廣東
我是紫沐，這是我第457篇日記。
從23年中到現在，牛奶廠跌了整整兩年。
最新二手成交價，天宸原著130㎡已經跌到3.86萬/㎡。
可以說是徹徹底底，跌回了開盤價。
考慮到23年同戶型單價接近8.3萬/㎡。
相當于高位接盤的，兩年浮虧54%，資產縮水548萬。
一個中產家庭的半生積蓄，就這樣沒了。
更可怕的是，牛奶廠價格自刀，也換不來成交量。
今年一共成交了49套，1-6月成交了47套。
四大金剛半年的成交，還比不上廣鋼一個樓盤。
所以，牛奶廠確實被打趴下了。
而且就現在這熱度，周邊還天量供應，下半年牛奶廠可能會更慘。
反過來，老對手廣鋼，這兩年表現非常好。
房價確實跌了，但跌幅也就30%左右，跟珠城差不多。
對比很多邊郊板塊，已經算抗跌了。
關鍵是成交量，差不多有牛奶廠的10倍。
所以廣鋼面對牛奶廠，可以說徹底完成了逆襲。
什么三十年河東三十年河西，根本不用三十年。
甚至三年都不用。
那問題來了，逆襲的原因是什么？
廣鋼能逆襲，真的全靠配套改善嗎？
沒有這么簡單。
還有一個容易被忽略的原因，就是觀念的轉變。
樓市調整從22年就開始了。
但22-23年，牛奶廠的價格其實都挺穩。
好的戶型，依然能在8字頭徘徊，甚至去到9字頭。
直到2023年中，樓市信仰開始破滅。
牛奶廠是一個擅長講故事的板塊。
低密度、純改善、圈層純粹，天河東的后花園...預期拉得很滿。
但隨著23年中樓市信仰破滅，沒人再聽故事了。
大家發現口號不會兌現，開發商一個個爆雷，經濟和就業也越來越萎靡。
更可恨的是，樓市工具箱里的重磅武器，竟然還藏著掖著。
巨大的反差，讓樓市信仰直接破滅。
雖然年底操盤手緊急救市，把工具箱里的大家伙都搬了出來，但已經沒用了。
遲來的愛，比草還賤。
當樓市信仰破滅，市場最大的變化，就是買家變了。
他們不再買預期，也不再愿意為一張餅犧牲生活品質。
于是房價主要靠預期的牛奶廠，迎來了當頭一棒。
這還沒完。
當大家買房開始關注基本面，開始關注怎樣住得爽。
學鐵商這些配套，就變得很重要。
而牛奶廠的生活配套，堪稱災難。
商業是沒有的，甚至外賣都不太送過來，還沒有地鐵。
上班要開車，吃飯要開車，逛街要開車，干啥都要開車。
和外界連通的道路又經常堵，幾千戶人全靠兩條小道出行。
住牛奶廠，壓根就爽不起來。
沒法靠學鐵商留住買家，無疑讓牛奶廠的處境雪上加霜。
偏偏這時候，廣州新規又開始發力。
牛奶廠周邊冒出來一堆得房率超高、自帶配套、價格還卷的新規產品。
牛奶廠曾經引以為傲的樓齡+產品，轉過頭，就成了買家嫌棄的缺點。
一棒又一棒，牛奶廠就這么被干趴了。
所以廣鋼起，奶廠落，表面看是配套的差距。
但買家觀念的轉變，以及供需對板塊的影響，也在默默發力。
客觀去看，下半年牛奶廠繼續趴著，基本是注定的。
但廣鋼能不能維持目前的好勢頭，也有風險。
其中最大的風險，是供應。
過去兩年廣鋼周邊基本沒啥競品。
保利雅郡和保利珠江天悅，體量都不大。
但下半年，要是廣鋼新城TOD地塊順利出讓，沖擊就來了。
這塊地體量很大，地鐵上蓋，自建商業，位置又好。
還能做出廣鋼內部，非常稀缺的新規產品。
并且大概率會落到以性價比著稱，上半年靠瓏岄上城和瓏矅上城爆賣的廣州地鐵手上。
要是廣州地鐵繼續玩性價比，整一個“瓏鋼上城”出來，賣3-4萬。
那廣鋼二手的成交量和成交價，就會承受巨大壓力。
所以牛奶廠是一個縮影，廣鋼也是一個縮影。
它們的起落，往往是多方面原因造成的。
把這些變量研究明白，對板塊的后續走向，就會心里有譜。
關鍵是，你買房的時候，有想過這些嗎？
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