還得繼續降

前文回顧：

我再次確認了一下，我們歷史上是真的沒有低于3%的房貸利率，2015年前后打折最狠的時候也是3以上。

按照目前全面的了解，我認為到年底前：

降息的概率是100%；

降息20-30BP的概率80%；

當然，因為受到公積金利率下限的影響，最大尺度空間是不可能突破40BP的。

其實現在的利率很有意思，已經卡到歷史的分隔線上了，就算只降息10BP，我們也降見證按揭利率2時代的到來。

那么有三件事，就一定會發生：

1.五年期定存無限觸碰到1%的邊邊

不要講誰到哪哪理財、買什么險，對于絕大多數人來說，鉚大勁買點銀行的PR1-2級別的中低風險理財，而且這還得靠搶名額。

我在之前文章里說過，我們現在的居民存款已經到了162萬億。五年前，這個數是82萬億，五年翻一倍，這里面還包括了疫情三年，這是住戶存款，就是每家每戶實實在在存進去的。

而且我可以非常明確地告訴你，不要聽那些短視頻胡說八道，你真以為真正的大佬有錢人會把現金存在銀行？你說的那些應該是某手土大款網紅吧？這這162萬億里絕大多數就是每家每戶的中產勞動積攢所得。

對于中產而言，這種鈍刀子割肉對儲蓄者來說其實很難受，又有苦說不出，還得佯裝開心地說“干啥啥賠錢，我存錢多舒坦呢”，內心憋不憋悶，只有自己知道，就像那種有全身的力氣，但是不知道往哪里使的感覺。這還沒吃到老本的時候呢，因為財產性收入一降再降，如果到了吃老本的程度，那更是另外一種酸爽滋味。

2.租售比變得奇香無比

這里要講的，不是勸誰買房，恰恰是警醒各位，在歷史上的任何一個時期，房價快速下跌的末期，人們的“安全感”會非常低， 會主動尋求穩定性高現金流的資產避險。

以北京為例，超高租金的房產可真不是什么好東西。先說個上限，一般超過2.5%就該十分警惕了（租售比=年租金/房價）。

我之前是有提到過這件事的，但是最近無論直播間還是后臺，又多了不少這樣的問題，而且很具體，并且特上頭。

“北先生，某某某公寓/哪哪哪住宅，行不行，上個月買了租出去，租金真高，還想把隔壁買了！”

這里不需要多么專業的知識，你只記住一點就行了：

所有的超高租金，都是破壞居住屬性得來的。

住宅拿來辦公，這是典型的破壞居住屬性；群租短租，這是常見的破壞居住屬性；也不排除仍然有些做灰色行業的，這就更不用說了。

明明是住宅，你破壞了居住屬性，買房者更大比例的還是“自住為主”，自然，從供需關系來講，這種房子的供需關系永遠是失衡的，賺的是現金流、虧的是本金，不要用幾個個例代表全部來欺騙自己。

在利率越來越低的背景下，2%左右是十分合理的租售比，高并不一定是真香，合理才是。

（其實還有很多房產深度邏輯和接下來的預判，我會在本周六線下沙龍講，報名）

3.會出現1字頭長期穩定貸款

目前實證實操的20年穩定貸款的利率是2.2%（某些超低息都是虛假引流），那么按照上面說的，但凡再稍微降一降，就馬上突破2字頭，很可能來到1字頭了。

說實話，這對房貸持有者是非常不利的，一方面是持續被“吃差價”，比如按揭個300萬，房產持有期間，每年就是幾萬的差價；另一方面，持續消耗現金流，還是以按揭300萬為例，3.05%的房貸月供是12729/月， 而2.2%的貸款月供是5500/月，差了一半都不止，就算你是組合貸貸滿公積金其實也沒低多少，月供12441/月，也不止差了一倍（而且公積金記錄這東西，最好不要碰得好，畢竟上限已經十幾年沒動了，未來如大動，你再趕上換房，腸子會悔青）。

換句話說，在即將觸碰到1字頭的貸款面前，其他都是過渡。

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