房地產被拋棄了嗎？

　　我這幾天去迪拜了，一直不方便寫稿子，今天再補充說一下重點。

　　就是前兩天的會議通稿中，穩房地產提都沒提，很多自媒體說是首次中央會議沒有提及房地產幾個字，是不是真的被徹底拋棄了？沒人管了？

　　這次大會確實是沒提，但我查了下過去，其實也不是首次沒提了。

　　2019年和2022年年底的政治局會議，都沒有直接提到房地產，但這并不代表下一次開會就不會提到了，以及出臺各種房地產政策。

　　這次關于下半年房地產的政策，只是說了一句，加力實施城市更新行動。

　　我理解的意思就是只能給老房子修修補補，別指望下半年有什么發國債回購商品房的大政策出來了。

　　說明房地產止跌企穩，在上面看來不是眼下要解決的當務之急，最急的是趕快化債。

　　也說明房地產眼下確實沒有以前那么受重視了。

　　為什么，因為現在房地產已經在ICU了，但好像并沒有對經濟造成破壞性影響啊，GDP居然還有5個多點，銀行業也沒有發生金融危機。

　　過去兩年中央開會經常會提到一句，牢牢守住不發生系統性風險的底線。

　　以前我們總認為房價跌30%，銀行要倒閉，現在都跌了40%，銀行股還漲的飛起，也沒有一家大銀行倒閉，系統性風險也守住了，沒有房地產拉動，經濟照常運轉。

　　如果你是上面，看到這個結果，你會怎么想？是不是會感覺中國 房地產危機并沒有大家說的那么恐怖。中國有自己的特色，好像跟美國日本的房地產危機不太一樣？

　　就跟一個公司老板一樣，原來大家都以為公司沒了他就要倒閉了，結果發現他成植物人了，公司業績雖然有所下滑，但好像也還能運轉下去，那可能也沒那么著急救他了，反而重點是做其他事了。

　　未來如果還是像現在這樣，經濟增速能達到預期，也沒有金融危機，那房地產政策，想要國家擴大國債拿真金白銀來回購商品房應該是不可能的了。

　　基本上就是眼下這種溫水煮青蛙，慢慢由市場自己出清，等到居民、企業和地方的負債率都降下來了，樓市自然就好了。

　　因為只要人均可支配收入每年有五個點的增長，就說明總有人的收入漲的不錯，傳統產業的人可能感覺收入不漲，但新興產業收入在漲啊。

　　所以哪怕你短期不看好樓市，但如果眼光放長遠一點，一二線城市的房價總不可能一直跌下去吧，但這個底部在哪里，現在確實沒法預測。

　　現在短期兩年還有最大的一個指望，是看美國啥時候降息，中國跟著降了，因為房貸利率如果能降到2以下，達到甚至超過租售比，那二手房自然會減少拋售，也會增加購買力。

　　今天美國的就業數據亮出來了，確實不如預期好，所以大家預期今年9月會提前降息。

　　雖然我們老百姓的體感跟經濟數據可能確實不一樣，畢竟大家的財富都是在房子上，但上面做決策就是拿數據拿結果做為判斷依據，你覺得樓市不行了，上面看著沒事，三百六十行，沒有了房地產，其他行能拉動經濟增長也行。

　　房價短期如果不能漲，就讓你們去股市賺錢，所以現在就引導各種資金流入股市。

　　昨天財政部、稅務總局還出了一個政策，就是從今年8月8日起，買國債、地方債、金融債的利息收入，都要征收增值稅了。以后說不定我們存銀行利息都可能要征稅。

　　這等于是降理財產品收益率，就是想辦法把資金趕出去買房買股。

　　過去房地產高速增長的時代，大家都不看租售比的，因為不指望那點租金，全是想著大漲賺錢。

　　但大漲時代過去后，現在市場的投資資金都開始要看租售比了，未來中國這個指標也會慢慢跟國際接軌。

　　這幾年國內資金都在往外面跑，買房子的喜歡去香港、新加坡、東京、澳洲、迪拜、倫敦、泰國曼谷等租售比高的地方。

　　下面這個圖是2024年高凈值人士資金流入流出圖。

　　左邊，2024年高凈值人士凈流入前10個國家分別是阿聯酋、美國、新加坡、加拿大、澳大利亞、意大利、瑞士、希臘、葡萄牙、日本。

　　右邊，高凈值人士凈流出最多的10個國家和地區分別是中國、英國、印度、韓國、巴西、南非、中國臺灣、尼日利亞、越南。

　　阿聯酋成了資金流入第一，而中國成為資金流出最多的國家。

　　富豪買是為了分散風險投資，而高產也去出去買就是看中他們的租金回報率都比較高，樓市相對成熟穩定，不會大起大落，孩子過去上學租金太貴，買個房子到時候賣了也劃算。

　　這次我去阿聯酋迪拜旅游，相當于中國的上海，順便也考察了一下當地的房地產市場。

　　去之前只聽過迪拜聞名于世的有世界第一高樓哈利法塔，世界第一座七星級酒店帆船酒店，還有富得流油的中東土豪。

　　但我真沒想到迪拜租金回報率居然是全球最高的，平均能達到6.5%，部分地區甚至能達到10%以上，而且沒有房產稅。紐約是4.6%（但每年有房產稅1,2%-3.3% ），倫敦3.2%，香港2.75%，新加坡2.5%，北京上海只有1點幾。

　　迪拜核心區房子均價是4.7萬元/平，而香港高達19.2萬/平，新加坡也有16.5萬/平，倫敦15.4萬/平，北京上海核心區房價基本都是超過十萬了 。

　　算下來迪拜的租售比居然遠高于新加坡、倫敦、悉尼、東京等國際化城市。

　　在迪拜主城區買一套200萬迪拉姆，大概將近400萬人民幣（1迪拉姆=1.963人民幣）的房子，一年租金可以收到三十萬，還可以辦理十年黃金簽證，享受阿聯酋居民福利，比如不要付個人所得稅。

　　我在深圳，如果是南山區一套400萬的房子，一年大概是六七萬租金吧，雖然也沒房產稅，但這收益率還是差太遠了。

　　讓我感覺不可思議，怎么租金會這么高，房價又不算高呢？

　　迪拜最大的華人房地產中介公司德西亞負責人告訴我，有幾個原因。

　　第一個，在迪拜買房三年內就要付清全款，等于沒有杠桿，所以沒啥房價泡沫，大家全款買不起房的就得租房，租金就很高。

　　第二個，迪拜跟新加坡有點類似，阿聯酋屬于中立國，安全，資金進出也沒有外匯管控，自由，所以是熱錢的避風港。

　　第三個，迪拜的匯率，跟港幣一樣，對準美元，實施固定匯率， 從1997年到現在匯率都沒變過，一直是3.672，不用擔心匯率風險。

　　第四個，迪拜稅收很低，企業所得稅僅為9%，沒有個人所得稅，買房也能避稅，比如英國人因為避稅去買房的就特別多。

　　第五個，這幾年中東戰亂不斷，巴以沖突，俄烏沖突，周邊戰亂國的富人就喜歡去這里避險。窮人就去打工，在迪拜當保潔員都是1.5萬元起步。

　　加上這幾年中國加緊搞一帶一路，去中東賺土豪的錢也容易，企業和人口流入中東確實越來越多了，現在迪拜的工地現場，超過7成的建筑公司都是中國的。聽說強東哥也去迪拜開物流園了。

　　所以過去五年，迪拜外來人口總共流入了100多萬。

　　簡單來說，就是流入的人口不斷增多，而房子供給量又跟不上，富人有錢就買房，中產沒錢就租房。

　　所以房價和房租同頻上漲，2024年迪拜房租漲了20%，房價漲了17%。

　　2020年11月-2024年12月，迪拜公寓累計漲幅64~94%，別墅累計漲幅90~180%，豪宅累計漲幅122%，創下國際大都市最快漲幅紀錄。

　　我去迪拜本土開發商 杰克寶的幾個項目也參觀了一下，他們就是幾個沙盤放在大廳，也沒什么像樣的樣板房，現場人如潮水，來自各國的面孔都有，還不等開盤他們就預訂完了。

　　我在樓盤現場碰到不少中國人，一問發現很多人都是奔著給小孩投資去的，因為購房只要超過200萬迪拉姆，就可獲得10年黃金簽證，而且可以無限次續。

　　而且迪拜經濟穩定增長，人均收入高達44萬人民幣，人口持續流入支撐基本面的情況下，他們都預期未來十年迪拜的房價還會漲。

　　現在的迪拜有點像十幾年前的深圳，還處在城市快速建設的過程中，

　　因為相比新加坡、倫敦、香港、紐約這些房價動輒一二十萬一平，高產已經高不可攀的地方，迪拜四五萬的房價最起碼還夠得著。

　　就算買200平的兩房豪宅，總價大概也只要1000萬多人民幣。

　　還有剛需盤，套內100多平兩房，帶泳池加花園50㎡，總共400多萬人民幣，一年能租三十多萬。

　　70平的大一房，大概240萬人民幣，一年能租15萬人民幣左右。

　　最小的一房面積40平左右，大概總價是130萬人民幣，一年租金收入可達11萬，就算扣除物業費托管費之類的各種成本，到手凈租金收益也可以拿到8.5萬左右。

　　目前迪拜人口是397萬，超過9成都是外來人口，按照迪拜政府的計劃，到2040年人口要達到780萬，等于迪拜城市化進城至少還有一半的空間。

　　未來房價想象空間確實還是蠻大的。