觀點(diǎn)直擊 | 中海2025：賣了最多的樓，買了最多的地

觀點(diǎn)網(wǎng) 根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2025年新建商品房銷售面積88101萬平方米，比上年下降8.7%；其中住宅銷售面積下降9.2%。新建商品房銷售額83937億元，下降12.6%；其中住宅銷售額下降13.0%。

在3月31日召開的業(yè)績發(fā)布會上，中海集團(tuán)董事會主席顏建國表示，過去五年，國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)歷了滄海桑田，并進(jìn)入了房地產(chǎn)下半場。我們相信，“十五五”時期房地產(chǎn)將進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的新階段，未來每年仍將是數(shù)萬億的大市場。

顏建國指出：“盡管房地產(chǎn)市場仍在調(diào)整，但展望未來，我們對房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，對中國海外實(shí)現(xiàn)可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展均充滿信心。”

賣了最多的樓，買了最多的地

顏建國在概括中海集團(tuán)2025年度的經(jīng)營業(yè)績時是這樣表示的：“賣了最多的樓，買了最多的地，保持最穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況與行業(yè)領(lǐng)先的盈利能力。”

數(shù)據(jù)顯示，中海集團(tuán)2025年合約物業(yè)銷售額為2512.3億元，相應(yīng)銷售面積為1056萬平方米，分別同比下降19.14%、8.06%。假若剔除中海宏洋及合聯(lián)營公司的部分，中海2025年實(shí)現(xiàn)的銷售額為1772.4億元，對應(yīng)面積666.6萬平方米，分別同比下降27.75%、6.55%。

圖片來源：企業(yè)年報截圖

按區(qū)域劃分，北區(qū)大區(qū)是為中海集團(tuán)貢獻(xiàn)銷售額最多的區(qū)域，之后依次是南部大區(qū)、東部大區(qū)、中西部大區(qū)、港澳及海外大區(qū)。

中海集團(tuán)及其合聯(lián)營公司（不含中海宏洋）在北京、深圳、天津、濟(jì)南等15個城市的銷售額位居當(dāng)?shù)厥袌龅谝唬渲性诒本?shí)現(xiàn)合約銷售額502.6億元，在香港實(shí)現(xiàn)合約銷售額222.3億元，銷售額首次上升至香港市場第五名。

公開資料顯示，在北京，推出中海·萬吉玖序、中海時光之境、中海朝陽ONE等項(xiàng)目，其中萬吉玖序首開當(dāng)天實(shí)現(xiàn)銷售63.7億元。

在深圳，中海與華潤合作項(xiàng)目深圳灣澐璽于11月30日入市，首批推出建面約209-1150平方米348套平層項(xiàng)目，單價最高27萬元/平方米，最終去化238套，去化率約70%，當(dāng)天實(shí)現(xiàn)銷售金額130億元，刷新2025年全國單盤首開銷售紀(jì)錄。該項(xiàng)目后于今年3月22日二開，最終實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售金額突破239億元。

在上海，中海·云邸玖章4月28日首次入市，推出187套房源，認(rèn)購率突破200%。該項(xiàng)目年內(nèi)共實(shí)現(xiàn)四批次入市，累計(jì)銷售額約58.27億。

得益于上述項(xiàng)目“多點(diǎn)開花”，中海集團(tuán)及合聯(lián)營公司（不含中海宏洋）在香港及北上廣深五個城市實(shí)現(xiàn)的合約銷售額1254.4億元，占總銷售額比例57.3%。

不過值得注意的是，盡管中海·云邸玖章取得了不錯的銷售業(yè)績，但中海在上海的銷售還是踩了一腳剎車。

2024年，中海憑借新天地順昌玖里、恒昌玖里、徐匯濱江領(lǐng)邸玖序三大項(xiàng)目集中入市，沖上了當(dāng)年銷售榜首。2025年雖保持在前五強(qiáng)，但相較往年遜色不少。

觀點(diǎn)新媒體在早前報道中提到，隨著順昌玖里、領(lǐng)邸玖序等項(xiàng)目入市，中海在上海區(qū)域的土地儲量被急速消耗，截至2024年末上海區(qū)域土儲僅有不到200萬平方米，將會對2025年銷售業(yè)績造成一定影響。

中海方面似乎也注意到了上述問題，2025年加大了土地市場的投資強(qiáng)度，尤其是在上海區(qū)域，投資金額從2024年68.6億元增至390億元，成為年內(nèi)砸下最多資源的區(qū)域。

2025年，中海集團(tuán)（不含中海宏洋）在中國內(nèi)地15個城市和香港新增35幅地塊（2024年：22幅），新增土地儲備總建筑面積為499萬平方米（2024年：416萬平方米），權(quán)益建筑面積為445萬平方米（2024年：389萬平方米）。

總地價為1186.9億元，較2024年806.1億元增加47.2%；權(quán)益地價為924.2億元，較2024年696.35億元增長32.7%。

圖片來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

從集團(tuán)土儲規(guī)模來看，盡管中海年內(nèi)砸下更多資金擴(kuò)儲，但總規(guī)模還是止不住收縮。

一方面是因?yàn)槭冀K保持一定去化速率，另一方面則是投資策略改變，強(qiáng)聚焦于安全性、確定性更高的一線城市，對于其他重點(diǎn)城市則是尋求結(jié)構(gòu)性機(jī)會。

年內(nèi)，中海在香港及北上廣深五個城市所投入的權(quán)益購地金額占比約73.9%，但相對應(yīng)的權(quán)益總建面占比只有41.2%。

截至年末，中海集團(tuán)土地儲備總建筑面積為2528萬平方米，權(quán)益面積為2286萬平方米。另外，中海宏洋年內(nèi)新增土地儲備面積293萬平方米，年末總土儲1199萬平方米，權(quán)益建筑面積1026萬平方米。

兩者總土儲合計(jì)3727萬平方米，權(quán)益面積3312萬平方米。

“逐步筑底企穩(wěn)”

2025年，中海集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售回款1704.9億元，同比下降23.2%；其他經(jīng)營回款為151.2億元，同比增長2.8%；總經(jīng)營回款1856.1億元，同比下降21.5%。

回款的減少，也對公司業(yè)績造成了全方位影響。

圖片來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

2025年業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，中海報告期內(nèi)收入為1680.9億元，同比下降9.2%；毛利為260.6億，同比下降20.4%，毛利率15.5%；凈利潤為134.3億元，同比下降24.5%；歸母凈利潤錄得同比下降18.8%至126.9億元，公司股東應(yīng)占核心溢利為130.1億元。

從業(yè)務(wù)端來看，2025年中海旗下房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入約1567.7億，同比下降10.3%。對于今年的行業(yè)形勢，行政總裁張智超判斷，上半年房地產(chǎn)市場還處于一個微跌盤整、降幅收窄階段，總體呈現(xiàn)逐步筑底企穩(wěn)態(tài)勢。

張智超指出，今年上半年公司的銷售較去年同期大概率會有所下降，理由有二：一是在今年上半年可售貨量較去年同期減少640億；二是去年同期公司在幾個一線城市有超過400億高貨值暢銷型項(xiàng)目集中銷售，基本是開盤售罄。

“但總的來說，我們今年上半年整體銷售質(zhì)量、去化率要略優(yōu)于去年同期水平，對完成全年銷售指引目標(biāo)充滿信心。”

另一方面，商業(yè)資產(chǎn)管理被中海視為“面向明天的成長型業(yè)務(wù)”，2025年商業(yè)物業(yè)運(yùn)營收入為72億元，與上年同期基本持平，占總營收比例不到5%。其中，寫字樓收入為34.7億元，購物中心收入為23.9億元，長租公寓收入為3.5億元，酒店及其他商業(yè)物業(yè)收入為9.9億元。

盡管這個“明天”業(yè)務(wù)的規(guī)模仍比較小，尚處于起步階段，但年內(nèi)中海還是取得了一些突破。

10月31日，華夏中海商業(yè)REIT在深交所掛牌上市，成為內(nèi)地首單以“收購-改造-提升-盤活”模式落地的消費(fèi)REIT。

華夏中海商業(yè)REIT底層資產(chǎn)是位于佛山南海區(qū)的映月湖環(huán)宇城，由中海在2020年收購而來，商業(yè)總建筑面積15.35萬平方米，主要通過場地租賃、物業(yè)管理費(fèi)、推廣費(fèi)、停車場收入等獲取經(jīng)營收益。

截至2025年底時出租面積為6.92萬平方米，出租率99.27%；平均租金單價161.63元/平方米/月，租金收繳率99.85%；租戶總數(shù)230家，零售、餐飲、體驗(yàn)、服務(wù)業(yè)態(tài)占比分別為49.77%、21.50%、22.97%、4.78%。

數(shù)據(jù)顯示，自2025年10月20日至12月31日期間，華夏中海商業(yè)REIT實(shí)現(xiàn)收入3125.42萬元，凈利潤368.39萬元，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額1374.47萬元。

圖片來源：企業(yè)公告

2025年，中海實(shí)現(xiàn)六個商業(yè)項(xiàng)目新投入運(yùn)營，商業(yè)物業(yè)運(yùn)營總建筑面積增加近28萬平方米。

張智超表示，在兩條主賽道之外，公司將構(gòu)建全產(chǎn)業(yè)鏈、全業(yè)態(tài)的生態(tài)型業(yè)務(wù)，包括比較突出的供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)，還做強(qiáng)代建、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)以及數(shù)字科技等業(yè)務(wù)。這些業(yè)務(wù)會充分跟主業(yè)相結(jié)合，支撐公司產(chǎn)品力、運(yùn)營力以及創(chuàng)建新的商業(yè)模式，輕重并舉，充分發(fā)揮綜合實(shí)力。

“相信在‘十五五’以及未來的地產(chǎn)行業(yè)場景下，中海會走得更遠(yuǎn)、走得更好。”

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