建發三刷豐臺新宮

大家幫2025年北京土地的第21篇推送

一場意料之中的土地拍賣。

剛剛，豐臺新宮地塊迎來最終賣家，至此2025年北京宅地成交數量來到22組，1005.56億。

北京2025年上半年宅地土拍收官，總成交金成功突破千億，已達到2023年全年的57.76%，2024年全年的64.7%。

2025北京土拍成交地圖

今兒土拍的具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱：豐臺區城鄉一體化槐房村和新宮村舊村改造項目NY-030（南區）-02地塊

拿地房企：建發+金茂；

成交金額：20.8億（底價）；

住宅樓面價：4.02萬/平。

建發金茂地塊具體位置

建發+金茂觀宸的旁邊，還是建發+金茂，包括前兩年的建發璟院，這已經是建發在新宮板塊落的第三子了。

關于今天新地塊，你有啥想說的？關于新宮新房，關于豐臺新房，你有啥想聊的？歡迎加包哥微信，咱們邊看邊聊。

先說說豐臺新宮地塊的位置。

整體來看，新宮板塊整體的配套很不錯，而建發金茂新地塊基本上占據了核心位置。

新宮地塊周邊配套

地塊西側隔著觀宸就是大悅春風里，北側隔著龍門醋廠就是槐房萬達廣場，商業氛圍濃厚。

而且地塊距離地鐵新宮站直線距離500米左右，新宮站還是地鐵4號線和19號線的交匯站。

地塊東側1000米左右就是南苑森林濕地公園。

所以對于新宮新地塊來說，周邊的商業、軌道交通、公園配套都屬于頂級。

但是小環境方面， 包哥就收到好多鐵子吐槽，地塊北側醋廠影響太大，還有就是道路規劃不合理。

還有一點，就是新宮大部分新房項目所匹配的教育資源都不是絕對優質，側面說是沒有強學區的概念。

再來說說地塊本身。

地塊原來叫NY030地塊， 分為南北兩塊整體出讓，后來做了調整，分為兩塊地，其NY030-01地塊，也就是建發金茂觀宸地塊，在去年11月29日出讓。

另外，就是今天成交的NY030-02地塊。

新宮新地塊相關數據

新地塊的各項數據規劃要求，都與隔壁觀宸無異。

建發觀宸建設數據

02新地塊用地規模小一些，2.59萬平，地上建筑規模5.18萬平，容積率依然是2.0。

控制高度依然是45米，局部可以60米，綠化率依然是不低于30%。

在供地文件中，對于新宮新地塊還有一個建設要求，就是建筑設計需要

體現中國特色、古都風韻、時代風貌。

圖源新宮地塊建設文件

可以說“古都風韻”四個字，就差直接報建發的名字了。

這地塊素質，基本上算是新宮區域最好的了。

因為是20.8億底價成交，新宮新地塊的住宅樓面價是4.02萬/平，與觀宸4萬/平的樓面價一致。

但觀宸彼時還有8.3萬/平的指導價要求，新地塊則不限價。

最后看看新地塊所處的豐臺新房市場。

時移世易，豐臺新房市場也已經天翻地覆，我們在上個月也做過豐臺的新房市場分析↓↓↓

豐臺現在的存量新房超過10000套，存量新房面積超過150萬平，全北京最高，但從2024年開始，成交量開始斷崖式下跌。

2024年全年成交只有3356套，相較于2023年的5265套，大降36.26%，只排名全北京第7，成為北京新房供應主力區域下降幅度最大的區域。

2024年北京各區新房成交數據

而且豐臺新房從去年開始也在經歷一場史無前例的“價格崩壞”。

新房項目的最終成交價，相較于指導價差1萬/平已不是新鮮事，還有不少項目成交價每平干脆直接差兩萬。

咱們說回新宮新地塊的周邊新房和潛在競爭對手項目。

現在豐臺7—8萬/平的新房項目，真是一抓一大把。

新宮新地塊所在的新宮板塊、豐科園板塊、大瓦窯板塊，都算是配套相對優質，價格差不多的直接競爭板塊。

包哥大概盤了一下這些板塊的新房項目的情況↓↓↓

豐臺去年8W+新房可以說集體撲，基本上都賣不動，現在處于以價跑量的狀態。

尤其大瓦窯雙子，曾被給予厚望，結局是中建和頌九里已經相對指導價下降2萬/平，5月的成交均價已經降至6.19萬/平。

新地塊東南側南苑板塊的中海公元里，入市一年，7.8萬/平的指導價已經降到6.2萬/平，網簽去化率只有12.54%，根本跑不動。

今年新入市的兩個項目，豐科園板塊的北京隅西頌和新宮板塊的建發金茂觀宸，從成交數據來看后者市場認可度更高一些。

觀宸479套房源，目前已網簽183套，不到三個月時間，去化率接近4成，價格方面也基本上維持在8萬/平左右，達到7.84萬/平。

觀宸的成績放在豐臺，屬于鶴立雞群的存在，這也給新地塊制造了一些聲勢。

一期的熱銷，往往能給二期帶來一定的傳導效應。

期待建發金茂的產品。

以上。

個人觀點 僅供參考