預(yù)判樓市將止跌回穩(wěn)，龍湖今年要啃下存貨硬骨頭｜直擊業(yè)績(jī)會(huì)

2022年下半年，彼時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未進(jìn)入深度調(diào)整期，察覺到異樣的龍湖主動(dòng)做了戰(zhàn)略調(diào)整。它審慎投資、主動(dòng)削峰去險(xiǎn)，三年半里壓降有息負(fù)債近600億元。

然而穿越償債高峰的龍湖依然陣痛：拿地顯著收縮、開發(fā)業(yè)務(wù)承壓見底。所幸，多航道協(xié)同開始發(fā)力，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)扛起利潤(rùn)與現(xiàn)金流大旗。

在龍湖的構(gòu)想中，最晚2028年，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入將超過地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入，屆時(shí)，公司將迎來(lái)新發(fā)展模式。

而今，舊模式已死，新模式未成，龍湖正站在開發(fā)業(yè)務(wù)筑底、債務(wù)結(jié)構(gòu)重構(gòu)、收入格局再造的十字路口。

“利潤(rùn)低點(diǎn)在2025—2026年，2027年恢復(fù)增長(zhǎng)”

2025年，龍湖實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入973.1億元，毛利94.35億元，毛利率9.7%，歸母凈利10.22億元，均出現(xiàn)不同程度的下滑，剔除投資物業(yè)及其他衍生金融工具公允價(jià)值變動(dòng)影響后，公司歸母核心凈利虧損17億元。

此前業(yè)績(jī)預(yù)告中，龍湖解釋這一情況主要是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，量?jī)r(jià)壓力下導(dǎo)致公司開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算收入下降，結(jié)算毛利率進(jìn)一步降低。

這是龍湖上市以來(lái)核心業(yè)務(wù)首現(xiàn)虧損。

公司沒有回避，近日在業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼給出了更為詳盡的溝通，他表示2025年核心權(quán)益后利潤(rùn)虧損，是受地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)持續(xù)下行影響，公司開發(fā)業(yè)務(wù)銷售毛利率明顯承壓，該壓力將在2025年、2026年結(jié)算中集中體現(xiàn)，屬行業(yè)共性問題。

但趙軼也指出，盡管開發(fā)業(yè)務(wù)盈利承壓，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)已成為集團(tuán)利潤(rùn)“壓艙石”與現(xiàn)金“穩(wěn)定器”。2025年，該業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入267.7億元，占總營(yíng)收27.5%，貢獻(xiàn)核心權(quán)益后利潤(rùn)79.2億元，毛利率超50%、凈利率約30%，未來(lái)將保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。結(jié)合公司已穿越債務(wù)最高峰，他說，未來(lái)龍湖將在財(cái)務(wù)安全穩(wěn)健前提下逐步修復(fù)利潤(rùn)，開發(fā)業(yè)務(wù)逐步減虧，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)。據(jù)其透露，集團(tuán)利潤(rùn)低點(diǎn)集中在2025—2026年，預(yù)計(jì)2027年開始恢復(fù)增長(zhǎng)。

龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平補(bǔ)充稱，過去幾年運(yùn)營(yíng)及服務(wù)航道利潤(rùn)大幅超過開發(fā)航道，去年貢獻(xiàn)利潤(rùn)近80億，今年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)10%以上增長(zhǎng)，力爭(zhēng)盡快到達(dá)100億元規(guī)模。其表態(tài)，最晚2028年，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入將超過地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入，屆時(shí)龍湖將完成收入結(jié)構(gòu)和債務(wù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)新發(fā)展模式。

拆解收入構(gòu)成來(lái)看，去年龍湖地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入705.4億元，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入141.9億元，物業(yè)和代建組成的服務(wù)業(yè)務(wù)收入125.8億元。

龍湖集團(tuán)物業(yè)服務(wù)航道總經(jīng)理宋海林對(duì)此表示，2025年龍湖智創(chuàng)生活實(shí)現(xiàn)收入112億元，同比出現(xiàn)小幅下降，這一波動(dòng)并非行業(yè)環(huán)境被動(dòng)影響，而是公司主動(dòng)開展業(yè)務(wù)聚焦與優(yōu)化的結(jié)果。

他介紹公司的調(diào)整舉措主要集中在兩方面：一是主動(dòng)退出部分限價(jià)過低、無(wú)法持續(xù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的項(xiàng)目；二是精準(zhǔn)甄別核心業(yè)務(wù)，聚焦能真正創(chuàng)造客戶價(jià)值的業(yè)務(wù)線與產(chǎn)品線，果斷放棄低效、缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力且無(wú)護(hù)城河的業(yè)務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)盤面的優(yōu)化升級(jí)。

宋海林透露，經(jīng)過一年的全面調(diào)整，龍湖智創(chuàng)生活的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)已趨于合理，公司有信心在2026年重新回歸兩位數(shù)增長(zhǎng)。

今年到期債務(wù)61億元

陳序平在會(huì)上分析了今年形勢(shì)，并介紹了基于此龍湖各個(gè)航道的經(jīng)營(yíng)策略。

去年龍湖拿地極度審慎，僅在上海、深圳、成都等核心城市斬獲7幅地塊，新增建面38萬(wàn)平方米、貨值82億元。截至年末，土儲(chǔ)總規(guī)模2200余萬(wàn)平方米，未售貨值超2000億元，一二線城市占比超七成，存量資源充足但去化壓力仍在。

陳序平表示，今年開發(fā)業(yè)務(wù)核心依然是聚焦存貨去化和存量土儲(chǔ)的激活，要啃下存貨硬骨頭，同時(shí)擇優(yōu)小幅補(bǔ)倉(cāng)。對(duì)于行業(yè)走勢(shì)，陳序平判斷，五年調(diào)整已近尾聲，2026年市場(chǎng)跌幅將大幅收窄、逐步止跌回穩(wěn)，熱點(diǎn)城市二手房回暖將傳導(dǎo)至新房置換需求，這也是開發(fā)業(yè)務(wù)修復(fù)的重要外部窗口。

商業(yè)投資仍是龍湖利潤(rùn)的第一增長(zhǎng)曲線。目前龍湖商業(yè)已開業(yè)購(gòu)物中心近百座，今年計(jì)劃新開9座購(gòu)物中心，航道核心將聚焦三件事：推進(jìn)存量項(xiàng)目資本支出改造，一店一策提升運(yùn)營(yíng)效率，目標(biāo)同店增長(zhǎng)重回5%以上，同時(shí)堅(jiān)持新項(xiàng)目“一次開好”，以及持續(xù)拓展優(yōu)質(zhì)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，據(jù)其透露，北京世貿(mào)天階輕資產(chǎn)項(xiàng)目已啟動(dòng)改造，預(yù)計(jì)今年底開業(yè)。

C3資產(chǎn)管理航道今年將以資產(chǎn)優(yōu)化為核心，有序出清低能級(jí)城市、產(chǎn)品力不足、持續(xù)虧損的低效項(xiàng)目，集中資源做強(qiáng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。其中，養(yǎng)老公寓品牌椿山萬(wàn)樹表現(xiàn)突出，龍湖已結(jié)合土儲(chǔ)規(guī)劃近10個(gè)項(xiàng)目，未來(lái)三年分批落地。

C4物業(yè)服務(wù)航道經(jīng)過一年結(jié)構(gòu)優(yōu)化，今年將重回兩位數(shù)增長(zhǎng)。對(duì)于C5代建業(yè)務(wù)，陳序平重申不參與低價(jià)搶單，要依靠全過程開發(fā)管理與盤活能力拓展市場(chǎng)，目前航道毛利率穩(wěn)定在40%以上。其表示，四大航道2025年收入超260億元，整體毛利率超50%，EBITDA利息覆蓋倍數(shù)超2倍。按照龍湖規(guī)劃，這一指標(biāo)將在2028年提升至4倍。

2025年龍湖渡過償債高峰，有息負(fù)債降至1528.1億元，較上年壓降235.1億元，三年半累計(jì)壓降近600億元。平均融資成本為3.51%，平均借貸期限拉長(zhǎng)至12.12年，債務(wù)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)長(zhǎng)期化、低成本、銀行化、經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)抵押化四大特征：其中銀行融資占比近90%，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸與長(zhǎng)租貸突破1000億元，外幣負(fù)債占比10%且全額對(duì)沖，一年內(nèi)到期短債為158億元，占比約10%。

談及后續(xù)償債壓力，趙軼介紹稱，渡過償債高峰后，龍湖未來(lái)年度到期債務(wù)規(guī)模明顯平緩。據(jù)其透露，2026年集團(tuán)層面到期債務(wù)約61億元，包括境內(nèi)信用債25億元、中債增進(jìn)擔(dān)保債券23億元、境外信用貸款13億元。公司已提前制定還款計(jì)劃，將有序削峰兌付。2027年到期債務(wù)約60億元，2028年、2029年及2032年分別為69億元、39億元和13億元，較此前年度壓力大幅下降。