謝逸楓：深圳商品房住宅用地供應斷崖式暴跌，未來房價要上漲？

文/謝逸楓

基于去庫存周期超過7個月、二手房掛拍量超過7萬套、核心區域土地供應加大、優化存量結構，2025年，深圳樓市商品房用地供應進入全面縮量時代。

深圳樓市總體商品房供應量較為充裕，正處于去庫存階段，調減土地與住宅供應規模，體現出“隨行就市、穩房價、穩地價、穩預期”的政策思路。

從土地拍賣成交到新房項目規劃設計、開工、建設、竣工、新房項目正式上市，通常需要6個月-1年-14個月的時間，這個房子生產的周期會影響供應趨勢。

2024年的土地供應情況會直接影響2025年新房市場的供應格局，2025 年的土地供應會對2026年的新房供應產生影響，目前關鍵要看庫存和二手房掛牌量。

深圳2025年的住房供應計劃和調整方向看，傳遞出了明確的信號，即控制存量、消化庫存、優化結構。新房供應的大幅減少，會對市場預期產生深遠的影響。

深圳房地產市場正在經歷緩慢復蘇。貝殼數據顯示，上半年深圳新房與二手房成交超6.5萬套，同比增長53.2%，其中住宅成交超過5.1萬套，同比增長41.8%。

2025 年上半年深圳新房供應總量17232 套，同比降幅達44.5%，環比降幅更達 47.7%。其中新房住宅供應14983 套，同比下降 45.6%，環比下降 47.3% 。

在供應大幅減少的情況下，新房成交十分火熱。上半年深圳新房總成交31074 套，同比飆升 79.9%。其中住宅成交21867 套，同比勁增49.3% 。

2025年上半年深圳全市新房住宅過戶量成交套數21867套，同比增長49.3%，環比下降36.2%。一手成交均價5.2萬元/㎡，同比下跌5.45%。

2024年深圳新房成交均價約5.44萬元/㎡（54397元/平方米），同比下跌10%，成交均價回到2016年的水平。2023年59542元/平方米、2022年67515元/平方米。

2021年61262元/平方米、2020年52826元/平方米、2019年54748元/平方米、2018年54851元/平方米、2017年59433元/平方米、2016年54486元/平方米。

2015年34999元/平方米、2014年30032元/平方米、2013年25366元、2012年22607元/平方米、2011年21934元/平方米，2022年成深圳新房的房價頂峰。

2004年深圳新房住宅均價為5980元/平方米，同比上漲5.28%，新房住宅成交為820.13萬平方米?，同比增長1.01%，呈現量價上漲的趨勢。

2011年-2020年深圳新房住宅成交分別為32002套、40332套、47761套、41884套、66450套、40443套、25820套、29396套、37882套、45384套。

2021年深圳新房住宅成交52417套，是峰值，2022年34441套?，同比減少17976套，降幅達34.29%。2023年31621套，同比減少8.2%。

2022年和2023年新房住宅成交量下行，2024年成交量小幅上行，成交37972套新房住宅，同比增加20.1%。2025年上半年21867 套，同比勁增49.3%

庫存數據十分驚人。截至2025年6月底，深圳新房住宅可售房源25661 套，去化周期下降至7.5 個月，達到近四年同期新低 。

按照庫存合理期看，去化周期超過18個月即超過 “警戒線”，12個月以內是相對比較理想的狀態，6個月以內，顯示出供求關系較為緊張，可能會出現房價上揚。

在新房、二手房市場去庫存、加快銷售回款、二手房沖擊、房企流動性緊張的背景下，“以價換量”成主基調，過去3年開發商讓利頗多，新房價格持續下滑。

深圳二手房掛牌量的飆升著實讓人瞠目結舌。深圳市房地產中介協會數據顯示，截至2025年6月底，共有73858套有效二手房源在售，較上周增加1617套 。

6月16 日，深圳全市共有71831套有效二手房源在售，較上周減少510套 。從這些數據可以看出，二手房掛牌量在近期一直維持在高位，且波動頻繁。

6月深圳二手住宅掛牌均價為6.42萬元 / 平方米，環比小幅下滑1.2%。二手住宅成交均價為6.03萬元 / 平方米，環比小幅下降 1.5% 。

價格有一定下降，主要是考慮到二手房掛牌量的大幅增加，供大于求的局面沒有改變，這種價格調整，只是市場在供需失衡下的一種自我調節。

2025年6月，深圳二手住宅網簽4502套，環比下降 3.9%，同比增長7.9%；2025 年上半年，深圳二手住宅網簽29231套，平均每月約4872套 。

2025年上半年深圳全市二手住宅過戶量成交套數為29231套，同比增長36.6%，環比下降11.7%。前三名分別是龍崗區、福田區、南山區。

2025年上半年深圳全市二手住宅成交均價5.5萬/㎡，同比跌幅1.79%。對比2021年深圳二手房價最高點，跌幅26.67%。對比2024年下半年價格并無變化。

總體來看，深圳房價現在就是筑底過程，盡管不會大幅度的上漲，但大幅度的下降大概率不存在，未來上漲的可能性肯定是大于下降。

2024年深圳二手住宅成交均價6.3萬元，同比跌幅3%，相當于回到2019年的平均水平。2023年二手住宅成交均價6.5萬元、2022年7.4萬元、2021年8.0萬元。

2004年-2011年深圳二手住宅成交均價分別為53259元/平、65541元/平、84976元/平、92063元/平、43001元/平、154887元/平、112743元/平、60665元/平。

2004年-2011年深圳二手住宅成交網簽量分別為0.6萬套、0.7萬套、0.9萬套、1.3萬套、1.2萬套、1.4萬套、1.6萬套、1.5萬套，可以說2009年是頂峰。

2012年-2018年深圳二手住宅成交均價分別為57473元/平、87827元/平、57251元/平、127245元/平、95899元/平、63578元/平、64627元/平。

2012年-2018年深圳二手住宅成交網簽量分別為1.6萬套、1.9萬套、2.3萬套、3.1萬套、5.0萬套、5.5萬套、5.9萬套，呈現逐漸上升的趨勢。

2019年-2025年上半年深圳二手住宅成交均價分別為77149元/平、95273元/平、40655元/平、21701元/平、32768元/平、54487元/平、5.5萬/平。

2019年-2025年上半年深圳二手住宅成交網簽量分別為6.2萬套、7.0萬套、8.0萬套、7.4萬套、6.5萬套、6.3萬套、29231套，可以說2021年頂峰。

2025年7月23日，深圳2025年住房發展年度計劃顯示，深圳計劃供應商品住房用地60公頃，商品住房供應4萬套。2025年住房計劃供應居住用地100公頃。

其中供應商品住房用地60公頃，供應保障性住房用地40公頃。2025年計劃新安排建設籌集保障性住房4萬套（間），計劃竣工保障性住房3.23萬套（間）。

福田區計劃建設籌集6773套，羅湖區3870套，鹽田區550套，南山區6050套，寶安區7458套，龍崗區8620套，龍華區2538套，坪山區1329套，光明區2812套。

保障性住房竣工15681套，福田區238套，羅湖區1821套，南山區1560套，寶安區473套，龍崗區3806套，龍華區3690套，坪山區4592套，大鵬新區473套。

深圳房地產投資與商品房用地供應呈現相同的走勢，數據顯示，2025年上半年，深圳房地產開發投資同比下降15.1%，深圳共出讓6宗居住用地。

2025年7月14日，位于深圳前海的一塊住宅用地經過158輪報價，最終由招商蛇口旗下招榕置業以21.55億元價格摘得，地塊溢價率達到86.1%。

回顧十三五，2016年-2019年深圳市商品住房用地累計供應510.7公頃，完成十三五規劃的90%。公共住房用地累計供應281.3公頃，完成十三五規劃的120%。

累計供地擬建設商品住房26.27萬套，完成十三五規劃指標75%，其中新供用地建設3.81萬套、城市更新建設13.15萬套、土地整備利益統籌建設 9.31萬套。

安居工程建設籌集35.34萬套，已完成十三五規劃的88%，安居工程供應16.98萬套/間。累計發放住房租賃補貼0.53億元，人才安居補貼23.73億元。

對比2020年-2024年商品住房用地供應，2025年堪稱腰斬，深圳商品房用地供應迎來斷崖式暴跌，不管是用地供應面積，還是住房供應套數。

可以看到，深圳商品房供應連續3年持續下降。2025年深圳商品房計劃供應用地60公頃，比2024年足足少了70公頃，不到2022年和2023年的三分之一。

2020年-2025年計劃供應商品住房用地，分別為125公頃、149.3公頃、215公頃、205公頃、130公頃、60公頃，2025年低于十三五期間年均102.14公頃。

4萬套的商品房供應量，比2024年減少了5000套，是2016年以來歷史最低記錄。正好與2025年新房網簽成交量4萬套差不多，上半年網簽21846套，全年4萬套。

2020年-2025年深圳商品房計劃供應，分別為6.3萬套、約6萬套、6萬套、6萬套、4.5萬套、4萬套，2025年低于十三五期間年均5.25萬套住房供應。

2021年末，深圳常住人口1768.16萬人。其中常住戶籍人口556.39萬人，占常住人口比重31.5%。常住非戶籍人口1211.77萬人，占比重68.5%。

2020年底深圳常住人口達到1763.38萬人，由此，可計算出2021年深圳常住人口增加4.78萬人。2022年深圳常住人口1766.18萬人?，較2021年末減少1.98萬人。

2023年末，深圳市常住人口為1779.01萬人，創歷史新高。比2022年末增加12.83萬人，同比增長0.73%，增量居一線城市前列，是一個創下歷年新高的數字。

作為國內最年輕的一線城市，深圳在吸引人口流入方面占據優勢。良好的創新創業氛圍以及較為寬松的落戶政策，吸引了來自全國各地的畢業生和創業者。

2024年末深圳常住人口為1798.95萬人，同比增加19.94萬人，增長1.12%。深圳已連續2年常住人口增量增速均居全省，成為全省人口增長的主要推動力。

增量看，2024年年末常住人口增加19.94萬人，較2023年12.83萬人多7.11萬人。增速看，2024年年末常住人口同比增長1.12%，增速較上年0.73%提高0.39%。

今年沒有公布各個區的商品住房用地供應數據，綜合2021年到2024年的數據來看，核心區域的住宅用地供應在增加，外圍區域的則在減少。

從區域分布上能看出，住宅用地供應的重心明顯偏向了核心區，郊區已經大大地減少。商品住房用地供應最多的是前海（包括寶安的部分地塊），有19.5公頃。

排在第二的是寶安區，為18.5公頃。另外，福田、羅湖、鹽田、南山等核心區域，結束了多年沒有供應的局面，增加供應，平衡市場供求關系。

這些數據的變化，深圳在對2020年到2022 年 “大量供應土地” 的情況進行主動調整。每年出讓30多宗住宅用地，使得2022年單月新房供應超過1萬套。

2025年上半年深圳已經成功出讓了6宗居住用地，幾乎是各區的核心地塊。跟以往不同的是，今年是通過出讓優質地塊、降低容積率，來快速提高樓面單價

這意味著深圳新房市場正經歷劇烈去庫存。其中新房庫存看，截至2025年5月底，深圳新房預售住宅庫存量降至26343套，相較4月底減少1719套。

按近6個月平均銷售速度計算，去化周期為7.9個月。截至2025年6月底，深圳一手預售住宅庫存量為25661套，相較5月底減少682套。

按12個月一手預售住宅月均去化速度（月均3412套）計算，去化周期7.5個月。按6個月一手預售住宅去化速度（月均2517套）計算，去化周期10.2個月。

目前深圳有30%左右的新房為現售，預售加上現售庫存為新房總庫存，按此算，深圳去化周期實際會更長一些。所以，目前供需關系未發生逆轉。

第一是2020年深圳商品住房計劃安排用地125公頃（包括新供應用地50 公頃,更新整備用地75公頃）、建筑面積約563萬平方米，計劃供地擬建設6.3萬套。

擬建設商品住房6.3萬套、建筑面積563萬平。其中新供應用地擬建設 2.5 萬套，建筑面積約225萬平。更新整備用地擬建設3.8萬套，建筑面積約338萬平。

2020年計劃安排供應公共住房用地168.2公頃，其中新供應用地79.2公頃，更新整備用地12公頃，棚戶區改造用地46公頃，其它（含工改保）用地31公頃。

2020年計劃建設籌集安居工程8.1萬套。各單位落實到項目約65123套，待籌集項目15877 套 。2020年計劃基本建成（含竣工）安居工程項目2.28萬套。

其中公共租賃住房約1.21萬套，安居型商品房0.22萬套，人才住房0.47萬套，產業配套宿舍0.22萬套，拆遷安置房0.16萬套。2020年計劃供應安居工程 4萬套。

第二是2021年深圳商品住房計劃供應商品住房用地149.3 公頃，商品住房供應約6萬套，實際供應207.13 公頃，完成年度任務目標的138.7%。

2021年深圳市計劃供應居住用地361.3公頃，占建設用地的32%，其中商品住房用地149.3公頃，供應約6萬套，公共住房用地212公頃，租賃住房用地37公頃。

公共住房計劃建設籌集8.3萬套，基本建成(含竣工)2.7萬套，供應任務3.5萬套。2021年計劃新開工商品住房700萬平，開工964萬平，完成年度目標的137.7%。

2021年計劃批準預售和現售商品住房600萬平方米，實際批準預售和現售662.39 萬平方米，約6.47萬套，完成年度任務目標的110.4%。

2021年計劃供應公共住房用地214公頃 ， 實際供應162.03公頃，完成年度的75.7%。計劃建設籌集公共住房8.3萬套，實際9.65萬套，完成年度的116.3%。

2021年計劃基本建成（含竣工）公共住房2.7萬套，實際3.1萬套，完成年度的114.8%。計劃供應公共住房3.5萬套，實際4.23萬套，完成年度的120.9%。

第三是2022年計劃供應商品住房用地215公頃，供應6萬套；新開工商品住房建筑面積700萬平，約7萬套。批準預售和現售商品住房面積600萬平, 約6萬套

計劃供應公共住房用地150公頃。計劃建設籌集公共住房不少于12萬套（間）；計劃基本建成（ 含 竣 工 ）公共住房2.7萬套 （間）。

分配公共住房不少于6.5 萬套（間），其中保障性租賃住房不少于4萬套（間）。總體來看，2022年計劃供應商品住房用地比2021年、2020年高。

第四是2023年深圳居住用地供應計劃如下，供應總量（含深汕）為1200公頃，與2022年相同，維持在常年水平。其中居住用地供應330公頃，占比27.5%。

產業用地300公頃，占比25%；民生用地543公頃，占比45.3%；商服用地20公頃，占比2.2%。深汕合作區供應量繼續創新高，達到213公頃。

商品住房用地205公頃，供應6萬套，占比61.1%；公房用地125 公頃，占比37.9%。租賃住房用地 34 公頃，占居住用地的 10.3%，占建設用地比例的2.8%。

居住供地分區結構上，只算最簡單的新增供應，各區排名依次為坪山34公頃，寶安25公頃，龍崗20公頃，龍華16公頃，前海12公頃，大鵬7公頃，南山5公頃。

福田1公頃，鹽田1公頃，羅湖0公頃。深汕合作區19公頃。2023年原計劃居住用地供應350公頃，至2023年完成居住用地供應不低于10.5平方公里。

第五是2024年深圳住房發展年度計劃，新開工建設籌集住房14.5萬套（間）。其中，新開工建設商品住房4.5萬套，保障性住房建設籌集10萬套（間）。

包括配售型保障性住房1.5萬套，公共租賃住房1.5 萬套（間）（實物建設不少于 1 萬套），保障性租賃住房7萬套（間）。

2024 年計劃供應住房共計11萬套（間）。其中，供應預售和現售商品住房4.5萬套、約450萬平方米；保障性住房供應不少于 6.5萬套（間）。

2024 年計劃供應居住用地240公頃。其中，供應商品住房用地130公頃，住房供應4.5萬套；供應保障性住房用地110公頃。保障房供應基本占到60%。

2024年度計劃供應居住用地180公頃，其中商品住房用地80公頃，保障性住房用地100公頃。另外，計劃供應租賃住房用地18公頃，占居住用地的10%。

從區域來看，居住用地供應最多的是寶安、前海、龍華、龍崗等區，值得一提的是前海區供應，達23公頃，此外南山的居住用地供應有17.5公頃。

嚴控商業辦公用地供應，科學合理安排現代服務業等其他商服用地的供應，商服用地供應這6年來不斷縮小，從2019年最高160公頃，下降到2024年5公頃。

第六是深圳市2025年度建設用地供應計劃顯示，深圳全市（含前海、深汕）2025年度計劃供應建設用地1060公頃。

產業用地2025年度計劃供應514公頃（含深汕404公頃），較2024年度313公頃大幅增加，增加了201公頃，主要集中在深汕合作區域。

居住用地2025年度計劃供應100公頃，其中商品住房用地60公頃、保障性住房用地40公頃（含深汕3公頃），租賃住房用地供應規模占比例不低于10%。

2025年計劃供應居住用地100公頃。其中供應商品住房用地60公頃，住房供應4萬套；供應保障性住房用地40公頃，供應4萬套（間）。

2025年計劃供應商品住房4萬套；計劃新安排建設籌集保障性住房4萬套（間），竣工保障性住房3.23萬套（間）。其中在保障性住房建設籌集方面。

福田區計劃建設籌集6773套，羅湖區3870套，鹽田區550套，南山區6050套，寶安區7458套，龍崗區8620套，龍華區2538套，坪山區1329套，光明區2812套。

保障性住房竣工15681套，福田區238套，羅湖區1821套，南山區1560套，寶安區473套，龍崗區3806套，龍華區3690套，坪山區4592套，大鵬新區473套。

商服用地2025年度計劃供應11公頃。深圳將合理調控商服用地供應規模和時序，嚴控商業辦公用地供應，科學安排現代服務業等其他商服用地的供應。

十四五期間（2021年-2024年）的供地計劃，發現深圳土地供應新趨勢，首先是總體供應規模大幅縮減，2021年1130公頃、2022年1200公頃。

2023年1200公頃、2024年800公頃。從2021-2023年保持在1200公頃左右，到2024年有明顯下降，但是在2025年上升到1060公頃。

深圳作為一個高度城市化的國際大都市、金融城市、科技創新地區，市區的可開發、建設土地越來越少，這種供應量的減少，恰恰是反映了土地資源的稀缺性。

其次是居住用地占比逐年下降，2021年363.3公頃 (32.1%)、2022年365公頃 (30.4%)、2023年330公頃 (27.5%)、2024年180公頃 (22.5%)。

居住用地占比逐年下降，從2021年的32.1%降至2024年的22.5%，到2025年居住用地供應下降到100公頃，居住用地占比下降到9.43%，首次跌破10%。

這是政府對房市宏觀調控的一種手段，旨在穩定房價，防止市場大幅波動。供應量的減少確實有助于樓市回暖，平衡供需關系，穩定預期。

再其次是產業用地占比上升，2021年:171.4公頃 (15.2%)、2022年:253公頃 (21.1%)、2023年:300公頃 (25%)、2024年 250公頃 (31.25%)、2025年514公頃。

占比逐年上升，從2021年15.2%升至2024年31.25%、2025年48.49%。供地結構的變化反映產業升級和結構調整，傾向高新技術產業、研發中心等提供用地。

再次是民生設施/公共服務用地基本穩定，維持45%。2021年543公頃 (48.1%)、2022年548公頃 (45.7%)、2023年 543公頃 (45.3%)、2024年365公頃 (45.6%)。

深圳作為一個快速發展的年輕城市，正面臨人口結構和需求的轉變。過去，由于年輕人口占比高，對教育和醫療的需求相對較低。

隨著時間推移，最早一批來深圳的人逐漸步入中年、老年階段，加上許多年輕人在深圳成家立業，對優質教育和醫療資源的需求日益增長。

最后是商服用地大幅縮減，2021年52.3公頃 (4.6%)、2022年34公頃 (2.8%)、2023年27公頃 (2.2%)、2024年5公頃 (0.6%)、2025年11公頃（0.010%）。

這是對商業地產過剩風險的預防和應對。過去幾年，國內城市面臨商業地產供過于求的問題，導致空置率高企、租金下降、房價下降。

深圳通過減少商服用地供應，一方面是有助于平衡市場供需，防止出現大量閑置商業空間。另外一方面是穩定商業地產的房價、租金、市場預期。

十三五、十四五以來的大部分時間里，深圳的供地計劃都是“超額完成”的，持續大放量。2016年以來，除了2016年和2020年，實際供地都超過了計劃供地。

2018年深圳推行“二次房改”之后，在計劃供地基本維持在12平方公里左右的穩態基礎上，實際供地放大了許多。2022年破天荒地超出了40%。

十四五期間2021年-2025年，深圳供應居住用地（不含深汕合作區）不少于15平方公里，力爭達到17.5平方公里，年均居住用地占建設用地比例不低于 30%。

規劃期前三年供應居住用地不少于五年總量的70%。深圳原本計劃十四五的居住用地比例年度不低于30%，從實際完成看，占比并沒有達到30%。

2021年-2022年分別是25.3%和21.6%。實際供地總規模放大了許多，居住用地都超過了計劃供地，絕對量卻是可觀。房價趨于穩定，有多方面的因素。

居住用地3年來首次低于30%。2023年的居住用地供應計劃是自2021年來首次低于30%，330公頃不到28%。2021年-2023年深圳累計供地1064.8公頃。

如果要滿足10.5平方公里，那么2023年供地在315.2公頃即可，是以2023年的330公頃，比起前兩年是縮減了，總量還是OK的。

2024年180公頃 (22.5%)、2025年100公頃（9.43%)。商品房與公共住房的結構在反復，2018年二次房改確立了公共住房，商品住房6:4的結構。

2020年、2021年都執行。2020年深圳計劃供應中公共住房用地，商品住房用地57.4%：42.6%。2021年為58.9%：41.4%，基本都遵循了6:4的結構。

2022年深圳計劃供應中公共住房用地，商品住房用地41.1%：58.9%，2023年下降為37.9%：61.1%。商品住房用地占比自2019年以來第一次超過了60%。

2023年產業用地計劃供應占比25%，這是2018年以來的新高，顯示確保產業優先。2021年-2024年商服用地占比分別為4.6%、2.8%、2.2%、0.6%、0.010%。

2019年深圳商服用地曾經達到非常高的超過13%的比例，2020年深圳開始大幅增加居住用地供應之后，占比飛一般的下調，從13.33%一路壓到2025年0.010%。