房地產(chǎn)市場企穩(wěn)了嗎？

來源：FT中文網(wǎng)

房地產(chǎn)市場，特別是與投資與增長密切相關(guān)的一手房市場，想要真正企穩(wěn)回升，還是取決于經(jīng)濟基本面能否持續(xù)回暖、居民收入和預(yù)期能否持續(xù)改善。

文丨FT中文網(wǎng)專欄作家 沈建光

最近香港樓市牛氣沖天，不少新盤開盤就就搶光，而且基本上都要抽簽，價格也明顯回升，和去年低迷的狀態(tài)形成鮮明對比。無獨有偶，中國一線城市房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了一些企穩(wěn)回升初步信號， 2月份，一線城市新建商品住宅價格環(huán)比由此前的下降轉(zhuǎn)為基本持平，北京和上海的二手房價格環(huán)比也同時出現(xiàn)反彈。更值得注意的是，這一變化是在近期沒有明顯新增房地產(chǎn)刺激政策的情況下出現(xiàn)的（最新的上海進一步放松地產(chǎn)的政策出現(xiàn)在二月末），具有一定的“自發(fā)企穩(wěn)”意味。對于經(jīng)歷了較長時間調(diào)整的中國房地產(chǎn)市場而言，這無疑是一個值得關(guān)注的積極信號。

就筆者看來，中國房地產(chǎn)市場在局部領(lǐng)域出現(xiàn)積極信號，是政策調(diào)整、經(jīng)濟基本面與房地產(chǎn)部門本身深度調(diào)整的結(jié)果。然而，對中國房地產(chǎn)市場整體而言，情況仍難言樂觀：高等級城市和其他城市分化仍然明顯、二手房和新房市場也差異較大。在中國城鎮(zhèn)化增速放緩、新房庫存整體仍然高企的大背景下，筆者以為中國房地產(chǎn)市場，特別是與投資與增長密切相關(guān)的一手房市場，想要真正企穩(wěn)回升，還是取決于經(jīng)濟基本面能否持續(xù)回暖、居民收入和預(yù)期能否持續(xù)改善。

為何房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極信號？

自2021年下半年以來，中國房地產(chǎn)市場進入長周期調(diào)整階段。70城房價除了在2023年初因為疫情沖擊結(jié)束和2024年底因為“926”一攬子政策刺激而出現(xiàn)階段性企穩(wěn)之外，整體而言持續(xù)下跌。即使對一線城市而言，2月出現(xiàn)的內(nèi)生性企穩(wěn)也顯得尤為可貴。就筆者看來，當(dāng)期房地產(chǎn)價格出現(xiàn)邊際改善至少有三個方面的主要原因：

首先，房地產(chǎn)政策持續(xù)調(diào)整，為市場逐漸穩(wěn)定創(chuàng)造了條件。過去兩三年，房地產(chǎn)政策的方向已經(jīng)從過去強調(diào)“防止房價過快上漲”，逐步轉(zhuǎn)向“推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。圍繞這一目標(biāo)，中國人民銀行多次通過降準(zhǔn)、降息來降低融資成本，并下調(diào)個人住房貸款利率和住房公積金貸款利率。同時，各地在限購、限貸、首付比例、房貸利率等方面進行了多輪優(yōu)化調(diào)整，一些城市還推出了以舊換新、降低交易稅費等措施刺激需求。

此外，中央不斷傳遞推動房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”的信號；部分地區(qū)開始探索收購存量商品房用于保障性住房或租賃住房，以加快庫存消化。在自然資源部等剛剛發(fā)布的關(guān)于土地政策的有關(guān)文件中，還進一步提出“新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)”，以抑制新增住房供給。就筆者看來，持續(xù)的政策調(diào)整逐步形成合力，有助于改善市場預(yù)期，穩(wěn)定市場價格。

其次，宏觀經(jīng)濟環(huán)境也出現(xiàn)了一些改善跡象。2025年中國經(jīng)濟增長實現(xiàn)5%，總體好于市場一致預(yù)期，剛剛公布的2026年1-2月份經(jīng)濟數(shù)據(jù)也有頗多亮點，即使不考慮因為春節(jié)較晚而實現(xiàn)的出口高增長，固定資產(chǎn)投資增長從負轉(zhuǎn)正、社會消費零售同比增長反彈都超了預(yù)期。

在經(jīng)濟增長的支持下，中國的價格水平也出現(xiàn)了一定程度的回暖。比如，服務(wù)業(yè)CPI同比從2024年9月的0.2%持續(xù)回升，到今年1-2月平均增長達到了0.9%，創(chuàng)出本輪反彈以來的新高。

第三，房地產(chǎn)市場自身已經(jīng)經(jīng)歷了較長時期的調(diào)整。過去4-5年，房地產(chǎn)市場在價格和供給等多個方面都出現(xiàn)明顯下降。以二手房價而言，中原地產(chǎn)等數(shù)據(jù)顯示，許多城市二手房價格已經(jīng)下跌了30-40%；一線城市部分區(qū)域的租金回報率已經(jīng)開始回升，甚至超過長期國債收益率。同時，中國房地產(chǎn)的新開工已經(jīng)較高點下跌了超過三分之二，抑制了新房的供給。

二手市場的房地產(chǎn)的成交也出現(xiàn)回暖，特別是在一線城市，例如3月14-15日上海周末二手房成交達到2862套，創(chuàng)出近五年新高。北京和上海二手房庫存也因此從高位明顯下跌；比如，上海的鏈家掛牌目前為8萬套左右，較歷史峰值減少3萬套；北京鏈家的二手房掛牌也從接近17萬套的高峰下滑到今年2月初的14萬套左右并可能繼續(xù)下滑。市場供需關(guān)系的變化，也使得價格繼續(xù)快速下跌的動力有所減弱。

從這個角度看，當(dāng)前一線城市房價出現(xiàn)一些積極信號，并不是偶然現(xiàn)象，而是在政策、宏觀環(huán)境以及市場自身調(diào)整共同作用下形成的結(jié)果，也在一定程度上體現(xiàn)出經(jīng)濟周期運行的正常過程。

房地產(chǎn)市場分化仍然十分明顯

雖然2月中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些積極信號，但是詳細審視數(shù)據(jù)，市場分化仍然非常明顯。亮點還是主要集中在少數(shù)城市、也未能完全覆蓋一二手市場。

一方面，價格回暖主要集中在高線城市。70城數(shù)據(jù)顯示，2月份二線和以下城市的新房和二手房價格環(huán)比仍在下跌之中，目前還很難判斷下跌何時終止。以二手住宅為例，北京和上海是所有城市僅有的兩座出現(xiàn)環(huán)比價格回升的城市。

另一方面，相對二手房市場的銷售回暖，新房市場的成交仍然持續(xù)創(chuàng)出新低，甚至包括一線城市。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，全國的二手房簽約面積從2023年的7.07億平上升到2025年的7.37億平；大城市二手房成交量的回升更加明顯。反過來，2025年全國一手商品住宅銷售面積則降至7.3億平方米，為2021年達峰后連續(xù)第四年下滑。

即使是北京、上海這樣的大城市，其一手房銷售面積也在持續(xù)下滑。比如，2025年上海商品房銷售面積為1224.93萬平方米，也創(chuàng)出2022年以來的新低。實際上，一手市場的低迷也影響到了土拍市場。在3月13日進行的上海土拍中，3宗宅地僅有一宗以6.7%的溢價成交，其他2 宗都是底價成交；銷售不暢而庫存壓力不低，開發(fā)商普遍比較謹(jǐn)慎。

房地產(chǎn)市場未來展望

在房地產(chǎn)市場仍然明顯分化、改善信號集中在少數(shù)大城市的背景下，筆者以為中國房地產(chǎn)市場想要出現(xiàn)全面回升仍然有較大挑戰(zhàn)，特別是在與投資與增長更加相關(guān)的新房市場。即使對高線城市的二手房市場而言，經(jīng)濟基本面能否持續(xù)改善仍是這些城市房價能否真正觸底企穩(wěn)的關(guān)鍵。

從長期而言，在人口開始出現(xiàn)負增長、中國的城鎮(zhèn)化已經(jīng)進入到后期階段之后，對房地產(chǎn)的需求增長會明顯放緩。比如，2023-2025年，中國平均每年新增城鎮(zhèn)人口僅有約1100萬，不到2009-2019年平均增長的一半。城鎮(zhèn)就業(yè)總?cè)藬?shù)的增長也同樣明顯放緩。

更重要的是，當(dāng)下中國一手房庫存水平仍然處于較高水平。比如，截至2026年2月，國家統(tǒng)計局公布的一手住宅待售現(xiàn)面積約4.3億平，也僅僅略低于2015年供給側(cè)改革去庫存之前的水平。在銷售仍然低迷、庫存又處于高位的背景下，中國一手房市場的調(diào)整恐怕還需要相當(dāng)長的時間。

此外，即使對一線和強二線城市而言，二手房房價能否切實企穩(wěn)，也取決于經(jīng)濟基本面的改善能否持續(xù)。此外，產(chǎn)能過剩的問題尚未根本緩解，2025年產(chǎn)能利用率創(chuàng)出本輪經(jīng)濟調(diào)整以來的新低；從統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，工業(yè)企業(yè)利潤的改善也并不明顯。

總體而言，從最新的70城房價數(shù)據(jù)來看，中國房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)了一些局部性的亮點。然而，只有居民收入、就業(yè)能夠出現(xiàn)切實改善，對經(jīng)濟的預(yù)期也出現(xiàn)回暖，疊加庫存持續(xù)去化之后，中國房地產(chǎn)市場才有望實現(xiàn)真正的企穩(wěn)。