當規(guī)模不再是核心指標，誰能在筑底周期突出重圍？

2025年上半年，房地產(chǎn)市場仍在筑底調(diào)整，整體規(guī)模較高點已“腰斬”，而首次被寫進2025年《政府工作報告》的“好房子”，也成為今年樓市的關(guān)鍵詞。全國各地以“好房子”為準繩，部分項目實現(xiàn)熱銷。然而，在“好房子”帶來全新市場機會的同時，城市間市場的分化依然較為嚴重。

不過，目前改善需求抬頭成為市場修復的主要動力。面對行業(yè)普遍承壓，龍湖憑借穩(wěn)健的經(jīng)營性收入、明確的產(chǎn)品方法論和一系列熱銷項目，在波動中交出了一份穩(wěn)健答卷，成為房企“規(guī)模收縮期的突圍樣本”。

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供給“換擋” 改善需求成為主線

過去一年，政策取向從“救市場”逐步切換為“優(yōu)供給”?！昂梅孔印北幻鞔_寫入政府工作報告，并以《住宅項目規(guī)范》落地，提出“安全、舒適、綠色、智慧”四維要求，住宅開發(fā)從“能住”走向“住得好”的系統(tǒng)化升級。這意味著，房地產(chǎn)行業(yè)將不再依賴單純的規(guī)模擴張，而是進入質(zhì)量競爭的階段。

政策釋放的信號在市場端迅速產(chǎn)生回響。多地政府同步推出“以舊換新”“收儲去庫存”等措施，疊加信貸利率優(yōu)化、首付比例下調(diào)，形成了一系列降低置換成本的組合拳。

購房者的心理正在逐漸發(fā)生變化——觀望情緒雖然仍在，但對于好產(chǎn)品的出手意愿明顯增強。行業(yè)機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上半年一二線城市改善類產(chǎn)品成交占比提升，部分核心板塊項目保持較快去化。三四線城市則恢復緩慢，庫存壓力依舊沉重，區(qū)域分化愈加突出。

在這樣的背景下，龍湖較早確立“好房子”戰(zhàn)略，并于近期在內(nèi)部發(fā)布了《龍湖好房子白皮書》，將政策話語轉(zhuǎn)譯為具體的方法論和工具包：優(yōu)化動線設計、提升空間舒適度、強化社區(qū)社交屬性、疊加智能與綠色體驗，把政策要求落到業(yè)主的日常生活中。比如在北京觀萃項目，首層架空和風雨連廊不僅滿足安全要求，更解決了雨雪天氣下業(yè)主出行的不便；在御湖境系列，動線禮序和空間尺度直擊改善痛點。這些設計，不僅僅是“賣點”，而是貼合政策要求與客戶需求的雙重邏輯。

長期關(guān)注行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士說，當大多數(shù)企業(yè)還在依賴價格競爭維持成交時，龍湖已經(jīng)通過“優(yōu)供給”讓自身產(chǎn)品更符合政策導向和市場預期，走在了行業(yè)的前列。

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業(yè)績穩(wěn)健 財務與現(xiàn)金流保持韌性

龍湖響應優(yōu)化供給政策的成效也體現(xiàn)在了自身的財報數(shù)據(jù)中。在行業(yè)整體規(guī)?？s減的環(huán)境下，龍湖近日發(fā)布的2025年中期業(yè)績依舊保持了穩(wěn)健的雙向支撐。

中報數(shù)據(jù)顯示，龍湖今年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入587.5億元，其中由運營與服務構(gòu)成的經(jīng)營性收入132.7億元，占比22.6%，創(chuàng)歷史新高；地產(chǎn)開發(fā)合約銷售350.1億元，一二線城市銷售占比約90%，回款率超過100%。

這組數(shù)據(jù)清晰地向市場表明了：在市場環(huán)境整體承壓的情況下，龍湖依然通過經(jīng)營性業(yè)務的持續(xù)擴展和開發(fā)銷售的穩(wěn)健表現(xiàn)，穩(wěn)住了基本盤。

值得關(guān)注的是，多元航道成為龍湖最突出的抗周期優(yōu)勢。

中報數(shù)據(jù)顯示，運營業(yè)務方面，龍湖集團上半年新增運營1座天街，全國累計運營89座，租金收入55億元、營業(yè)額同比增長17%、日均客流同比增長11%，出租率維持97%，逆勢展現(xiàn)出人氣與現(xiàn)金流的穩(wěn)健。“龍智資管”上半年收入15.1億元，其中長租公寓“冠寓”開業(yè)房源12.7萬間、出租率95.6%，開業(yè)、獲取規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)TOP2。

服務業(yè)務中，龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)在管約2200個項目、4億平方米，并憑借數(shù)字化手段持續(xù)提升管理效率和業(yè)主體驗。龍湖龍智造實現(xiàn)營業(yè)收入7.0億元，同比增長65%，上半年新增代建面積852萬平方米，代建銷售額達84億元，交付面積122萬平方米，為客戶項目提供高品質(zhì)營造服務，助力價值創(chuàng)造。這些多元化收入來源，讓龍湖在地產(chǎn)銷售承壓的環(huán)境中，擁有一套更加平衡的收入結(jié)構(gòu)。

龍湖的盈利與現(xiàn)金流表現(xiàn)同樣穩(wěn)健。2025年上半年，龍湖實現(xiàn)股東應占溢利32.2億元、核心溢利13.8億元，毛利率12.6%；含資本性支出的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入超過20億元。與此同時，短債占比降至15.1%，外幣債務比例僅14%，且已完成100%掉期對沖，平均融資成本降至3.58%，平均合同借貸年期延長至近11年。

外部評級機構(gòu)普遍認為，龍湖在經(jīng)營性業(yè)務和財務安全性上的表現(xiàn)，使其在同類房企中展現(xiàn)出更強的抗風險能力。

更重要的是，龍湖的財務表現(xiàn)不僅是“活下去”的防線，更是支撐未來布局的底氣。比如其在上海、蘇州、重慶、成都等地獲取的5幅高能級城市地塊，正是依托穩(wěn)健的財務與現(xiàn)金流才敢于布局。

與一些企業(yè)“謹慎不前”形成對照，龍湖的投資策略更強調(diào)“優(yōu)中選優(yōu)”，確保每次供貨都能切中改善需求的核心。這種節(jié)奏感，正是財務穩(wěn)健性帶來的戰(zhàn)略自由度。

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點亮改善需求 “好房子”熱銷成硬通貨

如果說財務表現(xiàn)是企業(yè)穩(wěn)健的基石，那么產(chǎn)品與項目就是最直觀的市場驗證。2025年上半年，龍湖在多個城市的項目持續(xù)熱銷，背后是改善需求被點亮的現(xiàn)實。

在重慶，兩江御湖境用一個極具儀式感的“中央車站”概念重塑回家動線，讓歸家不再是穿過冰冷車庫的過程，而是像走進酒店一樣的體驗。這種空間禮序上的升級，擊中了改善客戶對生活品質(zhì)的期待。項目首開便實現(xiàn)6.2億元銷售額，刷新近四年重慶樓市紀錄，后續(xù)開盤保持清盤，短短一個月累計熱銷超過11億元，成為當?shù)厥袌龅募t盤。

在北京，中關(guān)村觀萃的亮點在于“好房子”樣本工程的落地。首層架空、風雨連廊等細節(jié)設計，滿足了安全與舒適的雙重要求，真正把“政策口號”轉(zhuǎn)化為業(yè)主每天都能感知的便利。上半年，該項目成交套數(shù)位列全市TOP5、昌平區(qū)TOP1，證明在需求趨謹慎的首都市場，真正的好產(chǎn)品依舊有強勁的吸引力。

在上海，奉賢御湖境通過“會所+社群”的場景化營造，把社區(qū)生活從簡單的居住，擴展為涵蓋社交、休閑與歸屬感的全新體驗。改善客戶在這里不僅買到了一套房子，更獲得了一個充滿互動的社群空間。正因如此，該項目首開當天便勁銷10億元，成為區(qū)域現(xiàn)象級紅盤。

在昆明，滇池峯萃則從功能性切入，以“負公攤、空中院館、270°全景艙、雙洄游動線”直擊改善痛點。對于追求更高舒適度的客戶來說，這些設計提供了超越傳統(tǒng)住宅的空間感和視野。項目首開實現(xiàn)3.6億元成交，迅速在區(qū)域市場脫穎而出。

這些案例并非孤立的成功，而是龍湖“好房子”方法論在不同城市的集中呈現(xiàn)。它們說明，在規(guī)模收縮和市場筑底的背景下，真正決定成交的不是價格的下探，而是生活方式與長期價值的兌現(xiàn)。改善客的選擇，正在從“買一套房”轉(zhuǎn)向“買一種生活”，龍湖恰恰滿足了這種轉(zhuǎn)變。

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分化延續(xù) 確定性來自好城市×好房子×好服務

展望下半年，房地產(chǎn)市場大概率仍將處于“整體筑底、局部回暖”的格局。政策端的工具箱仍在持續(xù)發(fā)力，央地聯(lián)動下“去庫存”力度預計加大，金融優(yōu)化與以舊換新將繼續(xù)降低置換門檻。

機構(gòu)預測，一二線核心板塊的改善型項目仍將保持相對確定性，而三四線市場的恢復將需要更長時間。

這種結(jié)構(gòu)性機會，為企業(yè)提供了不同的命題。有些企業(yè)依舊依賴規(guī)模沖刺和價格競爭，在庫存與現(xiàn)金流壓力下難以為繼；而那些能夠順應政策導向、提供“好房子”，并通過多航道穩(wěn)住現(xiàn)金流的企業(yè)，則更可能在分化加劇的環(huán)境中突圍。

龍湖的實踐無疑為行業(yè)提供了一種路徑樣本。在核心城市，它沒有盲目擴張，而是精準拿地、精準供貨，讓每一次入市都與改善需求相匹配；在產(chǎn)品打造上，它把“好房子”的標準拆解為空間禮序、社群生活與綠色智慧等可感知的細節(jié)，讓業(yè)主的日常生活成為好房子的最佳注解；在經(jīng)營層面，它用商業(yè)投資、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理、智慧營造四大航道穩(wěn)住現(xiàn)金流與利潤，增強了企業(yè)應對周期波動的韌性。

這些要素并不是孤立的，而是彼此聯(lián)動、共同形成合力。正因為有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，龍湖才能敢于在高能級城市持續(xù)投資；也因為有不斷驗證的“好房子”產(chǎn)品，它才能在市場情緒反復的環(huán)境中保持銷售與回款的確定性。

最終，龍湖呈現(xiàn)出一種相對清晰的邏輯：好城市提供戰(zhàn)略安全保障，好房子贏得市場投票，好運營與好服務服務托底現(xiàn)金流與利潤表。

在房地產(chǎn)規(guī)模收縮的新秩序下，行業(yè)正在告別“拼規(guī)模”的舊模式，轉(zhuǎn)向“拼質(zhì)量、拼效率”的新邏輯。龍湖用自身的表現(xiàn)說明：在筑底周期中，真正的確定性來自于“好城市×好房子×好服務”的組合，而這也將是行業(yè)未來分化的關(guān)鍵坐標。