萬科+深鐵，1+1>X？

7月14日晚，我注意到深圳發生一件很有趣的新聞：全球首例由機器人自主搭乘地鐵為商家配送貨，在深圳地鐵里變成現實。在深圳地鐵2號線灣廈站，一個個無人配送機器人滿載補給商品，自主規劃線路、自主搭乘地鐵，從一個站臺換乘到另一個站臺，全程無人操控，最后將貨物送給沿線地鐵站內的7-Eleven便利店。

這起新聞深圳全城各大媒體和很多中央媒體都報道了，顯示這個人工智能與機器人領域現在非常的引人注目。令我感到有小小驚喜的是，作為一個長期關注萬科的投資者，這件事是萬科與深圳地鐵合作做的。今年以來，萬科在大股東及各方支持下，經營恢復了穩定。而這次深圳地鐵和萬科的物流機器人合作，又為萬科的未來增添了一些“新氣象”、“新展望”。

不久前，萬科董事長辛杰說，深鐵+萬科，將是“1+1>2”。在我看來，這或許還不止，從雙方的稟賦和努力來看，說不定能實現“1+1>X”……

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先說說這次具體是個什么樣的合作。

根據萬科昨晚披露的公開信息，此次雙方合作的地鐵配送機器人，采用北極燕鷗卡通形象，由萬科旗下萬緯物流集成研發，集合了AI智能調度算法、全景激光雷達、機械底盤等軟硬件多項技術。

配送機器人通過AI智能調度系統作為“大腦”，能夠根據服務門店的具體位置、每日訂單、配送時間要求，并利用地鐵運力閑置間隙，進行全面智能規劃，同時實現多機器人、多門店的最優路徑配送。而好比“眼睛”的全景激光雷達與好比“骨骼和運動神經”的底盤系統，則可讓機器人對地鐵站內地圖進行全景建模，并且自主行動，最終實現機器人自主乘坐地鐵、自主識別到站、自主乘坐電梯進出站臺等等功能。

此次機器人先在2號線灣廈站試點，后續推廣至更多線路。根據測算，如果這樣的配送機器人達到41臺，結合深圳地鐵運輸路網，可實現覆蓋7-11在深圳地鐵所有門店的旺季配送需求。

我還特地向萬科去了解了下為何選擇“北極燕鷗”這一鳥類，據說這是一種被譽為“向陽而生”的鳥類，每年飛行超過4萬公里的距離，穿越整個地球，往返于北極與南極之間，只為追尋陽光。萬科選擇它作為機器人的外觀，或許也反映了眼下處于困境中的萬科，仍然不甘消沉、奮力向陽的生命力。

下面有來自深圳官方公眾號“深圳發布”的現場視頻，大家可以真切感受下。

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這個事兒不算很大但非常有趣，在我看來，它釋放了一些新的積極信號。

首先，深鐵萬科的這次合作，不是蹭機器人熱點的噱頭或花架子，而是一次非常務實的創新，有著明確、具體的應用場景，看起來能夠實現多方共贏。

一則，對于地鐵內的商家而言，之前配送只能到地面地鐵站，不僅容易造成地面交通堵塞，從地面到站內也耗時耗力。而此次萬科、深鐵的北極燕鷗機器人一旦跑通，顯然可以提高運營效率、降低成本；

二則，對深圳地鐵旗下軌道線路的運營而言，則能夠更高效地利用地鐵運力，提升地鐵運力閑置時段的利用率；

三則，對深圳這個超大型城市而言，如果未來更大范圍的應用，將能在一定程度上減少地面交通的物流壓力。尤為可貴的是，它也能夠進一步提高市場對人工智能和機器人領域的關注和理解。

而最后，我們重點說這件事對于萬科自身的價值所在。我認為，這意味著，在今天的行業調整大格局下，萬科又多了一個新的“賽道機會點”，未來有著相當不錯的想象空間。

一方面，此次合作具備“高度的可復制性”。目前只是在一條地鐵線的7-Eleven測試，未來技術成熟，深圳地鐵還有成千上萬的商戶，甚至還有TOD商場的大量商家，那些都可以復制、推廣。再往更遠展望，全國數十個城市的地鐵線路，是否也可以應用？萬科通過此舉，可以說是“拔得了頭籌”。

另一方面，此次合作，通過這樣的機器人應用，有效解決了地鐵商家配送“最后一公里”的問題。在物流行業，各類場景的“最后一公里”一直是行業痛點，能有效解決，就有可能獲得市場的認可。舉個國外的例子，美國一家名為SERV ROBOTICS的公司，通過無人機器人配送外賣，解決社區配送的“最后一公里”痛點，市值最高沖到14億美元（截至目前超過6億美元），已成為人工智能和機器人領域知名的“獨角獸”企業。

還要強調一點，萬科與深圳地鐵的這次合作，只是一個起點，雙方在“軌道+物流”領域，還會有更多的想象空間。眾所周知，深圳地鐵旗下擁有深圳最為豐富的軌道資源——包括10幾條線路、300多座站廳、數量可觀的鋪位、每日服務近千萬次客流……如果這樣的業務合作進展順利，那么未來雙方的合作空間無疑將會是巨大的。

比方說，深鐵、萬緯物流還可以基于地鐵車站、車輛段等深圳地鐵的優質資源，拓展更多的城市物流配送模式。據了解，最近，深圳地鐵、萬緯物流已經與通力電梯展開了合作，在深圳地鐵車輛段內可復合利用空間建立通力電梯大灣區智慧物流中心。

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更重要的是，我認為在上述基礎上，市場應該要看到：萬科與深鐵之間的融合發展，已經開始展示“1+1>2”乃至“1+1>X”的可能性。

在大股東深鐵及各方支持下，萬科今年的“化險”工作明顯比之前平穩了許多。據6月27日萬科股東大會公開信息，萬科目前已順利完成165億元公開債務償還，年內以及未來2年都無到期境外債需要償還。這在很大程度上幫助了萬科實現經營、財務穩定，尤其重要的是廣大投資機構的信心得到了重要保證。

除了“化險”工作之外，萬科和深鐵，還在努力的探索新的、更多的合作可能。在前述股東大會上，萬科新任董事長辛杰表示，深鐵、萬科將加強融合發展，雙方融合在一起，實現“1+1>2”。

雙方也確實是這樣做的。今年4月，萬科旗下長租公寓品牌、中國長租公寓“頭號玩家”——萬科泊寓，便與深圳地鐵置業集團簽署深鐵項目租賃運營合作框架協議，未來深鐵置業將把旗下的租賃項目與萬科泊寓展開適配合作運營。考慮到深鐵旗下龐大的可租賃不動產資源，可以說，這項合作將再一次鞏固萬科泊寓在全國長租公寓領域的市場地位。

再加上這一次物流領域的合作，我認為，市場應該足以相信一點：深圳地鐵與萬科之間，未來將可以探索出越來越多的合作空間，尋求到越來越大范圍的價值協同。

在邏輯與現實上，萬科、深鐵雙方都擁有太多可以合作做強的可能性。許多人在看到萬科今天面臨危險的同時卻忽視了很重要的一點，萬科經過了長達10年的新業務培育，如今可以說是城市多元場景運營方面的“多面手”。其已經擁有多場景、多業態的價值創造能力——比如地產開發、長租公寓、物流服務、物業服務、TOD打造、商業運營等等。放眼全國，同時具備如此多元能力的房企，實為罕見。

而深圳地鐵，則坐擁一流的軌道建設技術、龐大的軌道資源、每日近千萬級可轉化客流，這正是未來房地產邁入“高質量發展”階段非常稀缺的競爭力優勢。試想，如果深鐵與萬科在深圳合作開發大型TOD綜合項目，將會產生怎樣的巨大影響力？

所以，在我看來，深鐵+萬科，未來有希望實現的不止是“1+1>2”，而是“1+1>X”。

這是我對萬科深切的期許，希望這一天能夠早日到來。