110輪競拍，濟南新地王誕生！群雄逐鹿的豪宅時代來了

這應該是濟南土拍史上單價最高的地王了！

今天，備受關注的文博西地塊競拍，歷經110輪的競拍，中海地產最終以32.74億元成交，折合地上樓板價20232元/平米，再加上3億的教育建設費，文博西的樓板價將高達2.2萬/平米！

原本地上樓板價就高達18211元/平米，沒想到還能拍110輪，可見開發商對優質地塊的苛求還是相當強烈。

一時間濟南樓市熱血沸騰，關于未來房價的猜想，也是眾說紛紜，甚至有預言要沖破5萬大關！不管未來價格多少，這無疑是濟南豪宅又一重量級選手。

當然更熱鬧的是，在濟南東部核心區，將上演群雄逐鹿的豪宅爭奪戰！

像今年剛入市的建邦星辰，經十路南，萬象城對面，轉山腳下，無論城市配套還是教育資源，在濟南東部的新盤里面，都屬于佼佼者。

還有今年3月，保利和歷下城發聯合拿下的茂嶺山西A1地塊，這個地塊憑借著依山傍水，以及左手老城右手CBD左右逢源的優勢，地上樓板價也高達15000元/平米，也一度被業界稱之為濟南2025開局即地王。

保利置業這幾年在濟南豪宅市場搞得風生水起，豪宅數量也幾乎占了濟南改善市場的半壁江山，所以這個地塊也讓人充滿期待。

包括和A1地塊相鄰的A2、A3地塊，在2025年第一批土地推介名單，也是赫然在列，容積率分別為1.3、1.8，核心區罕見的低密用地，以及歷下城發A4地塊，云頂一號二期，這都是戶均200多的樓盤。

可以說，2025年下半年，僅濟南東部核心區，豪宅市場就是一場場肉搏戰！群雄逐鹿，誰主沉浮？

現在建邦星辰已釋放至少4萬的單價；而文博西樓板價已高達2.2萬，保利A1地塊雖然沒有釋放更多信息，但據我了解，各項配置也很高，是一次保利超越保利的頂豪作品……

無疑，濟南核心區豪宅爭奪戰，將是單價4萬量級的對壘。

單價4萬，不只是一個數字，還是價值的承載。

建邦星辰賣的是對望萬象城的一城繁華，以及轉山腳下的景觀優勢、山大輔仁的學區資源。一切都能看得見，想象空間只能是在產品里。

文博西地塊賣的是省博物館的人文資源，至于CBD城市配套和建邦星辰不分上下，至于做什么產品，也確實很有想象空間。

當然最有想象空間的我認為還是茂嶺山西A1地塊，以及相鄰的A2、A3地塊。

這三個地塊都在茂嶺山下，有著茂嶺山的景觀資源優勢，向南還可以對望燕翅山，這是山景；有山有水才令人向往，而這三個地塊臨著全福河景觀帶，完全稱得上是依山傍水的好地方（懂得自然懂）。

也有人說，歷下區政府之所以擇址于此，也是看上依山傍水的優勢，至于是不是這樣，我們也不得而知。至少近享政務資源優勢肉眼可見。

并且，與高校山東政法學院相鄰，也給項目增添不少人文氣息。在濟南城區大學越來越少，能與大學做鄰居，也是可遇不可求。

僅僅就這些周邊的環境資源，就有不少人預見，未來完全可以和旅游路沿線樓盤的資源相媲美。

旅游路是風景大道，經十路是經濟動脈，而A1地塊南臨的解放東路，在濟南也很有城市地位，我不妨多嘮叨兩句。

濟南最早的金街就是解放路+泉城路+經四路，這也被稱之為濟南的中央大道，串聯大觀園商圈、萬達商圈、泉城路商圈、科技市場商圈，現在，隨著CBD的蓬勃發展，讓這條金街的“含金量”更高。

在這條“金街”中段的A1地塊，一半是傳統的濟南，一半是現代的濟南；一半是老城繁華，一半是都市新潮，套用南方周末的一句廣告語，“在這里，讀懂濟南”，或許更加恰如其分。而這樣左右逢源的樓盤，簡直就是老錢新貴心中的白月光，多少人感嘆，終于有滿足老城高端改善的豪宅來了！

并且，這里既有解放東路、工業南路以及二環東高架橋，地面交通的四通八達；也有地鐵6號線（在建中）經過，快捷通達全城的交通優勢。在教育上，附近還有甸柳教育資源，如果能讓甸柳教育資源加持片區，更能提升片區價值。

所以，A1、A2、A3地塊，不只是看得見的價值，還很有想象空間。

無論看得見，還是可以想象的，這些對于那些高端改善客群，無疑是充滿了吸引力。

A1、A2、A3地塊還有兩大想象空間值得一說。

一是站在CBD西片區發展的肩膀上。

2022年，歷下區啟動了濟南中央商務區西片區城市更新項目，從規劃藍圖中可以看出，CBD西片區擁有無與倫比的城市定位：

以產興城，以城助產，構建產業集約、生活宜居的產城融合活力社區。未來，這里將打造國際科創金融產業中心、國際會議中心、央企區域總部等，土地價值不可限量。

在區域發展的戰略規劃上有兩句值得細細品味，一句是“優化居住品質”，另一句是“與CBD一體發展”。“與CBD一體發展”，彰顯著CBD西片區的重大使命；而“優化居住品質”，可以理解為在CBD人居品質上，要提升，之前CBD樓盤被詬病許多的，在這里將不再看到，比如小街區。據了解茂嶺山西A1地塊是目前CBD核心區及西片區單地塊最大的樓盤。

而這兩年CBD西片區城市更新迅猛推進，片區正迎來前所未有的發展機遇，所以說，這里的樓盤不是和CBD共成長，而是盡享CBD騰飛的前沿紅利。

二是來自于城市景觀資源的期待。

關于CBD西片區的城市景觀有一份方案，我曾速覽過幾眼，根據那份方案，A1地塊門前的茂嶺山路，未來將連接茂嶺山公園、燕翅山公園，打造未來智慧街區，串聯起一條城市煥新視線綠廊，讓自然從“點綴”升級為“主角”，形成濟南中心城區最大的“綠肺住區”之一。

也就是說，這里也將有CBD的綢帶公園類似的景觀廊道，連接茂嶺山公園，連接全福河景觀帶，把CBD西片區的城市環境打造成濟南城市景觀的一個新的樣板。

尤其值得一說的是，這大概是濟南目前唯一一個依山臨河靠湖的豪宅。

在這里，有硯泉的清水漣漪，有全福河畔的碧波蕩漾，有湖水的波光粼粼，還有茂嶺山的蔥蔥郁郁、青翠欲滴，低頭望水，抬頭見山，左手都市繁華，右手自然靜謐，用那句很俗的廣告語來說就是出則繁華，入則寧靜。

這一點的想象空間，我感覺對于人居環境來說，更為密切相關。

當然，這里還有一個彩蛋。之所以說是彩蛋，那就是這個地塊的寓意很好，中國人都希望有好的寓意。

從歷下區政府擇址于此，大概就可以看出端倪。按照中國傳統建筑的地理擇址理念，地塊的東方青龍位為茂嶺山、西方白虎位為全福河，正符合傳統擇址觀中的青龍高山雄健、白虎流水低伏的理想格局。同時，茂嶺山燕翅山雙山拱衛、全福河一水繞堂，又有多子多福的美好寓意。當然這種不是三言兩句就可以說清，懂得自然懂，我就不多贅言。

這些想象空間，真的需要你去好好想象。

保利和歷下城發聯合拿下A1地塊之后，作為當天拿地當天開工的項目，雖然對外界沒有釋放更多信息，但關于這個地塊卻有不少坊間傳聞。

一是打造保利的高端產品系賦系產品，目前在濟南保利打造的鵲華賦就是賦系產品，在產品力上，在濟南堪稱翹楚。包括戶型面積，也有說法是建筑面積最小150平米起步，大戶型近300平米。

另一個傳聞是，不但有賦系產品，而且保利也有可能在這里打造部分四代宅產品，據我所得到的消息，可能還是北上廣上最頂尖的設計院來操刀，畢竟保利要在核心區豪宅搶占一席之地，也確實需要驚艷的作品！

另外，據我了解，保利在這個小區打造了功能完善齊全的會所，據說還有濟南唯一的社區室內專業籃球場；以及很人性化的設計了非機動車車庫；等等，對于細節，不只是奢華，而且更加貼合客戶實際需求！所以，特別期待官方發聲，而據說7月份規劃就會公示，到時候我也會多角度解讀，大家敬請期待吧。

毋庸置疑的是，濟南核心區的豪宅PK已經開啟，就像我們前面提到的，這一次是單價4萬量級選手的對壘，至于誰能拔得頭籌，將是一次地段+產品力的綜合實力的考驗。

讓我們拭目以待。