西二環，構造自己的城墻!

這兩天河南舊改的土地規劃發布，這也意味著這個極高關注度的舊改，不用多久就會上架，下面就結合這個規劃水一篇。

舊改情況

河南小柳新村地塊選址面積約214.16畝，柳東新村及周邊地塊選址面積約為22.26畝，兩地塊合計選址面積約236.42畝，涉及建筑面積33.7萬方。

按規劃5幅地塊合計216畝，4幅商住用地（184畝），1幅商業用地（31.8畝）。

對于4幅商住用地：

1、72.7畝：容積率4.30，限高100米
2、41.7畝：容積率4.39，限高100米
3、49.5畝，容積率3.06，限高100米
4、20.1畝，容積率2.04，限高80米

從數據來看，預計兩個高容積地塊是安置房，剩下兩個地塊是商品房，這樣商品房面積合計69.6畝，占整個舊改的32%。

對比這幾年的巨型舊改：

從最終商品房的建筑面積占比征收面積來看，河南小柳是最低的一幅，主要原因三點：

1、征收的容積率高達2.14，這樣導致這個舊改的成本偏大
2、地塊規劃了32畝的商業地塊，算是舊改里面少見的
3、給予商品房地塊的容積率相對不高，特別有幅小地塊僅2.04

通過這種數據對比，就能看到這個爭議這么久的舊改，實際改了個寂寞，大概率是虧本生意。

從商品房地塊來看，兩幅地塊，如果后續沒有進一步分割。

那20畝這幅小地塊，配合容積率不高，體量不會太大，目前市場流動性尚可。

對于另外一幅50畝，容積率3.06，10萬方的建筑面積，按改善套均160平計算，能做640套左右，壓力不可謂不低。

這時候就是誰拿地的猜測。

目前外來房企，國貿拿下環南，保利還在屏西天悅，建發操盤了五四北望樾，三家企業看上去，最有希望就是保利建發，舉牌小地塊。

至于其他綠城等，看不到過多希望。

剩余的大地塊，預計還是國企進場，至于誰？

屬實難猜，周邊建總、福厝已經有鳳凰純商，新榕也有袖珍地塊，加上近期也拿了幾幅，左海剛拿下環南最大的純商，近期沒拿地的就剩下榕發，但是榕發看上去希望反而最小。

綜上，蠻猜左海再下一城，在西二環變成國企戰場。

板塊分析

對于西二環這個區域，前幾年一直是房價較高的地帶，特別是幾個改善盤，保值溢價極高。

由于斷供多年，這里以福州源為首，相對當初開盤價，溢價都不低。

這里也是當年捆綁加價嚴重的區域，比如當初的九如府，映書臺等。

此外還要依靠劃片怡山小，楊橋中，一度超過5W的悅府、瀾郡。

總而言之，西二環前幾年是福州房價高地，這里的改善盤不愁賣。

只不過當鼓臺開啟供應后，不到3年時間，這里的供應量有點井噴，而且還都是清一色的鋼鐵森林。

從西二環南路一路往北：寧化、上海西、鳳凰、省委黨校、河南新村。

這幾個短時間內的巨型舊改，清一色平均容積率3.8左右，都在二環邊布置了4.3左右的安置房。

以后這時候回顧一下鼓樓當時發布的舊改規劃：

雖然有些地塊延誤，但是這一次的規劃基本都落實了，特別是幾個大型地塊，目前都已經舊改。

此時出現一個問題，這些地塊都上架，后面福州土拍賣什么？

這時候再來西二環看看，河南對面，福嶼小區，可以考慮安排了。

到時候賣點很簡單，鼓樓西二環最后一幅巨型舊改，搭配怡山小，鼓吹學區房。

這樣西二環就完成了城建改造，這里以后就構成了福州的鋼鐵二環，不是高層住宅，就是綜合體。

面對這樣的天量的供應，看看房源情況：

西二環合計3400套，前2年的上海西兩個項目供應960套，后續項目合計2500套左右。

近期華潤以精裝均價4.3W上市，緊接著預計就是建總和福厝的鳳凰改善，三個項目1154套。

后續河南舊改+寧化，還有1300套左右。

可想而知，西二環的改善會多卷。

至于這里的價格如何，上海西是4.8W精裝，華潤是4.3W精裝，后續預計會在4W左右。

按照目前樓面價2.2W左右，對比市場溢價，也就是精裝4W左右，利潤夠了。

后續鼓樓-河南，會拍出多少價格？

蠻猜2.4W左右，未來售價如何？

樓面價多個2K，那就是極限精裝4.5W，溢價夠多了。

當然目前周邊二手，還在5W掛著，福州改善特別是高改，很容易賣出溢價。

不過這是個人感受，市場庫存擺在這里，福州高改也沒有多大市場，西二環的溢價一直都是供需造就，這種體量下的市場，價格上不去了。

這些二手次新，時間也不多了。

至于之前的上海西，明顯已經沒有時間了。

次新沖擊

近期福州樓市最典型的寫照就是有了新規的新盤，依靠自身特色，沖擊著周邊原來還算保值的次新。

比如上篇盤點的文翠用金山小的劃片，沖擊榕心映月劃片最新房齡的優勢。

還有近期熱度更高的五四北望樾，用100%得房率的洋房，沖擊無太大差別的地鐵洋房海棠映月。

這些次新，當初在新盤的時候，可都是熱銷盤。

只不過當新盤出現后，市場為了更好賣，內卷的社區+產品，更多條件的打造，讓二手也在逐步淪陷。

此外，就是上述的西二環那些高價次新，當初一個個破5W的改善二手，如今在新盤價格持續走低，也有了同樣的配套后，下一步的壓力也會更大。

這就是樓市，你是新盤的時候就是小甜甜，你是二手了那就是牛夫人了。