2026年小陽春：跌出的性價比，與抄底老破小

「核心提示」
小陽春，很小的陽春，樓市筑底期的理性與躁動。

作者 | 詹方歌

編輯 | 邢昀

2026年春，北京和上海兩個重要房產市場，迎來了沉寂多時的小陽春。

不過，《豹變》走訪信息和市場數據均顯示，今年的“小陽春”重音落在“小”上。

首先是持續時間短，今年春節晚，開年的購房需求被壓抑到3月集中釋放，帶來了短時間內集中的成交量。其次，如今的成交量上漲主要和2025年房價的大跌相關，不少二手房、老破小在過去幾年中跌出了性價比，因此成交量主要由二手房市場帶來，新房市場仍不算景氣。

剛需客們還在猶豫要不要更晚出手，不少投資客已經率先入市，開始抄底新一線和二線城市的老破小。在投資者眼中，一些價格劃算的老破小有不錯的租金回報率，他們更看中長期穩定的現金流。

樓市不會再回到從前的樣子，這是每個參與者心中的共識。但是新趨勢、新市場中要怎樣用新方法繼續摸爬滾打，賣方、賣方、剛需客、投資客、中介，都還在探索。

1、迷你小陽春

“現在（成交）又有點放緩了。”4月初，北京東三環區域一位中介表示。

多位北京二手房中介告訴《豹變》，持續了整個3月的“小陽春”似乎快要過去了。至于以往總被提及的“金三銀四”，基本沒有人敢暢想。

“之前兩年都沒有金三銀四。”一位中介表示，今年的情況只是比前兩年稍微好些，說是成交好轉，但也只是相較于2025年下半年以來的至暗時刻。“最近成交好轉的那些小區，前幾個月啥也不是。”

大跌從去年4月之后開始。“我們測算，（每套房）每個月大概跌8萬。”上述東三環區域的二手房中介表示。不過對于全市區域整年的跌幅，不同中介的說法不一，有說20%，也有說30%甚至更多。

五環外的情況也類似。一位意向購房者告訴《豹變》，自己2025年6、7月看上一套320萬的房子，到今年3月，同戶型更好樓層的房子，已經跌到了260萬。

無論如何，進入2026年，北京二手房市場的確傳來一些好消息。中指研究院數據顯示，1月，北京二手房網簽量超過1.5萬套，同比增長超過20%。春節后，被暫時壓抑的需求集中釋放，二手房成交量連續五周環比回升，制造出了人們體感的“小陽春”。3月的第三周和第四周，北京二手住宅成交量持續創造近年同期新高。

但情況又沒有想象中樂觀，2026年第一季度，北京二手房累計成交4.31萬套，同比減少1.1%。

上述中介告訴《豹變》，受到小陽春影響，部分賣家的情緒發生了變化，有些房東下架了本來要賣的房子，希望再等等市場能有更大幅度的回升。也有房東上調了房源的價格，每平米價格可能比去年年底多上3000塊，按60平的兩居室算，一套房子大概多十幾萬。

“你要是上調幾萬塊錢還能接受，十萬以上，就沒人買了。”中介說。

相比來說，上海的情況要更樂觀一些。

2026年一季度，二手房整體成交6.4萬套，同比持平。其中二月受到春節假期影響，而3月上海二手房成交3.12萬套，同比增長6.3%，創下了近5年的新高。

成交量放大之后，價格也有微漲。中指研究院數據顯示，3月，上海二手房成交價格也有0.08%的微漲，這是自2023年6月以來首次上漲。

新房市場的情況更遜于二手房市場。

2026年1-3月，北京、上海新房市場整體有所回落，銷售面積同比分別下降28%和10%。

2、抄底，抄那些抄得著的底

無論北京還是上海，目前都仍在去庫存階段，成交主要集中在剛需房和已經跌出性價比的低總價房源中。

中指研究院數據顯示，上海300萬以下高性價比房源的關注度和成交量有所增加。北京的二手房交易也還是剛需為主，500萬以下的房源占總成交量的7成左右。

“跌出性價比”，房源不光會受到剛需客的青睞，合適的租售比也吸引了一波投資客。隨著房價持續走低，一場抄底新一線和二線城市老破小的投資方式正在流行。

3月全國50城的平均租金已經由跌轉漲，平均租售比升至2.3%左右。中指研究院方面表示，租金回報率已經接近綜合購房成本。一線、二線、三四線代表城市的租售比分別為1.65%、2.36%、2.16%。

2025年至今，小圓子已經在成都核心區貸款買下了8套老破小。“成都二環以內的房子，租售比達到5%以上，就能做。”

她表示，自己的計算方式比較簡單，就是貸款利率+資金成本的算法。她同時表示，自己因買老破小的故事接觸了很多粉絲，他們認為老破小帶來的收益率能夠大于銀行存款利息，全款購置，有3%的租售比就很滿足了。

“現有（9套房）租金每月可覆蓋月供，之后每月凈現金流預計約9000元左右。”她表示，9000元的數字是預計，因為其中有兩套房子還在裝修，收益目前還是預計。

這些投資屬性的房產里，她比較滿意的是華西附近的米蘭風度小標間，全款32萬元，首付只花了4.8萬，其他費用加在一起不到6萬，過戶當天就租出去了。租金1700元，月供1120左右。而且相比購入時，現在成都的老破小還略有漲幅，同戶型已經賣到38萬了。“這套是我覺得投入低，又有現金流，還升值了的很劃算的房子。”小圓子說。

昭森和小圓子有類似的經歷，2024年至今，她在昆明買下了五套老破小，同樣是只撿漏核心區，“我對比地州的房價，對標大理、怒江、版納，如果房價接近或者低于這些地方，我就買了。”為了盡量降低空置率，昭森愿意低于市場價格出租，“一般市價1200到1500，我1000塊就租了。”

不過，在是否貸款這件事上，昭森和小圓子的態度截然不同。“必須全款，不然就是虧。”昭森說。但是小圓子不僅選擇貸款買，而且只付最低15%的首付。

“因為成都政策真的很好，可以做到首付15%，30年的貸款政策。目前成都房貸利率大致在3%，銀行存款利率約1.9%，兩者相加5%是很穩妥的安全線。房貸利率在去年有過一次下調，我名下有幾套房源的利率更是低至2.9%。另外，租金只要能抵月供，首付越低，資金當然越靈活。”

顯然，她看中的首先是老破小帶來的現金流。“老破小不是拿來賺大錢的，它只是一個比較穩健的理財方式，我個人是長期持有，看重現金流，為孩子以及養老做的兜底型配置。”

她還表示，自己2025年在房產上投入大概110萬左右，其實是賣掉原有房子做的資產置換，整體投資占比并沒有增加，只是換了一種方式投資房產。

3、樓市筑底了嗎？

在房地產的起伏中，租金回報率逼近甚至超過按揭利率，為樓市筑底提供了重要支撐。不過能否真正帶動回暖，還取決于收入預期、庫存去化、政策協同等多重條件。

小圓子告訴《豹變》，2024年到2026年，成都老破小漲價是限購政策放開后的價值補漲。2024年4月29日起，成都全市范圍內住房交易不再審核購房資格（包括戶籍、社保等條件），也不再限制購買套數。

支撐成都老破小價值的重要一點，是城鎮人口增長和城市吸引力等因素。2024年成都戶籍人口1623.6萬人，增長25.3萬人，增量遠超常住人口。

北京和上海的這波小陽春，和去年的房產政策放開有關。

北京方面，最為明顯的政策優化是購房門檻的降低：2025年8月，北京宣布京籍和連續繳納社保或個稅滿兩年的非京籍居民家庭在五環外購房不限購。

12月末，非京籍購房條件再放寬：購買五環內商品房的社保或個稅繳納年限從3年減為兩年，五環外購房的社保或個稅門檻則從2年放寬到1年。另外，公積金政策也在不斷優化。不過，市場普遍認為，北京的政策力度比較克制。

相對來說，上海的政策放寬更為明顯。2026年2月，出臺了試點收購二手房、“滬七條”等多重政策，對非滬籍限購政策松綁力度更大。

政策力度讓上海3月的樓市小陽春比北京更明顯，實現了價穩量增，成交量結束了連續33個月的下跌。

成交量放大，同時上海二手房掛牌量也連續多月下降，至2026年2月，掛牌存量較高峰期已減少25.7%。

中指研究院數據顯示，整個2025年，北京二手房掛牌量都持續處于高位，一度接近15萬套，市場明顯供大于求。但到2026年2月末，情況發生了變化，北京存量掛牌套數降至12.2萬套，較2025年末減少1.5萬套。新增掛牌數量也接近2023年1月以來的最低值，賣方對于市場的預期正在趨于平穩。這在一定程度上也算好消息。

“你要想賣，不如就趁現在還有點余溫賣，下半年肯定還是不行。”北京二手房中介說。

買賣雙方的心態開始發生微妙的變化，中介們的話術不斷調整，著急出售的賣方逐漸減少，同時房東們對價格的預期重新抬高。不過，買方那邊，觀望的情緒仍在，要激發需求端的熱情，最好的支點還是穩定的收入預期。

上述五環外的意向購房者告訴《豹變》，自己準備等小陽春過去之后再重新開始看房。

“反正等了這么多年，越等越不著急了。”

（應受訪者要求，文中均為化名）