容積率僅2.2！荔灣中山八地鐵站旁宅地上新！

8月15日，廣州市自然資源與規(guī)劃局公布了《 荔灣區(qū)中山八地塊（AL0111規(guī)劃管理單元）控制性詳細規(guī)劃 》批前公示。

根據(jù)規(guī)劃，調(diào)整后荔灣中山八地鐵站旁將新增一宗容積率僅2.2的低密宅地。

項目地塊位于荔灣區(qū)北部，中山八路立交東北側(cè)。規(guī)劃范圍面積14.73公頃，北至規(guī)劃橫路，西至南岸路，東至規(guī)劃縱路，南至站前路。

該地塊原屬于貨運交通用地，規(guī)劃調(diào)整后，拆分為三宗宅地，分別為AL011119、AL011133、AL011134地塊。

其中AL011133、AL011134地塊為現(xiàn)狀保留地塊，目前這兩宗地塊為低層住宅。

AL011133地塊用地面積3192平方米，AL011134地塊用地面積2892平方米，按照現(xiàn)狀功能將用地性質(zhì)調(diào)整為二類居住用地。

而AL011119地塊，則是接下來將會進入市場的新增宅地。

早在今年7月中旬，廣州就已經(jīng)在推介新一批的掛地清單，中山八地塊(AL011119)便位列其中。

該地塊用地面積為26242平方米，用地性質(zhì)為二類居住用地兼容交通場站用地與體育用地，容積率2.2，計容建筑面積56732平方米，綠地率≥35%，建筑密度≤28%。

從地段來看，中山八地塊地處老西關(guān)板塊核心區(qū)位，緊鄰地鐵5/11號線中山八路站，可直達珠江新城、金融城、琶洲等核心板塊，交通便捷度優(yōu)勢顯著。

地塊周邊教育資源密集，鄰近越秀?瓏悅西關(guān)配建的28班省一級華僑小學(xué)、廣雅中學(xué)等優(yōu)質(zhì)學(xué)校，該地塊大概率對口上述華僑小學(xué)，對口搖號的初中亦屬優(yōu)質(zhì)梯隊；

1.5公里范圍內(nèi)覆蓋圣地新天地廣場、揚韜廣場等商業(yè)體，生活配套醇熟，另有兩所三甲醫(yī)院提供醫(yī)療保障。

景觀與環(huán)境方面，地塊南向為荔灣湖公園，高層或可直面公園景觀。

來源：好地大數(shù)據(jù)

從地塊自身素質(zhì)來看，其用地面積約2.62萬㎡，總建筑面積約7.1萬㎡，是老西關(guān)近年出讓的最大體量宅地，體量超越秀?瓏悅西關(guān)三倍，開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計的可操作空間較高。

更核心的優(yōu)勢在于容積率，該地塊容積率僅2.2，而周邊新盤越秀?瓏悅西關(guān)容積率3.5、珠實?西關(guān)都薈容積率4.2，相較廣州中心區(qū)其他新盤，低容積率帶來的居住舒適度優(yōu)勢更為突出。

但需注意的是，地塊周邊環(huán)境較為雜亂，這也暴露了老西關(guān)板塊的發(fā)展瓶頸：地鐵紅利能快速連接新城，卻無法改造老城區(qū)的街巷現(xiàn)狀。狹窄道路、老舊樓棟形成的“視覺擁堵”，會直接降低“低密度+高品質(zhì)”的居住體驗，尤其對改善客群而言，這種“新舊混雜”的環(huán)境短板難以通過交通優(yōu)勢彌補。

且南向臨近軌道與內(nèi)環(huán)路，存在一定噪音影響，后續(xù)需要通過加蓋蓋板措施降低干擾。

不過，老西關(guān)的新盤不算多。2024年10月越秀以底價競得的瓏悅西關(guān)地塊，實際樓面價3.1萬元/㎡，項目售價約4.7萬元/㎡，目前已售罄；2025年上半年，珠實?西關(guān)都薈網(wǎng)簽均價約5.7萬元/㎡。

中山八地塊接下來推出的產(chǎn)品，大概率會是片區(qū)內(nèi)少有的新規(guī)產(chǎn)品。若后續(xù)規(guī)劃中小戶型產(chǎn)品，且能實現(xiàn)超100%實用率，疊加“優(yōu)質(zhì)教育+地鐵交通+成熟商業(yè)+荔灣湖景觀+低密社區(qū)”的綜合優(yōu)勢，將對周邊有置換、改善需求的二手業(yè)主形成較強吸引力。