沒想到！濟南四代宅搞成這樣了

很多讀者都知道，我是四代宅的忠實粉絲，對四代宅的開發推崇有加，今天，廢話不多說，再給大家分享幾個四代宅的戶型：

先看這個最小的143平米。

這是一個端廳戶型設計，濟南市場上端廳戶型基本都在200平米左右，或者更大面積，而這個只有143平米卻是端廳設計。這是亮點之一。

戶型圖上都有尺寸，足以看出開發商的自信！雖然143平米，但做到了5米多的寬廳設計，臥室最小開間3米，這是很多200平米戶型有時都做不到的，我記得很多樓盤的大戶型，有的次臥開間才2.8-2.9米。主臥開間更是高達5.2米，并且是落地窗設計。這個面積段的戶型，有幾個能做到這樣的尺度和格局的？

更大的亮點是贈送，戶型圖上凡是標注顏色的地方，都是贈送面積。北設備平臺，獨立電梯廳，飄窗，空中花園……據說贈送面積高達42.7平米，這套143平米戶型，實得面積竟然高達151平米，得房率在105%以上！

雖然有空中花園，但依然有南向雙陽臺設計。

再看這個空中花園的尺寸。東向空中花園，進深2.4米，面寬10米，面積高達24平米，這相當于一個4*6米的客廳，有多少房子的客廳能有24平米？

這個戶型面積雖然不大，但是有一個數據很驚人，公區面積特別大，也就是空中花園+陽臺+客餐廳+廚房+北向設備平臺，連在一起面積高達90平米。這一塊公共空間，交付后相信會很驚艷！

再看一個156平米的戶型。

這個戶型和143平米戶型格局差不多，只是多一個臥室。

在空間尺寸上，自然也比143平米的戶型更大一些，像客廳的面寬也高達6.3米，南向雙陽臺高達9.55米，空中花園將近26平米。

陽臺+空中花園+客餐廳+廚房，這一塊開敞空間的面積高達88平米，因為這個戶型北向設備平臺沒能連在一起。

這個戶型的實際得房率高達170平米，得房率超過108%。

下面是175平米戶型。

這個戶型可以說是156平米戶型的放大版，四室格局，具體各個功能區的尺寸我就不一一詳述，只看兩點，一是南向雙陽臺10.1米，西向空中花園將近28平米；一是空中花園+陽臺+客餐廳+廚房，這一公共空間面積高達100平米。

整套房的實得面積高達184平米，得房率將近107%。

以上三個都是小高層上的戶型，我們最后看一個洋房上的175平米戶型。

這個戶型與小高層175平米戶型整體差不多，只是公衛的位置略有不同。贈送面積約46.5平米，實得面積約185平米，得房率將近107%。

這個戶型大在哪里，客廳開間7.1米，餐廳的開間約4米，最小臥室開間3.1米，南向次臥3.4米，南向主臥和次臥都有贈送的飄窗。空中花園將近26平米。

整體來說，各個功能區的尺寸更大一些，均好性更強一些，更舒適。

這以上的四個戶型都是奇數層的，還有偶數層的戶型，不同之處在于空中花園的位置在南側。當然，即便在南側，也略有不同，像洋房的偶數層，南向空中花園幾乎和房子的面寬相同，空中花園就比較大，將近38平米。

像小高層的偶數層的南向空中花園就沒有和整套房屋的開間持平，而是短了一個主臥開間，所以空中花園的面積略微小了一點，區別不是很大。

雖然空中花園小了，但與陽臺相連，空間更規整，更方正好用。當然，空間格局，各有喜好，就像有人喜歡東戶有人喜歡西戶一樣。

在這些戶型中，還有一點值得一說，那就是在每個戶型的南向或者東西側向都有凸出來的一塊，這一塊是下探式遮蔽擋板，寬度約0.5米，目的就是讓樓上的業主往下看的時候，正好能遮擋住下面的空間，而不至于像網上傳的樓上看樓下的風景，甚至像隔著窗打招呼那樣。

看到這些戶型格局，尤其是贈送面積，不得不感嘆，設計戶型的時候，設計師們是深研了《濟南市建筑工程容積率計算細則》，把里面的規則，盡可能的用到了極致。

《濟南市建筑工程容積率計算細則》節選：
1.對滿足相關要求的戶屬空中花園由一半面積計算容積率調整為不計算容積率。
2.第四代住宅試點項目的空中戶屬花園水平投影面積之和不超過住宅套內建筑面積30%變更為40%。
3.開敞式公共綠化平臺建筑面積應為所屬兩層房屋總建筑面積的35%～45%的，不計入容積率。

當然，對于四代宅，我一直認為，贈送面積是很大的亮點，這是物質上的；但更重要的是，由此帶來的生活方式的改變，這是精神上的，這一點大家往往忽略。

就像喝茶，你在書房喝茶，和在空中花園喝茶，那感覺是不一樣的。室內喝茶，空間可能也很有意境，但是不如在空中花園感受著城市風景，有一種居高臨下的氣勢，“萬丈紅塵三杯酒，千秋大業一壺茶”，你喝的就像是千秋大業的那一壺茶！

當然，你可以不喝茶，你還可以在這里健身，比如買一個做引體向上的支架，放在這里就比較好，把跑步機放在這里也不錯……

我更喜歡的是栽花種草。

如果我有這么大的空中花園，我的羅漢松也不會死了。前兩天回老家，我的一棵養了四年的羅漢松死了，讓我十分難過。我本想把它搬到濟南來的，可濟南的家里沒有開敞的陽臺，在封閉的空間里，不利于花草樹木的生長。誰知在老家雖然有院子，但疏于管理，唉，說起來都是后悔！

沒有院子，又想種點啥，只能是見縫插針，在我家南向的空調外機上，我種了一棵甜瓜，每次澆水，都要打開窗戶，再打開防護網，好麻煩，當然，也樂此不彼。室內也有一些花草盆栽，有落掉的枯葉，也有澆水后的污漬，但隔幾天打掃一次，也是一件很快樂的事。

說到這里不得不說一句，那些說空中花園的灰塵怎么辦，要吃土了之類的，真的，我感覺你們太干凈了，養花種草的，哪能一塵不染，搞得那么干凈，還是不是生活？

對于我這樣一個喜歡花草的人來說，有院子當然很好，但買套別墅談何容易，所以，向往空中花園更實際一些，畢竟相對別墅容易許多。

并且，我們還可以把四代宅理解為大平層和別墅的合體，既有大平層的開闊空間，又有院落生活的無限可能，多么美好！

從這個角度來說，你說四代宅哪里不好，怎么就不好了？

再退一步講，社區會所作為公共空間，即便不是白送的，估計大部分以后使用都要收費，但很多人叫好，會所成了樓盤的一大亮點。

而一個空中花園，作為私人領地，白送這么大的空間，還有什么值得嫌棄吐槽的呢。更何況，看看上面這些戶型格局，砍掉空中花園，都還是不錯的戶型。不信你把空中花園折起來再看看？

估計沒人舍得砍掉空中花園，像我們以前的房子，住過老房子的人估計都有體驗，陽臺外面還要多凸出一小部分，不就是為了增加使用面積嗎？

相信趨勢，不會錯。

為了怕大家誤會說這是軟文，又是為四代宅鼓吹之類的話，我都沒提樓盤的名字，現在我可以告訴大家了，以上戶型是魯投壹號院的戶型圖。

魯投壹號院的名字可能大家有些陌生，我也不確定這個樓盤是否入市，但是說起項目所在地段——盛福片區，很多人都知道。今年早些時候盛福片區的兩個地塊土拍，都很激烈！

中海盛福地塊，2.5容積率，激戰249輪，溢價率50.7%，樓面價9750元/平。

魯投壹號院，2.0容積率，激戰138輪，溢價率51.97%，樓面價10497元/平。

之所以這么激烈，因為盛福片區在地段上還是很有優勢的。

距離奧體CBD很便捷，又頭頂歷下光環。隨著這幾年的開發，曾經一片荒蕪的盛福片區也差不多開發殆盡，現在去看看，高樓遍地，并交付注入許多，一向被詬病的教育配套跟不上，這兩年教育配套也越來越完善，除了中小學，今年暑假開學后，山東省實驗中學東校區將整體搬遷到盛福。

這樣的地段，開發商自然喜歡！這兩個地塊又是盛福片區最后兩個住宅用地，容積率都不高，尤其是魯投壹號院更低，只有2.0。不必說盛福片區，放眼濟南主城，這些年都罕見這么低的容積率的地塊。

按照現在市場上的大面寬、落地窗、鋁板立面等開發改善樓盤，相信會很搶手，尤其是對于魯投置業這樣一個從地方來的實力房企，按常理是要保守一些，這些年從地方來了不少房企，基本上個個都很保守。

沒想到魯投不但不保守，竟然還很大膽，開發了四代宅，按出場順序算的話，應該是濟南第四個四代宅。

相鄰的中海地塊也是四代宅項目，兩個四代宅相鄰，不知道怎樣唱響盛福片區最后的高光時刻，是上演一出濟南樓市的《絕代雙驕》，還是《書劍恩仇錄》？

之前都發過銀豐玖璽城、華潤望雲、中海盛福的項目資料，今天咱也照例發一下魯投壹號院的基礎資料，容積率其中2.0；之前規劃公示的是規劃7棟住宅樓，包含1棟9層，2棟10層，4棟17層產品，一共259戶；后來據說是為了更好的優化產品，規劃做了變更，現在依然是7棟樓，其中2棟10層洋房，5棟15-16層的小高層，一共260戶。下圖是鳥瞰圖：

小區在外立面上，園林景觀上也都有一些亮點，估計大家以后也會看到宣傳，我就不贅言。

當然，架空層會所和下沉庭院還是有的，只是這些產品細節，目前還沒有看到詳細的方案，從現有的效果圖和公布的規劃圖來看還是很精致的，期待下一步公布出相關的園林方案。

最后再給大家算一筆賬：

在盛福片區的次新房，套內面積基本在75-85%，一套建筑面積190平米的戶型，按照80%套內面積計算，使用面積約152平米。

而魯投壹號院建筑面積143平米的戶型，使用面積約151平米。

在未來5年后甚至10年后的二手房市場上，誰更能打動購房者？

這樣的計算結果，就像我前段時間在《濟南樓市，下一個爆發點！》一文里說到的，

這也是四代住宅真正的核武器：

負“公攤”時代，讓購房者物超所值。

當然，這里的負“公攤”是夸張表達。四代住宅的優勢在于超高使用空間，相當于變相消滅了公攤。

所以未來樓市的選擇，是花1塊錢買8毛錢的東西，還是花1塊錢，買到一塊二的東西呢？

把精打細算刻到骨子里的中國人，一生都逃不過性價比的誘惑！

最后以我最近的感受來結束這篇文章吧。

前幾天去華潤望雲，也是四代宅項目，營銷中心里客戶絡繹不絕，據說在周六周日一天能有200組客戶到訪。

這個數據還是很震驚的！

要知道現在市場并不理想，剛過去的5月份，濟南新建商品房住宅網簽才3275套。看似冷淡的市場，在四代宅的營銷中心里卻感受不到。

并且，這一現象和網絡上的聲音明顯相反。

只要是一討論四代宅，文章后面的評論，幾乎一邊倒的在說四代宅問題，不適合北方氣候，如何避免灰塵，夏天蚊蟲怎么辦……

總之一句話，問題很多，四代宅不適合濟南。如果單看網絡上這種聲音，開發商開發四代宅，那真是自討苦吃。

但看到現場的火爆人氣，只能說這一切又應了那句話：嘴上說不要，身體卻很誠實。