買賣必修課：不要太內耗，勇敢踏出第一步

這兩年我花了一些時間去做C端，接收過太多的咨詢，買房的、賣房的、炒股的，等等，有時候每天最高都有數十次交流。

總結下來，他們給我一個非常重要的感觸：人們在投資上賺到錢或者虧錢，本質上說與智商、學歷乃至財富都沒有太多的關系，反而是性格、行為方面的影響更直接。

這個感觸，恰恰是巴菲特多次談到的，你想在投資上賺到錢，不需要你會下三維象棋，擁有正常人的智商、正常人的常識就差不多夠了。老巴多次以此談到長期資本管理公司（LTCM）的教訓，這家公司的參與者有多牛呢？兩位諾獎經濟學獎得主——羅伯特·莫頓、邁倫·斯科爾斯，BSM期權定價模型的締造者，原美聯儲副主席——戴維·馬林斯，所羅門兄弟時期的明星交易員團隊，哈佛、MIT的數學家。曾經被譽為“全球每平方英寸智商密度最高”的投資“夢之隊”，認為可以通過精密的數學計算持續賺到大錢。

LTCM在1998年俄羅斯金融風暴中虧了90%，并在2000年破產清算。

這個案例我常看，我也建議我的粉絲們有時間多讀讀經濟方面的歷史，它會教會我們很多，尤其是對一件事情本質性、常識性的認知。

我注意到非常有趣的事情是，咨詢我的粉絲里，有一些會在咨詢完非常果斷的去行動，有的則會在時隔一年半載之后又回頭來告訴我：他什么都沒有做，然后又問我：你覺得未來的市場會怎樣？——把之前的問題又重新問了一次。當然，我這么說并不是在講“我的看法是對的”、“跟著我沒錯”，而是在強調一點：哪怕是大家在判斷上取得了共識，但是轉化為行動上，卻依然是千差萬別。這個背后，自然是有很多不為外人知的原因，無法一概而論。但僅就結果而言，就是我上面說的，更多折射的是個人行動力的特征。

強調行動力而不是判斷力，這一點，恰恰是我這幾年面臨房地產大調整以來最為重要的收獲。我是在有一天看到喬布斯的一段視頻突然有所頓悟，他大意是說：真正的戰略思想家，從來都是行動家，他勇敢的把自己的想法最終轉化為了商業實現。我們身邊有太多人，經常會對商業發表高明的見解，告訴你應該如何如何做，但是你最終會看到：真正把一個Idea轉化為商業模式并且賺到錢的人，寥若晨星，哪怕是同時有100個人想到同一個Idea，最終真正去堅持走到最后成功的人，往往也就那么1-2個。這個過程，很難說大家的智商、學識有多大的差別——如果有他就不會在那開始的100個人之列。

是以，在投資行為上，我會更加傾向于大致方向想明白了，就果斷去行動，讓自己更加緊湊的知行合一，不要再無休止的“三思而后行”，“兩思”就夠了。而且，當你開始行動的時候，你會發現，它會真正反過來促進你的認知變得更加深刻。

依據這樣的簡單的思維，放在賣房買房這件事上，我們可以得出一些很有趣的觀察點。

我體會到最重要的一個觀察：太多的人花了太多的時間去預測市場，而不是去讓自己行動起來。人們太愿意展示自己的聰明，而忽視了常識。

預測市場，這是無論房地產還是股市，人們最喜歡做的事情。每一天早晨睜開眼，我們就會面對鋪天蓋地的新聞信息，然后我們去篩選，找出感興趣的、覺得重要的，去與別人討論。討論的起點和落點永遠都是：這條政策會讓房價漲嗎？PPI上升了美聯儲9月還會大降息嗎？如果不會，那么，就等待第二天，也許第二天會有新的利好政策出臺。如是這般……

我愿意不斷的重復我的主張：不要在預測上浪費時間。如投資大師林奇所說，你在宏觀預測上多花10分鐘的時間，你就浪費了你人生的10分鐘。這里我的理解，它有兩層含義。

第一層，宏觀預測的不靠譜性。市場不是物理世界，市場是由人組成的，人有變化能力，人有動物精神，人會自己創造變量，變量可以無窮大。所以，預測越宏觀，涉及到的變量越多，預測越會錯得可笑。舉個最近的例子，4.2關稅戰以來，華爾街有幾家頂級機構預測對了今天美股暴力反轉30-40%的走勢？一家都沒有！

第二層，市場預測和你的微觀行動是兩回事。請問未來的房地產市場是漲還是跌，具體到你手里的那套房子賣還是留，嚴格來說有多大關系呢？我認為同樣完全沒有任何因果性。如果你的房子本身很差（那說明你的選擇錯了，是一個“績差股”），那么就算是未來市場漲起來了，你一樣是未必起得來；而如果你自己現在的負債已經到了懸崖邊（那說明你之前的行動錯了，你買了自己買不起的東西），那么無論未來是漲是跌你都需要離場重新開始。

因此，我們在看很多房地產市場分析文章的時候要明白，很多文章只是在完成一份工作而已，你用KIMI你也可以寫，但文章本身不會自動產生交易，也不會為你的行動負責任。你要回到你的微觀、你的當下，去選擇你的行動。如果你把你的決定建立在未來的預測之上，我敢保證，結果一定是：你會陷入到無窮無盡的等待中。賣房子是這樣，買房子也是這樣。

我更加愿意相信，在你人生的某個階段，勇敢去踏出第一步，是非常非常重要的功課。

對于買房子而言，我多次明確了我的主張：如果我是真剛需，我現在就會買，我不會等一分鐘，我真不關心房價的后續漲跌，當下的人生幸福更重要（前提是控制好你的房價收入倍數，之前視頻里說過了）。這樣的論調現在在網上是被嘲笑的，并且會被攻擊為“房地產的托兒”。不少連房子都沒有買過的網友們，總是覺得自己才最聰明。

我不再使用流行的那些觀點——“剛需就是買房自住、是消費品”，而是想說明白一點：有些事你光靠坐在那里想、坐在那里分析，是沒有結果的。投資和成長都一樣，是需要經歷的。你要先踏出第一步，思想才能真正成熟起來。（我作為一個）過來人告訴你，其實人生根本不用買房子也可以過得很好，但這就像一個45歲的豁達之士跟他14歲的小孩講人生大道理一樣，你不要指望他15歲的時候能明白你45歲才明白的道理，他需要去經歷他必須經歷的一切。

在房地產市場里，剛需就是14歲的小孩，你需要去經歷必不可少的彎路。

沒有人不買房犯錯誤的，我的第一套房買在布吉，并且是在2007年的高點，而在2003年我只要1年就能存夠首付的時候我在干什么呢？我在把我的錢存銀行定期。因為我那時候連深圳關內關外是啥意思都沒搞懂。如果我有后視鏡，我當然會在2003年刷信用貸買很多房子，并且我不會去布吉。但這些經歷教會了我慢慢的建立紀律，并在接下來買得非常成功（同時也伴隨著買錯）。這些經歷，才會真正教會你正確的投資道理，別人的說教，不會（像我現在的講道理，也一樣無用，只對自己有用哈哈）。剛需買人生第一套房子，是成長路上的必修課，你可以多花點功課減少信息差——比如我主張你前面三四年多換幾個區域去租房子住，感受一下不同，但要注意，你不要指望著天天網上扒信息就能做對決策，也絕不要迷信有所謂的大V指導就能做對。要做對，自己必須要先踏出第一步，勇敢的去接受犯錯，事后看沒什么大不了，有些錯要早犯。

現在市面上大多數自言“剛需”的童靴，實質上是想“抄底”。這本質上開始就錯了，要知道，如果你一開始就是想通過房地產賺錢的話，你已經把買房這件事當做“投資”了——消費品根本不存在抄底。既然是投資，你就得明白最起碼的一點：投資很難，投資是一門專業，投資賺錢不是小白的菜。

太多人根本搞不懂這一點。

對于賣房子而言，同樣是如此。你要學著去認清現實，學著去糾錯（如果你先前的行動犯了錯）。

現在房地產的現實是什么？

如果說你到今天還在沉浸于“來一波政策房價反彈我好出貨”這樣的思想里，那么，我要提醒你認真看一看如下事實：房地產從2021年第二季度調整開始到今天，時間已經過去了5年，這期間出了這些大政策——2022年“金融三支箭”、2023年大面積放寬限購、2024年“9.24新政”、2025年“新國標”，房價一毛錢也沒漲，深圳還普跌了40%。

看到這樣的現實，不需要你很聰明，只需要你有常識就夠了。不是沒有救市，年年都在救市，救不起來而已。明白這一點，做判斷、做行動，也足夠了。

至于割肉不割肉，當然要要看個人情況而不是看市場狀況，有些肉要割，有些肉絕對不能割。什么樣的“肉”要割？你犯了錯的肉要割，比如買錯了（買了個爛盤），或者扛不動了（馬上要瀕臨破產），或者空在那里不能創造現金流（每個月只能辛苦給月供），都要早點割掉。我早兩年確立了這樣的三項原則：首先降負債，其次確保現金流，然后再尋找投資新機會。我也是這么行動的。留得青山在，不怕沒柴燒。

段永平說的非常一針見血：犯錯了就要立即糾錯，越早糾錯，代價再大也都是最小的代價。沒有經歷過，絕體會不出這話的深刻。

但有些肉不能割，你沒有犯錯，只是市場在調整，如果你負債很低，手里的房子是核心資產，為什么要割掉呢？租出去，關上房地產的信息，直接開干第三件事——尋找新機會，over。

至于市場狀況，是最不重要的因素，也許你賣了它轉頭漲了，也許你繼續熬著它一直跌，也許，反之，都可能。但總之，不要逼著自己無窮無盡得陷入內耗之中。踏出去第一步，給自己一個重新開始的機會。

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