房地產(chǎn)“換芯”馬拉松：誰先跨過新舊交替那道坎？

斑馬消費 楊柘

每一輪周期切換，市場都不會以同樣的面貌歸來。房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型升級，未來的看點在哪里？龍湖集團(tuán)在2025年的成績單中，給出了一種方向。

去年，龍湖商業(yè)新增13座商場，截至年底商場數(shù)量達(dá)到99座，預(yù)計2026年繼續(xù)新增9座。未來，這100余座商場，作為龍湖的流量中心，驅(qū)動運營業(yè)務(wù)的活力與增長。

目前，以龍湖商業(yè)投資和資產(chǎn)管理兩個運營業(yè)務(wù)，已經(jīng)成長為龍湖集團(tuán)的增長主力和盈利擔(dān)當(dāng)。隨著運營業(yè)務(wù)成為集團(tuán)核心之一，龍湖的這場持續(xù)20余年的“換芯”馬拉松，正在無限接近終點。

運營業(yè)務(wù)，成定海神針

在房地產(chǎn)市場調(diào)整的驚濤駭浪中，龍湖這艘巨輪，始終保持著清晰的航向和穩(wěn)定的速度。

2025年，龍湖集團(tuán)（00960.HK）營業(yè)收入973.1億元，凈利潤10.2億元。其中，最大的業(yè)務(wù)亮點，依然來自于運營及服務(wù)業(yè)務(wù)。

去年，龍湖運營及服務(wù)收入267.7億元，創(chuàng)歷史新高，營收貢獻(xiàn)率已達(dá)27.5%。而在此前三年，這一比例分別為11.7%、13.8%和21.0%。

2025年，龍湖集團(tuán)運營及服務(wù)業(yè)務(wù)整體毛利率超50%，核心利潤為79.2億元，兩大板塊合計凈利率接近30%，顯示出優(yōu)異的盈利能力。

作為一家集團(tuán)化公司，龍湖在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)之外，還擁有商業(yè)投資、資產(chǎn)管理兩大運營航道，以及物業(yè)服務(wù)、智慧營造兩大服務(wù)航道。五大航道中，運營已經(jīng)成公司業(yè)務(wù)重心。

截至2025年底，龍湖商業(yè)投資在25座城市運營99座商場，出租率穩(wěn)定在97%的高位；去年，龍湖商業(yè)日均客流量379萬人次，整體同比增長16%，營業(yè)額824億元，同比增長17%；租金收入同比增長4%至112.1億元。

龍湖資產(chǎn)管理，主要包括長租公寓“冠寓”、活力街區(qū)“歡肆”、服務(wù)式公寓“霞菲公館”、產(chǎn)業(yè)辦公“藍(lán)海引擎”、婦兒醫(yī)院“佑佑寶貝”及健康養(yǎng)老“椿山萬樹”六大業(yè)務(wù)，實現(xiàn)“住、職、娛、醫(yī)、養(yǎng)”的全場景覆蓋。

截至2025年底，冠寓旗下開業(yè)六個月以上項目出租率達(dá)到95.7%；全新活力街區(qū)歡肆，已經(jīng)在成都、合肥、杭州、上海等4城正式亮相。

龍湖天街、冠寓、歡肆等品牌多點開花，讓運營業(yè)務(wù)成為龍湖集團(tuán)的定海神針。2025年，由商業(yè)投資和資產(chǎn)管理組成的運營業(yè)務(wù)，實現(xiàn)租金收入141.9億元，同比增長1.6%，為集團(tuán)提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流和利潤支撐。

龍湖天街，為何越開越火？

2003年，龍湖商業(yè)的第一個項目——北城天街，在重慶CBD觀音橋開業(yè)。彼時，這或許只是龍湖在行業(yè)上行期進(jìn)行資產(chǎn)多元化配置的嘗試。

后來，龍湖天街紛紛落地，迅速引領(lǐng)各大高線城市的商業(yè)。嘗到甜頭的龍湖，逐漸將商業(yè)作為長期主義投入的主要方向，每年將銷售回款的10%沉淀到持有物業(yè)中。

如今，隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，市場重心從短期的地產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)銷售，轉(zhuǎn)向能夠長期產(chǎn)生收入與利潤的運營及服務(wù)業(yè)務(wù)。以龍湖天街為首的運營業(yè)務(wù)，成為龍湖的業(yè)務(wù)核心之一。

2025年，受制于房地產(chǎn)市場調(diào)整，市場中商業(yè)項目的新開速度下降。但龍湖商業(yè)依舊保持了穩(wěn)定的擴張速度，去年如期新增運營13座商場，武漢濱江天街、重慶江岸天街等旗艦項目開業(yè)即成區(qū)域商業(yè)新地標(biāo)。

截至2025年底，龍湖商業(yè)累計運營商場99座，覆蓋全國25個城市；合作品牌超7400家，其中戰(zhàn)略合作超400家。

同時，對包括重慶北城天街、蘇州獅山天街、北京長楹天街在內(nèi)的多個頭部項目進(jìn)行改造升級，通過硬件設(shè)施更新、內(nèi)部空間改造、品牌梯隊煥新等，提升項目的長期競爭力。

那么，在AI虛擬世界搶占用戶注意力、電商和即時零售讓購物足夠方便的時代，龍湖天街，作為線下消費場景的代表，如何持續(xù)保持吸引力，開一家火一家、一直開一直火的？

到目前為止，新一代的龍湖天街，用森系中庭營造商業(yè)空間的松弛感，將公園、特色菜市場等生活空間與購物中心融合，讓商業(yè)綜合體從簡單的“消費場所”轉(zhuǎn)變?yōu)椤俺鞘猩顦屑~”。

首店經(jīng)濟，為近些年龍湖商業(yè)提升吸引力的重要方式。每一座新的龍湖天街開業(yè)，首店占比都是關(guān)鍵KPI。以2025年開業(yè)的武漢濱江天街為例，其城市首店、旗艦店占比高達(dá)40%。

另外，龍湖商業(yè)打造天街廟會、天街歡搶季、天街歡樂季、醒春季等原創(chuàng)IP，持續(xù)與消費者互動。其中，天街歡樂季已連續(xù)舉辦九屆，2025年底的最新一期，融合浪漫圣誕派對、超級年終大促與驚喜跨年夜，聯(lián)動全國近百座購物中心。

在場景更新、首店經(jīng)濟、內(nèi)容創(chuàng)新等運營策略的推動下，龍湖商業(yè)的人流量和租金收入穩(wěn)定增長，成長為集團(tuán)收入、利潤和現(xiàn)金流的穩(wěn)定貢獻(xiàn)來源。

內(nèi)核切換，重新認(rèn)識龍湖

隨著龍湖商業(yè)躋身國內(nèi)頭部商管運營品牌，運營業(yè)務(wù)成為集團(tuán)的增長及盈利擔(dān)當(dāng)，龍湖用20余年，接近跑完一場內(nèi)核切換的馬拉松。

龍湖從過去以地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為主，發(fā)展為如今開發(fā)、運營、服務(wù)三大板塊并進(jìn)。“一個龍湖”生態(tài)體系下，商業(yè)投資、物業(yè)服務(wù)、智慧營造等航道深度協(xié)同，共同為空間賦能、為客戶創(chuàng)造價值、為消費者帶來更好的商業(yè)體驗，形成獨特的綜合競爭力。

無論市場的短期波動如何，龍湖仍然堅定地投入。2026年，龍湖商業(yè)將新增開業(yè)9個全新項目，5重4輕，分別位于北京、杭州、成都、長沙等核心一二線城市。

此前，龍湖提出的目標(biāo)是，到2028年，運營和服務(wù)業(yè)務(wù)收入，將超過地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入。

隨著“換芯”進(jìn)程的深入，市場對龍湖集團(tuán)的認(rèn)知也隨之升級。2025年10月，穆迪在龍湖集團(tuán)的評級報告中，將評級方法論從住宅建筑與房地產(chǎn)開發(fā)，調(diào)整為REITs及其他商業(yè)地產(chǎn)。

其實，很多地產(chǎn)公司早已認(rèn)識到運營和服務(wù)業(yè)務(wù)的價值，但能夠始終保持航向和節(jié)奏，持續(xù)投入并拿到結(jié)果的公司，少之又少。

2025年，龍湖新增土儲多位于深圳、上海、蘇州、成都、重慶、貴陽等高線市場。連續(xù)多年快速去化后，公司土地儲備降至2235萬平方米，平均成本為每平方米4132元。

成功度過2025年的債務(wù)償還高峰后，龍湖集團(tuán)綜合借貸總額為1528.1億元，較上年末下降235.1億元；在手現(xiàn)金292.0億元；公司擁有人應(yīng)占權(quán)益1628.1億元，凈負(fù)債率52.2%；平均融資成本降至年利率3.51%，平均合同借貸年期延長至12.12年。

隨著地產(chǎn)存貨的快速去化，以及集團(tuán)債務(wù)壓力的持續(xù)降低，地產(chǎn)業(yè)務(wù)對龍湖集團(tuán)的影響，越來越小。運營業(yè)務(wù)的出彩，將會越來越明顯；其在龍湖體系內(nèi)的價值，將愈發(fā)凸顯。

重新認(rèn)識龍湖，確實需要時間。但可以預(yù)見，在這一輪房地產(chǎn)市場的大轉(zhuǎn)型中，龍湖一定是能夠成功穿越周期的那一家。

未來，龍湖將繼續(xù)深化開發(fā)、運營、服務(wù)三大板塊的協(xié)同效應(yīng)。以運營業(yè)務(wù)創(chuàng)造的穩(wěn)定現(xiàn)金流和客戶觸點為基礎(chǔ)，反哺開發(fā)業(yè)務(wù)的產(chǎn)品力提升與精準(zhǔn)投資，同時以服務(wù)業(yè)務(wù)筑牢客戶信任，共同構(gòu)建面向未來的可持續(xù)發(fā)展生態(tài)。