調(diào)研札記?| 京盛和府：革新長(zhǎng)株潭融城芯萬(wàn)元品質(zhì)天花板

2025年7月起，"2025年高品質(zhì)住宅示范案例征集暨產(chǎn)品力測(cè)評(píng)活動(dòng)"進(jìn)入實(shí)地調(diào)研階段，由克而瑞湖南區(qū)域與湖南省房協(xié)聯(lián)合組建專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研小組，赴多個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，并形成了調(diào)研札記。

由省房協(xié)指導(dǎo)的本次調(diào)研活動(dòng)將重點(diǎn)圍繞項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、工程質(zhì)量管控體系、智慧社區(qū)建設(shè)、綠色低碳技術(shù)應(yīng)用及客戶服務(wù)創(chuàng)新等維度開(kāi)展專(zhuān)業(yè)評(píng)估，旨在挖掘行業(yè)標(biāo)桿案例，樹(shù)立品質(zhì)住宅典范。

本期項(xiàng)目——長(zhǎng)沙天心區(qū)?京盛和府

調(diào)研時(shí)間：2025年8月14日

調(diào)研團(tuán)隊(duì)：克而瑞+省房協(xié)調(diào)研小組

融城芯多維資源的硬核集結(jié)

京盛和府地處天心區(qū)省府板塊核心區(qū)位，緊鄰芙蓉南路城市主軸，屬于長(zhǎng)株潭融城示范區(qū)重點(diǎn)輻射范圍，是京盛地產(chǎn)在長(zhǎng)沙主城打造的高端改善型住宅項(xiàng)目，致力于以精工品質(zhì)提升區(qū)域居住價(jià)值。

項(xiàng)目分四期開(kāi)發(fā)，一期、二期已交付，三期上悅府組團(tuán)去年推出，快速售罄。

項(xiàng)目四期新品上瑞府，由4棟洋房+4棟高層組成，戶型面積段覆蓋100-169㎡三至四房，均為新規(guī)下0公攤平層、負(fù)公攤復(fù)式洋房。其中143㎡復(fù)式得房率最高達(dá)到145%，尺度媲美約200㎡大平層。

調(diào)研核心亮點(diǎn)解析

1

南城少有復(fù)式產(chǎn)品

高層價(jià)享別墅體驗(yàn)

在戶型設(shè)計(jì)上，項(xiàng)目采取“剛需面積、改善功能” 策略。

新推出的神戶型143㎡復(fù)式洋房，至高約145%得房率（使用面積媲美200㎡，標(biāo)準(zhǔn)層得房率約133%）、10層低密設(shè)計(jì)、戶戶獨(dú)立采光電梯廳等優(yōu)勢(shì)，高層價(jià)享別墅級(jí)功能，成為改善客群的“必爭(zhēng)之地”。

（143㎡復(fù)式洋房樓棟效果圖）

獨(dú)立電梯廳拓展玄關(guān)儲(chǔ)物；客廳約6.2米挑空，改造成兩層，空間也不壓抑；7.2米客廳開(kāi)間可打造中央社交廳；二層躍層面積超60㎡，贈(zèng)送高達(dá)近50㎡，可打造為超豪華親子套房。

此外，主力在售約169㎡平層洋房戶型，戶戶帶雙陽(yáng)臺(tái)、帶套內(nèi)花園，加上飄窗、設(shè)備平臺(tái)的贈(zèng)送，得房率最高可達(dá)106.78%，邊戶主臥實(shí)現(xiàn)270°環(huán)幕視野。

（169㎡平層洋房樓棟效果圖）

調(diào)研小組點(diǎn)評(píng)：

項(xiàng)目用垂直空間折疊術(shù)在洋房中實(shí)現(xiàn)墅質(zhì)生活場(chǎng)景，這種空間優(yōu)化，讓普通預(yù)算客群能以萬(wàn)元單價(jià)收割別墅生活體驗(yàn)。

2

工藝亮點(diǎn)：毛坯交付的“精裝級(jí)基底”

在毛坯交付普遍被視作“半成品”的行業(yè)現(xiàn)狀下，京盛和府以11道墻面系統(tǒng)、三重防水防護(hù)、毫米級(jí)精度管控，將毛坯房轉(zhuǎn)化為可直擊裝修的高標(biāo)基體，重構(gòu)品質(zhì)底線。

墻面系統(tǒng)：輕質(zhì)石膏抹灰11道工藝，基層鑿毛植筋→掛熱鍍鋅鋼絲網(wǎng)→兩遍耐水膩?zhàn)樱瑖?yán)控開(kāi)裂；單戶增投1.25萬(wàn)，實(shí)現(xiàn)環(huán)保“金剛不壞”墻面，為業(yè)主省拆改重裝成本。

廚衛(wèi)防水：結(jié)構(gòu)層先試水+品牌防水雙涂刷+超高反坎，三重防護(hù)+24小時(shí)蓄水試驗(yàn)，下沉衛(wèi)生間“防漏寶”回填，終結(jié)積水滲漏痛點(diǎn)。

地面系統(tǒng)：?jiǎn)螒粼鐾?500元，現(xiàn)澆樓板+保溫板+40mm厚C20細(xì)石混凝土+專(zhuān)業(yè)拉毛，提升地磚鋪貼耐久性。

交付精度：全屋預(yù)留精準(zhǔn)“建筑一米線”，提供可靠的裝修標(biāo)高基準(zhǔn)；墻面100%實(shí)測(cè)實(shí)量，平整度、垂直度、方正度嚴(yán)苛驗(yàn)收。

隱形超配：額外增加280元/㎡成本打造全砼外墻、鋼筋含量數(shù)量為9.32kg/㎡，降低外墻、窗邊滲漏風(fēng)險(xiǎn)；餐客廳樓板的厚度增加至180MM，隔音降噪性能更強(qiáng)；采用拉片式鋁合金模板，降低外墻空鼓、脫落風(fēng)險(xiǎn)。

調(diào)研小組點(diǎn)評(píng)：

項(xiàng)目以高標(biāo)準(zhǔn)的工藝投入，將毛坯房轉(zhuǎn)化為“零整改”的理想畫(huà)布。其核心邏輯在于：用開(kāi)發(fā)商前置成本置換業(yè)主后期隱形成本，以“硬核工藝+透明數(shù)據(jù)”兌現(xiàn)好房子的居住承諾。

3

千畝實(shí)景示范區(qū)

重構(gòu)品質(zhì)性價(jià)比標(biāo)準(zhǔn)

項(xiàng)目以高9米，寬31米尺度大門(mén)開(kāi)啟歸家禮序。雙精裝歸家系統(tǒng)形成立體化體驗(yàn)，地上局部最高挑高6.5米大堂，通體超2.8米高瓷磚上墻，采用干掛工藝實(shí)現(xiàn)防空鼓脫落的安全承諾。

地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)4米層高消除壓抑感，金剛砂鋁方通行車(chē)道與透光沖孔鋁板星空頂落客區(qū)，足以媲美高端住宅的配置。

約5500㎡實(shí)景園林

將瀟湘八景的意境轉(zhuǎn)化為可參與的生活劇場(chǎng)。

8米高約320㎡花崗巖瀑布形成山水跌瀑

，匯入66㎡錦鯉池；

約1400㎡高爾夫果嶺草坪

；水杉林、桂花大道、樸樹(shù)大道構(gòu)成復(fù)合林帶；底層土壤采用瀏陽(yáng)種苗專(zhuān)用土，不板結(jié)，回潮保水，肥力更持久。

調(diào)研小組點(diǎn)評(píng)：

真正的改善并非材質(zhì)堆砌，在千畝實(shí)景示范區(qū)支撐下，項(xiàng)目以高功能性破局，4米層高車(chē)庫(kù)消除傳統(tǒng)地下空間的壓抑短板，跌水瀑布兼作社區(qū)降噪屏障，果嶺草坪承載全齡活動(dòng)，形成‘一次投入、終身受益’的民生價(jià)值閉環(huán)。

4

準(zhǔn)現(xiàn)房?jī)冬F(xiàn)力

工期透明化鑄就信任基石

面對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)期房交付的普遍擔(dān)憂，京盛和府打出“提前兩年實(shí)體呈現(xiàn)” 的差異化策略。在一期、二期交付后主動(dòng)提質(zhì)，百年羅漢松全冠移植于窗前，升級(jí)架空層功能……

目前在售的28#、29#等樓棟主體結(jié)構(gòu)已封頂，外立面完成度超80%，預(yù)計(jì)2026年10月交付。

（28#棟封頂）

房企同步釋放持續(xù)深耕信號(hào)，

于8月摘得項(xiàng)目旁住宅地開(kāi)發(fā)后期產(chǎn)品

。社區(qū)底商目前已引入生鮮超市、藥店等基礎(chǔ)業(yè)態(tài)，

還將打造洗車(chē)房和洗衣房，為業(yè)主提供便利貼心服務(wù)

。相較于同期銷(xiāo)售的全新地塊項(xiàng)目，其可見(jiàn)的社區(qū)生長(zhǎng)軌跡降低了購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期。

調(diào)研小組點(diǎn)評(píng)：

在長(zhǎng)沙推行交房即交證2.0政策背景下，項(xiàng)目通過(guò)工程進(jìn)度可視化實(shí)現(xiàn)了信任傳遞。其價(jià)值在于將傳統(tǒng)期房的‘承諾博弈’轉(zhuǎn)化為‘進(jìn)程管控’。

市場(chǎng)價(jià)值

民生邏輯重構(gòu)性價(jià)比

京盛和府的熱銷(xiāo)本質(zhì)是確定性紅利與容錯(cuò)型產(chǎn)品的雙重勝利。

價(jià)值錨點(diǎn)：教育資源的先導(dǎo)落地+準(zhǔn)現(xiàn)房工期透明化+功能性面積創(chuàng)新。

溢價(jià)邏輯：教育確定性——湘府英才小學(xué)的磁吸效應(yīng)。

空間效率破局：最高145%得房率設(shè)計(jì)碾壓傳統(tǒng)戶型。

在售信息速覽：四期在售

洋房：毛坯143-169㎡，價(jià)格11300元/㎡

高層：毛坯100-138㎡，清棟一口價(jià)9588元/㎡