一個(gè)冷地段的舊廠區(qū)，如何蛻變?yōu)樯虾Ｄ甓壬虡I(yè)現(xiàn)象級(jí)樣本？

在上海這座不斷自我刷新的超級(jí)城市中，工業(yè)遺產(chǎn)轉(zhuǎn)型始終是一場(chǎng)關(guān)于時(shí)間與空間的博弈。上海EKA·天物坐落于浦東金橋路535號(hào)，前身為上海航海儀器總廠，項(xiàng)目占地約100畝，擁有30多棟歷史建筑。作為上海工業(yè)體系中的關(guān)鍵組成部分，其歷史可追溯至1869年的海關(guān)浦東工廠，延續(xù)至20世紀(jì)的工業(yè)時(shí)代，承載著深厚的工業(yè)記憶。然而，隨著城市更新步伐的加快，這片區(qū)域面臨“工業(yè)銹帶”轉(zhuǎn)型的迫切需求。

EKA·天物整體鳥(niǎo)瞰 ?網(wǎng)絡(luò)

相較于那些處于熱門(mén)地段的城市更新項(xiàng)目相比，EKA·天物的起步顯得更為不易，似乎先天就帶有“冷啟動(dòng)”的弱項(xiàng)因素：

1.非核心區(qū)位，流量難觸達(dá)

EKA·天物所在的浦東金橋板塊，并非傳統(tǒng)意義上的商業(yè)核心地帶，既沒(méi)有成熟的消費(fèi)氛圍，也沒(méi)有天然的客流導(dǎo)入。這里的城市認(rèn)知度不高，區(qū)域?qū)傩阅：M(fèi)者對(duì)“來(lái)這里消費(fèi)”缺乏天然認(rèn)同。項(xiàng)目面臨的第一個(gè)問(wèn)題不是怎么吸引人，而是如何讓人愿意“跨過(guò)心理和地理的距離”，主動(dòng)走過(guò)來(lái)。

2.周邊商業(yè)大量供應(yīng)，業(yè)態(tài)高度飽和

項(xiàng)目周邊已經(jīng)聚集了金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、LaLaport等多個(gè)大型成熟商業(yè)體，幾乎覆蓋了所有主流業(yè)態(tài)和品牌。在這樣的紅海包圍下，如果EKA·天物還是走傳統(tǒng)零售、餐飲的老路，幾乎沒(méi)有勝算。它必須跳出“賣(mài)貨”的思維，轉(zhuǎn)向“場(chǎng)景+內(nèi)容+體驗(yàn)”的新邏輯，用差異化打法，在主流之外，創(chuàng)造新的消費(fèi)理由。

3.懷舊紅利退潮，文青改造難出圈

在今天的城市更新浪潮中，“工業(yè)風(fēng)”“文青范”“生活方式”幾乎成了標(biāo)配，懷舊元素被大量使用，用戶(hù)已經(jīng)審美疲勞。如果EKA·天物只是停留在“工業(yè)風(fēng)+小眾品牌”的層面，做一場(chǎng)視覺(jué)上的文藝復(fù)興，那不過(guò)是自?shī)首詷?lè)式的展覽，缺乏真正的消費(fèi)吸引力。真正難的，不是改個(gè)建筑，而是改變認(rèn)知。

面對(duì)現(xiàn)實(shí)的挑戰(zhàn)與壓力，EKA·天物既未采取推倒重建的方式，也未拘泥于傳統(tǒng)，而是在傳承與創(chuàng)新之間，找到了一個(gè)屬于自己的獨(dú)特定位。繼而通過(guò)針對(duì)性的功能、創(chuàng)造性的設(shè)計(jì)以及以人為中心的運(yùn)營(yíng)策略，成功完成了從工業(yè)遺產(chǎn)向藝術(shù)潮流新地標(biāo)的華麗蛻變。

央視對(duì)EKA·天物報(bào)道視頻?網(wǎng)絡(luò)

自2024年6月1日正式開(kāi)街以來(lái)，EKA·天物迅速崛起為浦東乃至上海備受矚目的文化商業(yè)新名片 ，并被業(yè)內(nèi)譽(yù)為2024年度上海的“頭牌明星”。項(xiàng)目在節(jié)假日的高峰日客流超過(guò)2萬(wàn)人次，租金水平達(dá)到區(qū)域內(nèi)同類(lèi)項(xiàng)目的兩倍以上。也因?yàn)槌錾憩F(xiàn)，令其在短時(shí)獲得了諸多獎(jiǎng)項(xiàng)：長(zhǎng)三角文旅消費(fèi)創(chuàng)新案例、年度城市更新標(biāo)桿項(xiàng)目、最美公共文化空間網(wǎng)絡(luò)人氣獎(jiǎng)、百佳公共文化空間、浦東文旅伴手禮聚集地等。這些榮譽(yù)背后，是一個(gè)看似不同，但又蘊(yùn)含著普世原理的“更新與運(yùn)營(yíng)”的商業(yè)實(shí)踐故事，正在被越來(lái)越多的人看見(jiàn)和借鑒。

RET睿意德作為EKA·天物在立項(xiàng)之初即深度合作的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，為項(xiàng)目的定位與招商進(jìn)行支持，以下就其成功背后的策略與思考，做出總結(jié)分享如下：

超越傳統(tǒng)認(rèn)知，實(shí)現(xiàn)從“地段為王”到“話語(yǔ)權(quán)制勝”的戰(zhàn)略躍遷

在傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)中，“地段”始終是核心邏輯，依賴(lài)的是客流密度、消費(fèi)能力和交通可達(dá)性。然而，上海EKA·天物自誕生之初便意識(shí)到，它并不處于傳統(tǒng)意義上的“黃金地段”，無(wú)法依靠被動(dòng)流量取勝。面對(duì)這一現(xiàn)實(shí)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)果斷摒棄對(duì)“標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)模型”的執(zhí)念，轉(zhuǎn)而選擇一條更具話語(yǔ)權(quán)導(dǎo)向的發(fā)展路徑——打造一個(gè)以文化表達(dá)為核心、具備獨(dú)立精神與城市態(tài)度的目的地空間。

EKA·天物的運(yùn)營(yíng)邏輯，不是單純地“吸引消費(fèi)者”，而是主動(dòng)“召喚認(rèn)同者”。它不服務(wù)于“路過(guò)的人”，而服務(wù)于“愿為某種價(jià)值觀而來(lái)”的人群。這里吸引的不是尋求便利的剛需客群，而是愿意為理念買(mǎi)單的“主動(dòng)靠近者”——他們走進(jìn)EKA·天物，不是為了購(gòu)物，而是為了尋找與自己精神世界契合的“城市同頻者”。

銅堡是EKA·天物的標(biāo)志性建筑，由俞挺設(shè)計(jì)，以原車(chē)棚拱形結(jié)構(gòu)為靈感，鋼骨銅皮構(gòu)筑變截面立面，用金屬外殼呼應(yīng)航海記憶，打造一座安放現(xiàn)代靈魂的“精神堡壘”，融匯歷史與未來(lái) ?網(wǎng)絡(luò)

在品牌構(gòu)建策略上，EKA·天物確立了“低便利、高內(nèi)容”的篩選標(biāo)準(zhǔn)。不追求品牌數(shù)量的覆蓋與規(guī)模效應(yīng)，而是強(qiáng)調(diào)文化策展力與價(jià)值表達(dá)的完整性。場(chǎng)內(nèi)引入的品牌普遍具備“非主流但有立場(chǎng)”的特質(zhì)，這些空間不僅是消費(fèi)場(chǎng)所，更是文化觸點(diǎn)，構(gòu)建起一種“意識(shí)圈層”而非“價(jià)格層級(jí)”的認(rèn)同體系。

這種從“地段驅(qū)動(dòng)”向“話語(yǔ)權(quán)驅(qū)動(dòng)”的轉(zhuǎn)變，在EKA·天物的實(shí)踐中成效明顯。項(xiàng)目不僅成功吸引了一批具有鮮明個(gè)性與文化偏好的客群，更在市場(chǎng)中建立起獨(dú)特標(biāo)簽，成為城市文化空間的新范本。它用實(shí)踐證明：在“地段不確定”的時(shí)代，話語(yǔ)權(quán)才是新的確定性。地段決定“能來(lái)誰(shuí)”，但話語(yǔ)權(quán)決定“誰(shuí)愿意來(lái)”，項(xiàng)目可以通過(guò)文化話語(yǔ)權(quán)的構(gòu)建，讓一個(gè)非核心地段擁有戰(zhàn)略級(jí)心智坐標(biāo)。

激發(fā)參與感，將“失落的工業(yè)場(chǎng)”打造為“城市靈感日常”

在城市更新的進(jìn)程中，工業(yè)遺存常常被簡(jiǎn)化為一種“包裝題材”——表面上保留些許歷史痕跡，實(shí)則進(jìn)行徹底的商業(yè)重建。這種做法雖具“文化感召力”，卻往往缺乏對(duì)空間原真性的尊重與再利用的深度思考。

工業(yè)遺存不僅是物理結(jié)構(gòu)的延續(xù)，更是城市記憶與集體情感的載體。EKA·天物沒(méi)有選擇將舊工業(yè)空間“粉飾一新”，而是保留了原始銹跡、老樓梯、粗糲的混凝土結(jié)構(gòu)，并有意“延續(xù)殘缺感”，而非追求表面的“完成度”。這并非對(duì)歷史的敷衍，更不是偷工減料的借口，而是一種空間策略的創(chuàng)新——構(gòu)建一種“可使用的未完成性”。

正如法國(guó)思想家德塞托（Michel de Certeau）所言：“空間不是天然存在，而是通過(guò)使用被創(chuàng)造。”EKA·天物與這一理念不謀而合，將空間從靜態(tài)的“展示”轉(zhuǎn)化為動(dòng)態(tài)的“共創(chuàng)”。項(xiàng)目通過(guò)“半改造空間”與“日常性事件”的結(jié)合，為使用者提供了參與與介入的可能性。無(wú)論是寵物市集、手作派對(duì)、午夜書(shū)會(huì)，還是戶(hù)外放映、城市植物研究室，這些看似“未完成”的事件背景，實(shí)則釋放出一種強(qiáng)烈的邀請(qǐng)信號(hào)：“我可以加入”、“我可以改變它”。

EKA·天物老廠房化身為力量美學(xué)的舞臺(tái)，海椰絲大力士賽中肌肉猛男搬輪胎、拉錨鏈的硬核畫(huà)面，吸引健身與攝影愛(ài)好者紛紛前來(lái)打卡 ?網(wǎng)絡(luò)

這種空間狀態(tài)與運(yùn)營(yíng)模式，遠(yuǎn)比傳統(tǒng)的“觀賞性空間”更具黏性。它激發(fā)了人的參與感與創(chuàng)造力，使空間成為一個(gè)不斷生長(zhǎng)的有機(jī)體。使用者不再是被動(dòng)的“消費(fèi)者”，而是空間意義的共同建構(gòu)者。它吸引的不僅是品牌，更是有故事、有態(tài)度、有溫度的內(nèi)容創(chuàng)造者。在這里，空間不再是一個(gè)被消費(fèi)的背景，而是一個(gè)持續(xù)生長(zhǎng)的容器，一個(gè)激發(fā)靈感、承載日常、孕育創(chuàng)意的生活現(xiàn)場(chǎng)。

在空間設(shè)計(jì)上，EKA·天物也體現(xiàn)了這種理念。它并不強(qiáng)調(diào)傳統(tǒng)意義上的“商業(yè)動(dòng)線”，即單一功能導(dǎo)向的行走路線，而是構(gòu)建了一個(gè)鼓勵(lì)“日常偶遇”的路徑系統(tǒng)。訪客不是按照預(yù)定的功能導(dǎo)引來(lái)移動(dòng)，而是被空間中的氛圍所牽引，自然而然地流動(dòng)。這種流動(dòng)性是EKA·天物的最大價(jià)值所在：它不像購(gòu)物中心那樣擁有固定的路徑，而是更像一座真正的城市，充滿(mǎn)了不可預(yù)知的相遇與發(fā)現(xiàn)。

不押注“IP神話”，構(gòu)建更穩(wěn)定的“城市熟人網(wǎng)絡(luò)”

在城市空間日益符號(hào)化、品牌化的今天，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的吸引力，往往被簡(jiǎn)化為“有沒(méi)有IP”“是不是網(wǎng)紅”。但真正決定一個(gè)空間能否“落地生根”的，不是它是否擁有視覺(jué)識(shí)別度或傳播力，而是它是否與周邊居民建立起真實(shí)、持續(xù)、可參與的社會(huì)關(guān)系。EKA·天物項(xiàng)目正是這樣一種嘗試：它不追逐“超級(jí)IP”的光環(huán)，而是致力于構(gòu)建一個(gè)“城市熟人網(wǎng)絡(luò)”，讓空間成為“我們是鄰居”的日常實(shí)踐場(chǎng)。

在招商執(zhí)行上，EKA·天物沒(méi)刻意追求“頭部品牌”的短期流量效應(yīng)，而是更關(guān)注品牌與居民之間是否具備“關(guān)系潛能”。它引入的，不只是商業(yè)品牌，更是具有社區(qū)意識(shí)、參與意愿的“關(guān)系共建者”。主理人品牌、本地手藝人、青年家庭創(chuàng)業(yè)者，都是EKA·天物運(yùn)營(yíng)體系中的核心角色。這種招商策略，本質(zhì)上是一種“社會(huì)關(guān)系的編織”——它不是將品牌作為“內(nèi)容填充”，而是將品牌視為“關(guān)系節(jié)點(diǎn)”，通過(guò)它們與居民之間的互動(dòng)，持續(xù)強(qiáng)化空間的社會(huì)黏性。

EKA·天物7棟廠房化身為劇場(chǎng)，首演劇目是以“再野Rewild”為題的參與式肢體戲劇，引發(fā)了觀眾的熱烈參與和討論。以上為現(xiàn)場(chǎng)視頻?網(wǎng)絡(luò)

傳統(tǒng)商業(yè)空間的運(yùn)營(yíng)模式往往是“中心化”的——由品牌主導(dǎo)、由消費(fèi)驅(qū)動(dòng)、由流量衡量。但在EKA·天物的運(yùn)營(yíng)邏輯中，空間是“去中心化”的——它不是一個(gè)被觀看的對(duì)象，而是一個(gè)被使用的織體，一個(gè)由多元群體共同編織出的社會(huì)關(guān)系網(wǎng)。這種“去中心化”不是管理的松散，而是結(jié)構(gòu)的開(kāi)放。項(xiàng)目通過(guò)自組織機(jī)制，讓居民、品牌、藝術(shù)家、家庭都能成為內(nèi)容的生產(chǎn)者與關(guān)系的建構(gòu)者。這種模式不僅降低了進(jìn)入門(mén)檻，也增強(qiáng)了空間的包容性與可持續(xù)性，使其不再是“一個(gè)項(xiàng)目”，而是一個(gè)正在被使用的社會(huì)生活現(xiàn)場(chǎng)——一個(gè)由居民共同編織出的城市熟人網(wǎng)絡(luò)。

摒棄傳統(tǒng)的“復(fù)合業(yè)態(tài)”，塑造高共生力的”共振物種”

在商業(yè)空間同質(zhì)化愈發(fā)嚴(yán)重的今天，“復(fù)合業(yè)態(tài)”似乎成了一種機(jī)械的拼貼邏輯——咖啡、展覽、零售等元素簡(jiǎn)單堆砌，本質(zhì)上仍是功能主義的空間分配，難以觸及現(xiàn)代人深層次的社會(huì)心理需求。EKA·天物項(xiàng)目以其獨(dú)特的方式突破了這種傳統(tǒng)框架，將空間轉(zhuǎn)化為一個(gè)關(guān)系共振的有機(jī)體。

項(xiàng)目的獨(dú)特性首先體現(xiàn)為對(duì)“關(guān)系性?xún)?nèi)容”的深度設(shè)計(jì)。藝術(shù)駐留、鄰里廚房、寵物友好社區(qū)、夜間燈光實(shí)驗(yàn)等模塊，表面看業(yè)態(tài)迥異，實(shí)則通過(guò)“使用頻率的交集”形成有機(jī)共振。這種設(shè)計(jì)直指現(xiàn)代都市人的核心焦慮：在高度流動(dòng)的社會(huì)中，人們渴望通過(guò)持續(xù)性參與而非一次性消費(fèi)建立自我認(rèn)同。例如，寵物友好設(shè)施不僅滿(mǎn)足功能性需求，更通過(guò)人寵互動(dòng)重構(gòu)鄰里社交密度；夜晚燈光實(shí)驗(yàn)則賦予空間時(shí)間維度的敘事變化，將訪客從“被動(dòng)觀察者”轉(zhuǎn)化為“共同創(chuàng)作者”。

蘭巴赫西餐廳以其獨(dú)特的“分享文化”理念，鼓勵(lì)客人用中餐的方式享受西餐的美味，倡導(dǎo)“一桌共食”的分享式西餐，將美式的粗獷愜意與貼心的暖燈毛毯細(xì)節(jié)融合，打造溫暖松弛的美食儀式感。圖為蘭巴赫浦東首店 ?網(wǎng)絡(luò)

通過(guò)“品牌+建筑”的緊密綁定，EKA·天物實(shí)現(xiàn)了“空間賦能品牌，品牌反哺空間”的雙向價(jià)值增值。消費(fèi)者對(duì)“稀缺性”和“故事性”的追求，使得首店成為了新的“社交貨幣”。如蘭巴赫浦東首店、Paulmann上海首店、蟹尊苑浦東首店以及BoboLEE Thai&Cake等品牌的入駐，不僅為EKA·天物帶來(lái)了獨(dú)特的故事性和吸引力，同時(shí)也強(qiáng)化了其作為文化地標(biāo)的地位。

此外，項(xiàng)目還建立了一套動(dòng)態(tài)更新機(jī)制，定期引入設(shè)計(jì)師市集、藝術(shù)展覽等活動(dòng)，確保每次到訪都能帶給消費(fèi)者新的發(fā)現(xiàn)，從而保持內(nèi)容的新鮮度和吸引力。EKA·天物的實(shí)踐展現(xiàn)了一個(gè)重要趨勢(shì)：未來(lái)的商業(yè)空間競(jìng)爭(zhēng)，將不再是業(yè)態(tài)組合的比拼，而是“關(guān)系編織能力”的較量。

結(jié)語(yǔ)

EKA·天物的卓越之處，并非其商業(yè)成果，而在于對(duì)“城市更新”理念的深度重塑：它超越了建筑表象的革新，回歸到對(duì)“人之在城中何以安頓”的本源探尋。當(dāng)商業(yè)空間不再只是消費(fèi)的容器，而成為情緒的承載者；當(dāng)工業(yè)遺存不再是被遺忘的廢墟，而被轉(zhuǎn)化為文化的記憶載體；當(dāng)社群活動(dòng)不再是邊緣的點(diǎn)綴，而成為城市生活的公共客廳——我們便得以窺見(jiàn)：真正的城市更新，不是讓城市變得“嶄新”，而是讓它變得“溫暖”。

這種更新，不是技術(shù)的炫耀，而是對(duì)“人之為人”的深切體察；不是資本的狂歡，而是對(duì)生活本身的尊重。或許，這正是未來(lái)城市更新的終極答案：不是讓人適應(yīng)城市，而是讓城市服務(wù)于人之存在的完整性與豐富性。