Mysteel解讀：地產退坡、基建收斂之后，螺紋鋼需求如何重估

過去鋼材需求的高增長，建立在房地產擴張和基建高投入的雙輪驅動之上。進入"十五五"階段后，這一邏輯正在失效：房地產被納入民生保障和高質量發展框架，功能定位由增長引擎轉向住房保障、存量盤活和改善型供給；基建則被限定在"適度超前、不過度超前"的邊界內，受地方債務約束、財政可持續性和項目收益要求共同影響，難以再復制過去大幅對沖地產下行的路徑。鋼材需求由此從"總量擴張"轉向"總量下臺階、結構再分配"的新階段。

從總量看，"十五五"期間商品房銷售、新開工、竣工中樞將系統性下移。按本文基準情景測算，年均新開工面積約5億平方米，銷售中樞約7.2億平方米，竣工中樞約4.3億平方米。對應到螺紋鋼，若同時考慮新開工減量的直接拖累和施工面積持續萎縮的續建拖累，地產端年均需求較十四五均值水平減少約3600-4400萬噸。價格中樞下移是繞不過去的結果。

但需求不會斷崖。城鎮化仍在推進，新增進城人口形成的剛性需求、存量住房更新替換、改善型置換，以及保障房、城市更新和"好房子"建設，仍將構成鋼材需求的重要底盤。只是這些需求更多體現為托底和結構補位，而不是重新拉動總量擴張。其中，保障房政策確定性最高，城市更新和城中村改造彈性最大，改善型住房則更可能抬升板材、型材、管材及部分深加工鋼材的需求韌性。在成本支撐替代需求支撐的新定價框架下，未來鋼材市場的核心，不再是等待地產總量反轉，而是把握結構分化、品種輪動和政策節奏帶來的機會。

【正文】

一、舊邏輯失效：兩大支柱同步換擋，為何再難互補

過去二十年，鋼材需求的擴張依賴兩條主線同向發力。房地產通過銷售放量、新開工擴張和施工面積抬升，持續貢獻建筑鋼材需求；基建則通過逆周期加碼，在地產波動時起到對沖作用，兩者共同抬高了鋼材總需求中樞。黑色系長期形成的交易框架，本質上就是圍繞“地產彈性”和“基建托底”兩個變量展開的。

“十五五”階段，這一框架已發生結構性變化。公開版《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十五個五年規劃綱要》將房地產放在第十二篇“加大保障和改善民生力度、扎實推進全體人民共同富裕”之下，單列第四十四章“推動房地產高質量發展”，重點轉向住房保障體系、改善性住房供給、存量盤活和“好房子”建設；基礎設施部分則明確提出“堅持適度超前、不過度超前”，強調統籌規劃、優化布局、安全韌性和運營可持續性。政策定位決定了，"十五五"周期房地產不再承擔高杠桿、高周轉擴張的舊角色，基建也不再承擔無限放大的逆周期功能。

為什么這次基建難以補上地產缺口？過去每當地產下行，基建能大規模加碼，根本前提是地方政府有充裕的加杠桿空間和投資意愿。“十五五”階段，這一前提已不復存在：債務化解是政策主線，土地出讓收入持續萎縮壓縮了配套財力，“不過度超前”的政策邊界又明確約束了項目收益和可持續性要求。按國家統計局口徑，基礎設施投資增速2023-2025年分別為5.9%、4.4%、-2.2%，已逐年走弱，2025年更首次轉負。在此基礎上判斷，“十五五”期間狹義基建投資年均增速或維持在中低個位數、5%以內，對鋼材的作用更多是托底，而不是再拉出一輪總量擴張。綜上，鋼材需求已逐漸切換到“地產收縮、基建托底、結構補位”的新格局。

二、總量中樞下移：核心指標測算與螺紋鋼減量推導

1. 城鎮化底盤仍在，但不支撐新開工重回高位

（1）日本經驗：城鎮化自然拐點前底盤有支撐

理解中國住房需求的長期走勢，日本的歷史經驗提供了參照坐標。日本新開工在城鎮化率73%時（1972年）達到歷史峰值185.6萬戶，隨即因石油危機沖擊大幅回落，1974年已跌至126萬戶；此后于1975-1979年在140-153萬戶區間維持了約五年，至1997年城鎮化率約76-78%時，才進入趨勢性下行通道。這說明，在城鎮化率觸及76-78%的自然成熟區間之前，住房需求的底盤仍有支撐。

中國目前城鎮化率67.89%，按日本的參照坐標，尚處于自然拐點（76-78%）之前約8-10個百分點的區間，城鎮化對住房需求的托底作用仍將持續，這是判斷螺紋鋼需求“有底”的重要依據之一。

（2）真實住房需求量化推導

①新增城鎮人口需求

據國家統計局《2025年國民經濟和社會發展統計公報》，2025年末全國城鎮化率67.89%，城鎮常住人口95380萬人。若“十五五”末城鎮化率升至70%，新增城鎮常住人口約2954萬人，按第七次全國人口普查家庭規模2.62人/戶折算約1128萬戶。其中，參考國家統計局流動人口調查，進城人口中約35-45%通過租房、宅基地或保障房解決居住問題，實際產生購房需求的比例保守/基準/樂觀分別取55%/65%/75%，以戶均90平方米估算，年均剛性住房總需求約1.12/1.32/1.52億平方米，假設其中約90%通過購買新房實現（進城人口首次購房以商品新房為主），對應新房需求約1.01/1.19/1.37億平方米。

②更新替換需求

城鎮存量住房約3.6-4.0億套，按年均0.5%折舊更新率（參考住建部危舊房統計：棚改結束后自然折舊約0.4-0.6%/年），年均更新替換套數約180-200萬套，以套均建筑面積約70平方米估算，年均更新替換總需求約1.26-1.40億平方米，假設其中約65%通過新房解決（另外35%選擇品質較好的次新二手房），對應新房需求約0.82-0.91億平方米。

③改善性面積提升需求

改善需求采用“城鎮人均住房面積年均提升量”直接測算。依據：第六次人口普查數據顯示2010年城鎮家庭戶人均住房建筑面積約31.6平方米（國家統計局常住人口口徑），第七次人口普查顯示2020年升至38.6平方米，十年提升7.0平方米，年均約0.70平方米/人。"十五五"期間隨城鎮化放緩和住房趨于飽和，提升速度將明顯下降，參考中指研究院預測（五年累計提升約2.1平方米，年均0.42平方米/人），本文三情景取0.35/0.42/0.50平方米/人/年，對應改善總需求約3.34/4.01/4.77億平方米，2030年末城鎮人均住房面積對應約42.2/42.6/43.0平方米，處于合理區間。假設改善型購房者中約61%選擇新房（“好房子”新國標落地以來，改善型新房產品競爭力持續提升，2025年重點城市120平方米以上戶型新房成交占比持續提升，中指研究院監測數據），對應新房需求約2.03/2.49/2.92億平方米。

④拆遷改造需求

拆遷改造方面，參考中指研究院測算，"十五五"期間城中村改造和危舊房拆遷年均帶來住房總需求約2.68億平方米。假設其中約30%通過實物安置由保障房承接，不計入商品住宅銷售；其余約70%為貨幣安置，貨幣安置居民中約57%選擇購買新商品住宅（其余選擇二手房或租房，參照當前市場新房占新房+二手合計成交約55-60%的比例），由此推算拆遷改造帶動新商品住宅需求：2.68億 × 70% × 57% ≈ 1.07億平方米（基準）。保守/樂觀情景對應城中村改造推進力度不同，分別取0.94-1.21億平方米。

將四項需求中流向新房的部分加總，即得真實新建住宅需求。剛性購房以新房為主（承接率90%），更新替換65%、改善型約61%、拆遷安置約40%（基準）。四項新房需求之和對應住宅銷售面積為5.6億平方米，再換算商品房全口徑得到約6.8億平方米（基于2025年實際住宅/商品房結構≈83%）。

考慮到十五五期間房地產投資屬性雖大幅弱化，但仍有約5%的投資性購房需求存在（較市場高峰期15—20%大幅收縮），最終商品房銷售預測約為7.2億平方米（基準情景）。

（3）存量庫存約束：真實需求不能直接轉化為當期新開工

不過需注意，中國與日本存在一個關鍵差異：日本是在需求自然成熟后開工才逐步回落，而中國是在城鎮化率僅65%時，就因超前建設積累的天量庫存、房企債務危機等外生因素，導致新開工提前大幅下跌。截至2025年末，全國房屋待售面積7.66億平方米（其中住宅4.02億平方米），在建未售估計約33億平方米，廣義潛在過剩約41億平方米。在庫存消化階段，真實需求不會全部轉化為當期新開工，新房銷售還要同時與二手房競爭分流（2025年重點城市二手房成交規模已接近甚至超過新房）。

因此，城鎮化托底需求真實存在，但巨量存量的消化周期決定了新開工的底部將在低位運行相當時間，"十五五"期間基準情景下年均房屋新開工約5億平方米，是供給端主動向真實需求對齊的必要調整過程。

2. “十四五”完整數據與“十五五”三情景預測（單位：億平方米）

以十四五年均值為基準，"十五五"各指標預測如下。新開工方面，2025年實際5.88億平方米，同比下降20.4%；2026年1-2月實際同比-23.1%，預計全年降幅約8-12%，此后隨保交樓推進、土地成交降幅收窄而逐步收斂，2030年趨近4.7億平方米的新平衡。銷售方面，2026年受二手房持續分流和新房供給收縮影響，預計同比約-9%（約8億平方米）；此后降幅逐年收窄，"十五五"均值基準約7.2億平方米，與本文真實居住需求底盤逐步收斂。竣工滯后新開工2-3年，2026-2027年仍消化2022-2024年在建存量，2028年起隨前期低開工傳導而趨于低位企穩。

3. 螺紋鋼地產端需求減量測算

（1）新開工減量的直接拖累

開工前幾個月為地下工程集中施工階段，螺紋鋼用量占全周期的30-35%，是新開工對用鋼拉動最直接的環節。以十四五年均房屋新開工10.95億平方米為基準，"十五五"基準情景年均約5億平方米，年均減量約6億平方米。依據Mysteel行業測算，每減少1億平方米房屋新開工面積對應螺紋鋼需求減量約500-600萬噸，與中國建筑科學研究院建筑用鋼量指標可交叉驗證（住宅及商辦建筑綜合用鋼強度約50-60kg/m2，即每億平方米約500-600萬噸）；由此推算新開工減量對螺紋鋼的年均拖累約3000-3600萬噸（基準情景）。

（2）施工面積持續萎縮的續建拖累

施工面積代表當期所有在建未竣工項目的持續用鋼，是更具長期性的需求底盤。2025年末施工面積65.99億平方米，同比下降10.7%；2026年1-2月累計53.54億平方米，同比下降11.7%，為近年降幅最大階段——此時施工面積消耗的仍是2023年前后開工斷崖遺留的存量。此后隨新開工降幅逐步收窄，施工面積同比降幅也將收斂，但滯后約2-3年。值得注意的是，歷史上每年有5-12億平方米的在建項目因停工、爛尾等原因從施工統計中核減，這一隱性消耗隨保交樓的持續推進將逐步收窄，但短期內仍會加速施工面積的去化。綜合判斷，"十五五"期間施工面積均值約51億平方米，較十四五均值82.2億平方米減量約31億平方米，按每減少1億平方米對應螺紋鋼年需求減少約20-25萬噸測算，續建拖累約620-775萬噸。

綜上，基準情形下螺紋鋼地產端年均需求較十四五均值水平減少約3600-4400萬噸。這是建設規模從超前擴張向真實需求回歸過程中，不可避免的結構性重定價。

三、結構性對沖：缺口怎么補，需求會落到哪些地方

總量中樞下移并不意味著需求斷崖。保障房、城市更新和改善型住房三條線索，將在商品房萎縮的背景下形成真實且持續的對沖，這也是判斷鋼材需求"有底"的核心依據。

1.最確定的對沖項：保障性住房

國家統計局數據顯示，2024年全國建設籌集各類保障性住房172萬套（間），2025年為121萬套（間），較上年下降約30%。下降原因之一是口徑結構變化：近年來收購存量商品房轉化為保障性住房的比例持續上升，“建設籌集”中能夠對應新增施工、真正拉動鋼材需求的純新建部分，占比已低于全口徑套數的一半。展望"十五五"，隨著配售型保障房加大力度，全口徑套數有望逐步回升至150-200萬套/年，但“收儲存量商品房”仍將是重要籌集方式，純新建比例難以顯著提升。若按新增建設部分占全口徑40-50%、單套建筑面積65平方米、綜合用鋼強度40千克/平方米、螺紋鋼占比50%測算，保障房對螺紋鋼的年均新增支撐約80-130萬噸，占地產端年均減量（3600-4400萬噸）的比例約2-3%，規模貢獻有限，但政策確定性高、節奏相對可預期，是需求底部較穩定的支撐項。

2.彈性最大的對沖項：城市更新與城中村改造

城市更新和城中村改造的對沖彈性更大，但不確定性也更高，取決于拆舊建新比例、建筑密度變化、資金到位節奏和地方推進力度。2025年中央已明確“加力實施城中村和危舊房改造”，并允許專項債支持盤活閑置存量土地，政策支持力度在加大。從用鋼結構看，城市更新更偏向板材、型材、管材等中高端品規，對螺紋鋼的直接提振相對有限；但拆舊改造帶來的廢鋼供給持續釋放，對電爐鋼成本曲線的長期影響值得跟蹤。

3.最容易被低估的對沖項：改善型住房與"好房子"建設

高得房率、大戶型、低密度產品占比持續上升，2025年上海新房成交中120m2以上戶型占比超三分之一，印證改善型需求的結構韌性。單位面積用鋼強度通常高于普通剛需住宅，在總量收縮的背景下，改善型結構升級為高品質建材和深加工鋼材提供了結構性支撐，這一趨勢在"好房子"新國標（層高不低于3米、4層以上設電梯）落地后將進一步強化。

總的來看，保障房的實際鋼材拉動因存量收購比例上升而受限，城市更新和改善型住房的結構貢獻更多體現在品種和區域層面，而非總量補位。政策落地到形成實物工作量通常存在6-18個月時滯，短期供需矛盾仍可能被放大；但中長期底盤并不差，這也是螺紋鋼價格下行有限的重要支撐。

四、市場含義：價格中樞重定價與三類可交易邏輯

"十五五"期間，螺紋鋼等地產鏈品種或將經歷一次結構性重定價：需求中樞系統性下移，而供給端階段性剛性仍在，價格將在這一再平衡過程中尋找新的中樞。

未來螺紋鋼價格底部更多由成本端支撐，尤其是廢鋼和焦炭成本，而不再主要依賴需求端的改善。與此同時，需求彈性也會明顯收縮。過去市場經常出現“銷售邊際回暖-新開工預期上修-螺紋盤面快速拉漲”的鏈條，未來這種反應大概率會弱化。原因在于，銷售向投資的傳導效率下降，而投資內部又分化為保障型、改善型和存量更新三類建設，單一變量已難以再驅動全市場重估。

但這不意味著市場沒有機會，以下三條線索值得持續跟蹤：

（1）2025年北京、上海、深圳等核心城市去化周期已收窄至8-12個月，特別是部分優質地段庫存加速去化。在新開工持續低迷的背景下，核心城市供給側收縮早于需求側復蘇，價格底部率先形成，并向土地市場、開發投資傳導。一旦核心城市新開工出現邊際回升信號，將是螺紋鋼需求階段性修復最直接的前置指標。

（2）螺紋鋼與熱卷等品種之間的結構分化行情。螺紋鋼最核心的需求來源仍是住宅新開工和傳統基建，而這兩端在"十五五"期間都面臨收邊，中樞下移更為確定；相比之下，板材、型材、管材等品種更多受城市更新、地下工程、公共配套和高品質住宅建設帶動，需求韌性相對更強。品種間的相對強弱和價差變化，將成為中周期內更值得重視的交易線索。

（3）廢鋼供給釋放對電爐成本曲線和螺紋鋼價格下限的重估。隨著城市更新、拆舊改造等推進，廢鋼供給仍有增加空間，這將影響電爐鋼成本和螺紋鋼價格下限。相關供給結構變化的定價影響，后續值得持續跟蹤。

除品種分化外，區域分化同樣會越來越明顯。人口凈流入、都市圈擴張和更新任務較重的城市，鋼材需求韌性通常強于人口流出、庫存偏高、開發投資持續偏弱的地區。部分三四線城市在建庫存規模較大，但人口持續流出、真實需求不足，單靠時間難以完成自然出清，"十五五"期間區域性鋼材需求的分化程度，很可能強于過去幾個五年。

風險方面，主要關注兩點：一是出口窗口突然收窄。若貿易摩擦加劇、外需承壓，鋼材出口回落會進一步放大內需中樞下移的壓力。二是供給側產能壓縮超預期。若去產能力度明顯強于市場預期，供給端將為價格提供額外支撐，價格底部也可能高于單純成本支撐對應的理論水平。