2025年華潤置地業績會，李欣講了一個關于“三條增長曲線”的故事

《星島》記者 黃冬艷 深圳報道

3月30日下午，華潤置地（01109.HK）舉辦了一場線上業績會。由董事會主席李欣領頭，總裁徐榮、首席產品官兼董事會副主席張大為、首席財務官趙偉、首席運營官、副總裁陳偉等出席并就業績及業務發展答記者問。

這大概是“三條紅線”出臺數年以來，華潤置地管理層信心最足的一次業績會。

從整體業績來看，2025年華潤置地2814.4億元的總營收同比僅微增0.9%，核心凈利潤則同比下滑11.4%至224.8億元，但其中的經常性業務卻顯現出逆勢增長的潛力——核心凈利潤同比增長13.1%至116.5億元，在整體核心凈利潤中貢獻占比超50%。

▲華潤置地主要業績數據，來源：企業公開信息

這組在業績會及財報中被數次強調且重點突出的數據，釋放出華潤置地盈利結構優化的信號。

高周轉時代，這項曾因投資回報周期太長而被多數房企置后的邊緣型業務，現如今已成為房地產行業深度調整期、企業業務轉型、穩住整體利潤和現金流的“利器”。華潤置地董事會主席李欣亦就此宣布，華潤置地成為行業內為數不多成功從房地產住宅開發向經營性不動產投資、開發、運營轉型的企業之一。

基于此，這家轉型成功的央企亦對業務進行梳理，規劃了“三條增長曲線”的全新發展模式及可量化的目標，并將其作為華潤置地已徹底擺脫曾經的“三高”模式，實現業務模式戰略性升級的標志。

擺脫“三高”舊模式

“三條增長曲線”，是貫穿華潤置地整個業績會的關鍵詞。同時，一把手李欣亦為三條增長曲線制定了量化的目標。

在華潤置地“十五五”戰略規劃下，第一增長曲線是開發銷售型業務，仍為業績基本盤，亦是營收和現金流的主要貢獻者。

數據顯示，2025年華潤置地開發銷售型業務結算收入2381.6億元，同比微增0.4%，結算毛利率減少1.3個百分點至15.5%。

第二增長曲線為經營性不動產收租型業務，同樣被賦予“利潤及穩定現金流的主要貢獻者”的功能定位，并與第三增長曲線“輕資產管理收費型業務”，組成華潤置地的經常性業務。2024年該經常性業務貢獻的核心凈利潤占比為40.7%。

《星島》了解到，2025年華潤置地的經常性業務僅以433億元、15.38%的營收占比，卻貢獻了116.5億即51.8%的核心凈利潤，成為企業整體利潤的“護城河”。

具體來看，2025年經營性不動產收租業務總營收為254.4億元，其中購物中心租金收入同比增長13.3%至219億元，毛利率微增1個百分點至77%；但寫字樓及酒店業務收入同比均下滑，前者租金收入下滑10.8%至16.8億元，后者同比下降10.5%，為18.5億元。

輕資產管理收費型業務，囊括了華潤置地的多元化業務，包括物業服務平臺萬象生活、文體產業運營、租賃住房、城市建設管理與咨詢、資管服務等。2025年，該類業務累計貢獻了178.3億元的營收。

在業績會中，李欣表示，華潤置地面向未來將更從容且充滿信心，但堅持有利潤的營收和有現金流的利潤，是過去幾年華潤置地的核心經營策略，未來也仍舊是穿越周期的財務紀律和經營底線。

因此，結合該策略及2025年的業績數據，李欣為華潤置地各項業務制定了一個相對謹慎的量化發展目標。

開發銷售業務方面，由于預判到2026—2027年傳統房地產市場仍將承受一定市場壓力，華潤置地將在投資質量提升的基礎上，實現開發銷售業務企穩回升。預計在“十五五”以后，該項業務營收規模將維持在2000億～2100億，支撐70%～75%的營收，凈利潤占比則接近四成。

此外，華潤置地經營性不動產收租業務營收規模預計可達到300億元，占總營收的比重為15%，但利潤貢獻將提升至50%；而輕資產管理收費型業務規模為200億元，營收占比10%—15%。

▲華潤置地提出的“十五五”業務發展目標，來源：企業披露

對比可發現，在經常性業務相對穩定增長的預期下，華潤置地的開發銷售業務縮表實際仍會持續。

整體毛利水平提升3個以上百分點

基于三條增長曲線，華潤置地管理層亦在業績會上介紹了各業務增長目標背后的支撐點。

首席財務官趙偉指出，因行業整體下行及開發業務市場環境等影響，近幾年華潤置地的整體毛利率和開發業務毛利水平有所下滑，而經營性不動產收租業務的穩定收益有效地保障了整體的利潤水平。

但在未來房地產市場趨向平穩的背景下，華潤置地的整體毛利水平將有望在現有21.2%的基礎上提升3個百分點，且不會完全依賴于經營性不動產收租性業務占比的提升。

開發銷售型業務方面則主要來自土地儲備及可售資源。

2025年，華潤置地新增了33個土地項目，新增土儲面積339萬平方米，權益面積256萬平方米，其中一、二線城市投資占比達到99%。另據總裁徐榮透露，華潤置地還通過專項收儲、股權退出、土地置換、商改住調規等方式，盤活了約250億元的土地儲備。

截至2025年末，華潤置地的土地儲備總面積為4673萬平方米，其中開發銷售型業務土儲面積3936萬平方米，投資物業土儲面積737萬平方米。

《星島》了解到，在不包括2026年新增土地資源的情況下，2026年華潤置地的可售資源已達到4500億元，其中一、二線城市占比約為92%。

因此，華潤置地預計，2026年的銷售規模水平將與2025年基本持平。同時，截至2025年末，華潤置地還有已售未結開發銷售型業務營業額2102億元，可對接下來的營收形成支撐。

經營性業務方面，2025年華潤置地新開業了6個購物中心，在營購物中心98座，年內新開業購物中心平均出租率96.9%。

《星島》了解到，未來華潤置地除了繼續在一、二線及省會等核心城市布局購物中心，也會積極拓展收并購的渠道，預計接下來仍會保持平均每年新開6個購物中心的節奏，2030年末在營購物中心將增至127個。

輕資產管理業務方面，除繼續擴大管理規模外，華潤置地亦成立了資產管理公司，一方面為旗下的商業項目資產證券化退出做準備，加快資產與資本循環；同時計劃進一步加大購物中心的投資，強化土地拿地和項目收取的力度，加快資管布局。

房地產最艱難時刻過去

業績會上，被問及對2026年市場趨勢的看法，首席運營官陳偉表示，從3月份的數據來看，全國市場呈現了結構性修復的特征。同時在控增量、盤活存量、優化供給的大政策背景下，各地因城施策政策的出臺，也給予了市場較好的預期，除了部分二手房市場成交量回升，上海等重點城市的新房市場亦呈現了較明顯的反彈信號。

但陳偉認為，目前的整體政策力度還是比較克制，并沒有出現之前較高的一些利率政策，未來政策還有相當大的發力空間。

基于此，陳偉表示，房地產行業最艱難的時期差不多已經過去，正式進入觸底回升、深度分化的周期。核心城市和優質的板塊將會率先起來，其他城市在逐步消化存量的基礎上，會實現緩慢的修復。

土地市場方面，總裁徐榮則預計，2026年土地市場結構性分化的態勢仍將持續，土地供應也將進一步向核心城市的核心區域集中，核心城市優質地塊的供應有望維持一個合理的規模，土地市場的競爭預計仍將維持一定的熱度。

但華潤置地仍會以穩健的投資原則，堅持量入為出的原則，堅持以現金流安全為第一原則的投資底線。

《星島》了解到，截至2025年末，華潤置地的總借貸規模為2814.7億元，持有的銀行結余及現金為1169.9億元，同比下滑11.8%，凈有息負債率為39.2%，同比增加7.3個百分點，但加權平均融資成本為2.72%，相較行業水平偏低。