4000元裝修包，最后變成了1000元，比比皆是。

當然，對第四代住宅我還是有很多期待，畢竟前三代房有得房率的天然硬傷，三代房質量更是不行。

根據克而瑞數據顯示，廣州2025年一季度新規產品已占全市成交量的20%，定位中高檔的二手房價值重估是遲早的事情，未來區位為王，配套為王，品質為王。